繼調整營業稅征收比例、“國四條”出臺、提高開發商拿地門檻后，貨幣和金融監管部門也將加入調整樓市陣營,他們的利器是收緊投機性房貸。

　　記者昨日從消息人士處獲悉，相關部門已制定調控政策，其中不但明確要求各大商業銀行嚴格制定二套房貸利率，而且同時將二套房及多套房的商業貸款首付比例提高至50%。

　　投資和投機不再優惠

　　繼中央經濟工作會議后，監管層已不斷釋放樓市調整信號。12月18日，住建部部長姜偉新表示，在繼續支持居民自住和改善性住房消費的同時，更加嚴格二套房信貸管理，嚴格二套房認定標準，抑制投資和投機性購房。而摩根大通上周也發布報告稱不排除中國房貸政策進一步微調的可能。

　　“國務院會議提到要綜合運用財政、土地和稅收政策調控房地產市場，現在就差信貸了。”中國指數研究院副院長陳晟表示，近期中央密集出臺房地產調控政策，顯示出管理層對當前房價上漲過快的擔憂，政策收緊傾向明顯，“相信貨幣和財政金融方面也會出細則，這將是一個組合性政策”，“基調是對保障性需求繼續鼓勵，但對投資性和投機性的不再優惠”。

　　將降低部分樓盤投資價值

　　二套房貸的松緊直接關乎投機者成本高低,一直是樓市政策風向標。此前近10個月的樓市繁榮與二套房貸政策變化密切相關，如二套房貸首付比例提高至50%，勢必積壓樓市泡沫，相當部分樓盤將不再具有投資價值。

　　調控房地產

　　中央將打“組合拳”

　　國務院會議提到要綜合運用各種手段對房價進行調控，現在財政、土地和稅收部門都拿出了自己的“利器”，下一步，貨幣和金融監管部門是否能有作為備受期待。

　　稅收政策

　　12月9日召開的國務院常務會議上提出，從明年1月1日起，個人住房轉讓營業稅征免時限由兩年恢復到五年，個人購買不足五年的非普通住房對外銷售的，國家將全額征收營業稅。

　　這意味著，國家于今年元月起對二手房轉讓營業稅實行的優惠政策到今年12月31日終止，其他住房消費政策繼續實施。

　　財政和土地政策

　　12月17日，財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開發商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清,首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。如果開發商拖欠價款，不得參與新的土地出讓交易。

　　而此前各地方土地出讓大多執行百分之二十至三十的首付政策。

　　貨幣及金融監管政策

　　有消息人士透露，相關部門已制定調控政策，其中不但明確要求各大商業銀行嚴格制定二套房貸利率，而且同時將二套房及多套房的商業貸款首付比例提高至50%。

　　什么情況屬于二套房貸？

　　據央行與銀監會規定，二套房貸款的界定以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數。

　　已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行。

　　其余已利用銀行貸款購買住房的家庭，再向商業銀行申請貸款均按第二套房執行。

　　現行二套房貸政策

　　已利用住房公積金貸款購房的家庭，向商業銀行申請住房貸款時，也應按有關規定執行。各商業銀行將申請購買第二套(含)以上住房的貸款首付款比例下限提高至40%，其房貸利率也至少要在基準利率基礎上上浮10%。

　　傳言二套房貸新政

　　據消息人士透露，新的政策其中不但明確要求各大商業銀行嚴格制定二套房貸利率，而且同時將二套房及多套房的商業貸款首付比例提高至50%。

　　反應》

　　不少銀行

　　已暗中收緊“錢袋子”

　　雖然二套房貸新政仍在傳言中，但“房價將在明年一季度大幅調整”的消息已在業內廣泛流傳，部分銀行人士透露，在房價調整前，他們將嚴控二套房貸發放，以“年底貸款額度用完”為由暫不擴展相關業務。

　　一位銀行人士昨日表示：“二套房貸收緊是明年銀行個貸部門工作的‘綱要’。因為二套房貸通常與投機客掛鉤，在房價上漲過程中，這部分客戶能給銀行帶來較大利潤，一旦房價縮水，二套房貸存在較大斷供可能，潛藏較大風險。”

　　另有人士認為，實際上銀行對明年房價走勢已不再樂觀，所以在監管層出臺相應政策前，不少銀行已暗中收緊二套房貸。如京城部分銀行已提出對夫妻雙方合計為購買第五套及以上住房的，個別銀行已明確表態，將嚴格審批，且首付比例不得低于50%，房貸利率不得低于基準利率上浮10%。

　　影響》

　　政策收緊

　　可能會沖擊地方收入

　　專家指出，土地出讓金歷來是地方政府的一大財源，“地王”頻現是他們所樂見的，此次中央政府連續出來遏制房價過快上漲的舉措將對地方政府土地收入帶來沖擊和影響。

　　中央財經大學財政系主任曾康華教授說，土地出讓金在部分地區接近地方財政收入的一半。如果再加上建筑業和房地產帶來的相關稅費收入和土地抵押獲取的債務收入等，很多地方政府通過土地運作取得的收入占其整個財政收入的一半還多，表現出對土地的強烈依賴。

　　專家指出，“以地生財”風險不能小覷。依靠“土地財政”維持城市經濟發展，是一種竭澤而漁的短視行為，為地方以后的發展埋下了隱患。“要使地方政府擺脫土地財政模式，關鍵在于優化地方財權結構。” （重慶時報）