新聞背景

　　二套房貸政策出臺始末

　　2007年9月 央行和銀監會聯合發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，明確“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的1.1倍。”

　　2007年12月 央行和銀監會聯合發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》，明確“以借款人家庭為單位認定房貸次數；已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行”。

　　2008年10月 央行調整住房信貸政策，明確“居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房，商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。金融機構可按優惠條件給予支持。”

　　2009年3月 北京銀監局發文重申，對于非改善型的二套房，各家商業銀行必須嚴格執行最低四成首付比例。但對貸款利率不再硬性要求必須上浮10%，改為由商業銀行在基準利率基礎上按照風險程度合理確定。

　　2009年6月 銀監會發布《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》，明確嚴格遵守第二套房貸的有關政策不動搖。不得以征信系統未聯網、異地購房難調查等為由放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認定標準，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數。

　　后市分析

　　金融、稅收政策

　　將凸顯疊加效應

　　徐東華認為，收緊二套房貸對于投資性購房，尤其是短期內炒買炒賣的投機型購房是重大打擊。一方面，不得低于40%的首付要求使得購入房產的初始投資成本加大；另一方面，由于利息執行基準利率上浮政策，持有的成本也會大大增加。加上今年的政策環境是刺激內需，明年很可能會加息，那么四成首付、取消優惠利率帶來的負擔就會更大。

　　“另外，值得注意的是，去年為了加快存量房上市、刺激樓市成交，交易稅免征年限由五年減為兩年。但這個政策是暫行的，明年是否繼續執行下去還是疑問。我個人認為，如果市場過熱的氣象繼續下去，該政策不再執行的可能性高達八、九成。金融和稅收杠桿一旦同步起效，帶來的市場沖擊將更為巨大。”