“我買了一套90平方米以內(nèi)的新房，如何才能申請(qǐng)較高成數(shù)的房貸？”“我剛剛還清一套房貸，這個(gè)時(shí)候買房能申請(qǐng)優(yōu)惠利率嗎？”近日，《新民樓市》上海買房呼叫中心陸續(xù)收到市民來電，詢問如何才能在年底申請(qǐng)房貸。為此，本報(bào)地產(chǎn)評(píng)論員咨詢了多位業(yè)內(nèi)人士。

　　年底房貸難申請(qǐng)

　　“現(xiàn)在申請(qǐng)房貸，一個(gè)字‘難’！”張小姐是某銀行的信貸專員，她告訴《新民樓市》，“除非是個(gè)人信用記錄良好，收入證明一定要符合要求，同時(shí)房齡并不能太老，貸款才有可能較快獲批，很多時(shí)候本月提出的申請(qǐng)要到明年1月份才能放款。”同時(shí)，在放款時(shí)間上，不少銀行也收緊了節(jié)奏，原先不少貸款審批最快一周就能落實(shí)，目前普遍延長(zhǎng)到2周左右，這讓不少市民“望穿秋水”。

　　事實(shí)上，銀行貸款難的問題到了今年年底愈發(fā)突出。雖然數(shù)據(jù)顯示，今年11月份上海人民幣個(gè)人住房貸款新增107.4億元，較上月多增15.8億元，同比多增119.8億元。不過這更多是由于明年起個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，導(dǎo)致的一波突擊式增長(zhǎng)。在上海華燕置業(yè)發(fā)展有限公司總裁助理范偉國(guó)看來，這個(gè)局面很難維持下去。“一方面今年年初各大銀行的信貸指標(biāo)已經(jīng)用盡，另一方面銀行停止向房貸中介返點(diǎn)，也讓房貸中介缺乏‘動(dòng)力’。”

　　據(jù)上海凱弈投資咨詢管理有限公司副總經(jīng)理趙煒透露，目前國(guó)有銀行對(duì)房貸申請(qǐng)的審查特別嚴(yán)格，一些今年年初可以打“擦邊球”的機(jī)會(huì)年末則很難行得通。以二套房貸的認(rèn)定為例，在年初，如果第一套房已經(jīng)還清貸款，那么第二套房仍然可以按照第一套貸進(jìn)行認(rèn)定，但到了年底，“家庭中某一成員曾有過貸款購(gòu)房記錄，那么家庭中其他成員再買房仍視為二套房。同時(shí)，即便首套房貸款已經(jīng)還清或者是首套房全部用公積金貸款，那么在購(gòu)買二套房時(shí)仍需嚴(yán)格執(zhí)行首付4成，利率上浮10%的標(biāo)準(zhǔn)。”

　　貸款需要“等一等”

　　“目前要找貸款捷徑真的很困難。”趙煒告訴《新民樓市》。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，一般來說要等到今年1月份央行確定2010年的全年貸款指標(biāo)之后，各大銀行在放貸尺度上才會(huì)有所寬松。“總的來說，年初貸款比年中容易，年末則是難上加難。”業(yè)內(nèi)人士分析道。

　　同時(shí)，找房貸中介也是一個(gè)可行的方法，在范偉國(guó)看來，房貸中介掌握了更高效的資源，也讓客戶容易享受優(yōu)惠的貸款政策，在一定程度上改變面對(duì)銀行的弱勢(shì)地位。

　　不過，由于早在11月中旬，上海市銀行業(yè)同業(yè)公會(huì)開始就 《住房按揭貸款業(yè)務(wù)自律公約》，要求滬上銀行停付中介“返點(diǎn)”，在銀行“返點(diǎn)”這一重要收入源被截?cái)嘀�后，客戶極有可能為此付出更多費(fèi)用。

　　不過，在業(yè)內(nèi)人士看來，如果明年房貸市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，銀行間競(jìng)爭(zhēng)加劇的話，不排除進(jìn)一步“返點(diǎn)”重新出現(xiàn)的可能性，尤其是一些中小銀行，對(duì)貸款的積極性往往更高。

　　范偉國(guó)告訴筆者，目前90平方米以下的首套住宅，利率仍然可以打7折，但是高端住宅已經(jīng)毫無疑問的收緊了。

　　“當(dāng)然，有一份穩(wěn)定的工作，按時(shí)信用卡還款，保持良好的信用記錄，這對(duì)于申請(qǐng)房貸也非常重要，尤其是在房貸收緊的條件下，一些平時(shí)看似不要緊的指標(biāo)，很可能就成為銀行判斷的準(zhǔn)則。”張小姐告訴筆者，“比如你信用卡晚還了兩天，一般來說并不要緊，但是如果一旦較真起來，這很可能成為你不能獲得更多貸款的理由。”