最近從上海傳來消息，“二套房貸”政策已出臺，“二套房貸”利率為基準利率八五折，即下調15%。據廣州市按揭業人士表示，目前各銀行“二套房貸”政策的要點是收緊成數，放松利率，只要符合首期成數和資質要求，“二套房貸”申請者依然可以享受接近30%的利率下調優惠。讀者張小姐也是受“二套房貸”政策的影響，給本報按揭我幫你信箱發來問題，本報邀請良策按揭廣州經理湯敏研為她出謀劃策。

　　張小姐問：我2004年第一次置業， 購入一套35萬元房子，申請20萬元公積金貸款，2007年還清。現打算買入第二套房子(二手房)約75萬元，想申請50萬元貸款。如何操作可以省些錢？若申請商業貸款，我能享受到基準利率下浮30%的優惠嗎？

　　良策按揭湯敏研回答：張小姐第一次置業是辦理公積金按揭貸款，但已經結清。如第二次購房仍需要辦理貸款申請，目前還是公積金貸款的利息最低也最省錢。只要客戶符合公積金貸款的條件(廣州市居民必須連續繳存半年或以上，非廣州市居民必須連續繳存一年或以上)，就可以申請個人最高額度為50萬元，夫妻雙方合共最高額度為80萬元的公積金貸款。

　　以張小姐的個案分析，2004年辦理的公積金貸款已于2007年結清，只要她的公積金繳存狀況正常，即可繼續申請公積金貸款。這是目前利息最低的貸款類型。但張小姐能否申請50萬元的最高額度，就得看其公積金的月繳存金額、公積金賬戶上的余額以及其離退休年齡的月份數等數據計算出來的可貸額度來決定。具體請看以下計算公式：

　　個人公積金貸款最高額度＝(個人賬戶繳存余額＋月度繳存額度×2×退休前應繳存期數)×2。

　　若張小姐申請商業性貸款，以銀行最新公布的政策，在中國銀行辦理仍可以享受基準利率下浮30%的優惠(中國銀行的新政：判斷是否屬于首次貸款，是不把“已結清的貸款”和“仍然在供的公積金貸款”這兩種情況計算在內)。

　　最近，各銀行對非首次的房屋貸款，都紛紛出臺新政策。綜合多家銀行的新政得知其要點是：收緊貸款成數，放松貸款利率。這是一個有效地調控房貸風險，但仍繼續支持鼓勵市民申請房貸的政策。以工行為例，二手房貸是以家庭為單位，“已結清的貸款”和“公積金貸款”計算在內，來判斷是否屬于首次貸款。第一套是八成下浮30%，但第二套是六成下浮29%、第三套是5.5成下浮28%、第四套是五成下浮27%，如此類推。非首次貸款的成數明顯較前段時間收緊了，但利率卻比之前任何一個時間都要低。由此可見，銀行只是要嚴格把好風險關，而非打擊普通市民購買房子的欲望。