按揭合同條款藏“魔鬼”細節 利率調不調要看銀行“臉色”

　　年末銀行信貸政策收緊風聲滿營，一些置業人士為免夜長夢多，趕緊入市，先拿房貸利率7折的優惠再說。假如明年房貸政策有改變，目前的存量房貸下調優惠是否就一定不變嗎？記者采訪了億誠按揭業務總監陳廣雄，他認為，銀行是否調整存量房貸的優惠幅度，一看央行政策，二看市場競爭。根據以往經驗，若信貸優惠收緊，銀行一般針對增量房貸做調整，對存量房貸不做收緊；若信貸優惠更加放松，存量房貸也有機會享受最新優惠，“老貸也可享新惠”。

　　利率是否按年調整看合同條款

　　億誠按揭陳廣雄向記者出示了兩份銀行按揭合同，分別來自兩個不同的銀行。第一份按揭合同條款簡單，具體條款如下：

　　本合同的貸款利率按以下標準確立，初始貸款利率以借款借據記載為準：

　　人民銀行同期貸款基準利率下浮30%。

　　利率調整方式為按年浮動，利率調整日為每年與貸款發放日期相對應的日期。

　　陳廣雄表示，這份銀行的條款沒有藏“魔鬼”，下浮30%基本上可以斷定為板上釘釘，以后即使改變也是與人民銀行同期貸款基準利率掛鉤，下調幅度不會再做調整。陳廣雄介紹說，內地銀行利率調整方式為按年浮動，調整日有兩種計算方法，一是1月1日調整，二是按貸款年度來調整，即每供滿12個月才調整一次。外資銀行的利率調整方式為按季浮動，由此可看出外資銀行利率調整較為靈活且及時。

　　陳廣雄向記者出示了另一份合同。這份合同光是利率調整這一條款就非常復雜，借款人宜逐字逐句斟酌要義。

　　本合同執行浮動利率，即在基準利率水平上下調30%，即月利率為 %；該利率自起息日起至貸款本息全部清償之日止，依據利率調整日當日的基準利率及上述上浮/下調幅度，在本合同約定的每個利率調整日調整一次。

　　……

　　本合同項下貸款的利率調整日按下列第壹種方法確定：

　　壹：于每年的1月1日調整。

　　貳： (此項空白) 。

　　如按照中國人民銀行調整后的新利率政策，對于貸款利率商業銀行在一定幅度內可自行決定適用標準的，貸款人有權在該規定幅度內選擇某一利率標準適用于本合同，借款人同意遵守該標準，按該標準履行義務。

　　陳廣雄表示，劃線部分為銀行按揭合同關于利率調整的補充條款。“魔鬼”細節在于“對于貸款利率商業銀行在一定幅度內可以自行決定使用標準的”這一句話，這段蘊涵的意思是貸款銀行有權選擇適用標準。只要不違反央行政策，及不違反政策情況下，銀行會根據市場上競爭力需要是否追蹤同行業的利率標準。

　　以往經驗：存量房貸有議價能力

　　億誠按揭陳廣雄表示，即使銀行在合同細節為自己留下了日后調整優惠幅度的空間，但銀行對存量房貸的調整非常慎重。從過往經驗來看，老貸客戶可以享有新的優惠。如2006年，國家對首次置業者提供利率8.5折的優惠，之前按照基準利率發放的貸款后來也可以享受利率8.5折的優惠；去年底至今年初，老貸客戶之前只享受利率8.5折的優惠或遭受利率上調10%懲罰的“二套房貸”供樓者，也基本上可以享受到利率下調三成的優惠。

　　陳廣雄表示，銀行是否調整優惠幅度，一要看央行政策，央行明確說明的地方，銀行會依規定執行；二要看市場競爭，去年年底至今年年初部分銀行開始并不想下調存量房貸的優惠幅度，尤其是對“二套房貸”的優惠，后來由于銀行間爭搶存量房貸蛋糕，“你不給我優惠我就房貸搬家”，導致各個銀行為穩住自身的存量房貸，利率優惠幅度趨于一致。

    記者李鳳荷