自去年10月央行將首套房貸松綁以來，首付2成、利率7折就幾乎成了所有貸款買房人美好的愿景。然而低門檻、低利率并非免費的午餐，銀行在評估時享有絕對的定價權和決定權，許多真正購買首套自住房的借款人被攔在門外，而二套房實際操作卻漏洞百出被人鉆盡了空子，本應由首套房購買者所享有的“優惠”，卻被偽裝成改善型住房的二套房購房者蠶食了。

　　⊙本報記者 涂艷

　　申請首套普通自住房：

　　被“房齡”擋在門外

　　鄒小姐4月份看中了一套上海市長寧區的老公房，面積59平方米左右，總價90萬，由于考慮到小戶型房產容易變現，自住也比較方便，當時買下又可以提早結束自己租房生活，于是到銀行咨詢辦理住房貸款。“銀行第二天就給答復了，說首付不給辦兩成，最低只能3成，利率可以打7折。原因是因為房齡超過10年。”鄒小姐表示很不解。原來，她看中的房子竣工時間是1991年，至今已經18年，銀行考慮房屋升值空間而拒絕辦理。“后來，我跑遍了上海幾乎所有銀行，大小銀行給出的答復一致，利率可以按照最低標準給，但首付2成不可能。”鄒小姐表示。

　　記者在采訪中發現，雖然銀行對首套自住房的辦理并無太多門檻，但是光是一條房齡不能超過10年就將許多人攔在了首套房本可享受的待遇之外。“即使是小戶型且總價不高的首套房，一般只要達到硬性標準就能辦理，不需要額外條件。”一家股份制銀行的房貸部門經理告訴記者。“而房齡如果超過10年，就肯定不能拿到最低首付比例，這就是一個硬性標準。”另外，這位房貸經理還告訴記者，如果是10年內的新房，在銀行衡量借款人的資信狀況、工作收入和公積金繳納基數等情況后甚至還可以幫助辦理低至3.78%的利率，即按照3年期基準利率5.4%的7折計算。

　　原來，央行的最低優惠并非面向所有借款人，“首套房”只是敲門磚，而銀行的各項標準才是決定是否能夠拿到2成首付、7折利率優惠的關鍵。原來在去年，央行對于商業性個人住房貸款的政策調整賦予了銀行高度的自由定價權，規定中表述的是：“金融機構對客戶的貸款利率、首付款比例，應根據借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否系普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風險因素在下限以上區別確定。”

　　申請改善型普通自住房：二套房被“包裝”

　　對于改善型自住房，央行規定可以比照首套普通自住房的標準給予最低2成首付、利率7折的優惠，而了解到市場上近來以改善型住房包裝二套房的手法流行，記者特地到中介暗訪。

　　進入房屋中介“我愛我家”上海東方路某門市部，記者說明了欲購買一套面積120平方米、總價約250萬的“二套房”，且想要中介幫忙辦理2成首付、7折利率的來意。客戶經理周先生非常熱情地接待了記者，在了解房源情況后表示，合作的中行、建行和工行等幾家大行均有可能辦理，但是得記者先填一張“按揭貸款預申請表”，下午就能得到銀行初步答復。

　　“按照上海市普通自住房的標準，這套內環和外環間的房產總價超過了145萬元，已經不屬于普通自住房，銀行會要求首付四成，利率還要上浮10%。”周先生表示。但是話鋒一轉，他建議記者打個首套房的擦邊球，“就是按照上海市人均居住面積32.2的標準，如果原先您達不到這個標準，可以去開個證明，我們試著幫您申請。”也就是說，中介可以利用和銀行的合作關系向客戶提供主動的“二套房”轉“首套房”服務，前提是各項指標得按照中介和銀行的標準來填。而就在當日下午，記者接到周先生來電表示，經過銀行對個人資信和房產情況的認定，其中某家國有銀行給出的初步評定是可以辦理最低2至3成首付，但由于近日監管部門政策收緊，具體辦理還需要面談。

　　考慮到記者所說的將近要貸款190萬余元，這位周先生還給記者出了一招，“目前不少銀行都在做一種名為省息供的房貸產品，可以講20年的貸款年限拆成3年和17年，先和銀行簽一個3年期的貸款合同就可以按照3年期基準利率的7折計算利息，但利率是隨央行浮動的。”也即是說，經過中介的包裝，原本一套標準的第二套房就變成了可以比照首套房政策的“改善型住房”。

　　錯位的“首套房”

　　以上兩個案例都是以申請首套普通自住房為由的貸款，而申請結果卻大相徑庭。鄒小姐因為手中現金不足而難以享受到國家優惠政策，而記者假扮的“富人”卻僥幸能獲得首套房的優惠，二套房首付4成的紅線被銀行輕易觸碰。

　　而就在近日，銀監會下發通知重申二套房貸政策，要求各地商業銀行不得自行解釋二套房認定標準、不得以任何手段變相降低首付款的比例成數等，各家商業銀行接到風聲已經就二套房的房貸人群范圍縮小。

　　“對于VIP客戶，銀行的利率都可以商量，如果貸款額度高，還可以享受折上折。”滬上華燕置業房屋中介公司的一位客戶經理透露。“而對于首付款比例，銀行卡得比較嚴格，他們會充分行使自己手中的自由裁量權衡量收益和風險，才會出現首套房是二手房會比較難獲得2成首付、二套房是非改善型住房也能得到低首付、低利率的矛盾現象。”