盡管取消或收緊房貸利率優惠的政策尚未正式出臺，但商業銀行“捂緊”錢袋實際上已經是一個不爭的現實。

　　目前，房貸業務市場占比最大的建設銀行，整體上已對其房貸的優惠門檻有所抬升。除首付比例在4成以上的客戶可繼續享受優惠的7折利率之外，首付比例低于4成的客戶則需為其貸款支付更多的利息。

　　對二套房利率，包括工商銀行、中國銀行、農業銀行在內的多家銀行均表示，要嚴格執行首付4成的要求。房貸政策收緊，根源于今年3月以來持續升溫的房地產市場。

　　樓市高熱

　　今年3月以來，樓價如脫韁野馬，以令人瞠目結舌的速度一路狂飆突進。

　　據統計，截至9月份，今年前三季度全國商品房銷售面積為58371萬平方米，同比增長了44.8%。投資方面，房地產投資在政府項目投資出現疲態的情況下，很快接過了接力棒，9月份房地產新增貸款增速為37%，已經超過了固定資產投資的整體增速。整體來看，9月份的國房景氣指數為101.08，已經達到近一年以來的最高點。

　　房地產市場迅速升溫，固然有剛性需求釋放的因素，同時也是充裕資金和通貨膨脹預期共同推動的結果。

　　農行戰略管理部付兵濤接受記者采訪時表示，寬松的貨幣政策下，金融市場并不缺乏流動性，而擴大內需的經濟刺激計劃所囊括的項目大多由國家主導，加之一些服務行業并沒有對民營企業開放，因此大量的資金在找不到合適的投資項目的時候，很容易就流向資本市場和房地產市場。

　　其次，在全球共同救市過程中，各國政府向市場注入大量的流動性，在通脹預期的作用下，房地產作為實物的保值增值功能體現出來，這又會激發資金流向房地產行業。

　　近期，歐美金融市場逐步回穩，金融機構開始尋找新的投資機會，美元長期貶值在所難免，人民幣升值預期再次形成，中國成為熱錢流入的重要場所。熱錢流入，股市和樓市必將隨之升溫。

　　政策呵護的作用也不容小覷。在政策支持下，房地產開發商資金流緊張情況明顯緩減，降價回籠資金壓力減少，捂盤等待提價行為增多。

　　正是這幾股力量的共同作用下，房地產市場呈現出產銷兩旺的局面。

　　風險積聚

　　過快增長的房價會導致樓市泡沫的逐步積累，也會給同房地產捆綁在一起的金融系統帶來巨大的風險隱患。

　　當前，無論是房地產開發抑或是房地產銷售，都離不開信貸資金的大量注入。

　　年初以來巨量投放的銀行信貸，有不少流向房地產市場。根據交通銀行金融研究中心提供的數據顯示，從已披露半年報的上市銀行數據來看，房地產行業的信貸投放在信貸中占據近三成的比重。

　　央行近期公布的數據顯示，今年前三季度主要金融機構(包括國有商業銀行、政策性銀行、股份制商業銀行和城市商業銀行)本外幣中長期貸款投向房地產業4812億元，占全部產業新增中長期貸款的比重為11.4%。

　　而據農行戰略管理部的研究，1至10月份我國房地產投資資金來源累計同比增加43.4%，其中國內貸款同比增加53%，增速快速提高。考慮基數因素，以及多數銀行都不同程度對房地產開發貸款進行了適當展期，銀行對房地產開發的貸款增長非常高。房地產投資資金來源中的個人住房按揭貸款增長速度則更快，同比增長119.7%。

　　房地產開發貸款與居民按揭貸款的大量發放，使金融系統同房地產行業綁在一起，可能導致貸款過于集中的風險。

　　當前，寬松的貨幣政策已經釋放出充裕的流動性。隨著歐美金融市場的企穩，資金又開始流出尋找高回報的投資，人民幣的升值預期也在慢慢積蓄，熱錢又開始回流中國。當二者結合共同流向資本市場或房地產市場時，很難不催生資產價格的泡沫。

　　政策轉向？

　　銀監會副主席王兆星日前表示，銀監會目前并未對二套房政策作出調整。對于普通居民購置的第一套住房和改善性的住房實行低首付、低利率，對于購買帶有投資和投機性的二套以上的住房，完全實行市場利率，而且首付提高到四成以上。

　　盡管監管政策尚未轉向，但購房者在實際辦理按揭貸款時發現，房貸優惠的門檻確實在抬升。在個別銀行，借貸者已經不再能享受到7折優惠。

　　一位不愿透露姓名的銀行工作人員向記者道出其中玄機：“不要說二套房，就是一套房，銀行放貸也比以前更謹慎了，房貸優惠的門檻確實有所提升。不過，刺激經濟增長的宏觀政策沒有改變，積極的貨幣政策也沒有變，監管政策沒有變，所以商業銀行發放按揭貸款現在是‘外松內緊’。”

　　雖然在按揭貸款的發放過程中，商業銀行更為謹慎，但這并不意味著房地產信貸政策需要整體轉向。

　　交行首席經濟學家連平告訴記者，當前不論是房地產開發貸款還是按揭貸款，仍都是銀行的優質資產，仍有拓展潛力。

　　就房地產開發貸款而言，多數銀行該項貸款的占比約在總貸款量的7%至8%之間，這一占比尚屬適宜。只要在其中選擇資質高、經營情況好的企業加以扶持，信貸風險仍在控制之中。不過那些房地產開發貸款占比超過10%的銀行，要更為審慎。

　　按揭貸款仍然是被公認的優質資產。接受記者采訪的專家均表示，即便樓市升溫，也沒有必要過度限制按揭貸款的發放。特別是自住性的購房需求，仍需大力滿足。但對一些套取資金的投機性需求，需要提高前臺人員的業務素質，將風險提示有效傳遞到后臺的信貸管理部門。

　　“尤其要警惕最近出現的投資甚至是投機性購房行為，因為在去年被壓抑的剛性自住需求在二、三月份被釋放之后，四、五月份可謂是被壓抑的投資性需求的釋放，十月份以來則又有不少因擔心優惠政策調整而出現的提前購房。嚴控投資性住房貸款，不僅僅是監管合規的需要，更是防范貸款風險的需要。”付兵濤認為。(周萃)