巧用房貸

　　案例 為獲7折利率提前還貸被罰息

　　李先生2007年在某股份制銀行貸27萬元房貸，期限10年，采取等額本息的還款方式，當年7月始供樓，月供3000多元。

　　去年10月國家將房貸利率優惠下限由原來的85%調整為70%后，李先生向銀行申請7折優惠利率，銀行未予批準，為獲取7折利率，李先生擬轉貸到其他銀行。

　　今年2月，李先生向原貸款行申請提前還貸，準備將貸款搬家。李先生的供款日為每月25日，月供為3080.62元，今年3月25日在按時供完月供后，還款通知單上顯示李先生的貸款剩余本金為234197.98元，不過當4月22日一次性結清時，銀行卻總共扣了他236709.23元，其中，3月25日～4月22日的利息為1212.33元，違約金扣了1298.92元。

　　李先生表示，當時以為這是慣例，所有銀行都要收的，后來才發現并非如此。自己目前貸款的這家銀行，不但給了自己7折利率，對于提前還貸也不收違約金。

　　提醒 各行提前還貸時間限制不同

　　昨日（16日），記者咨詢了多家銀行，發現目前大部分銀行對于7折優惠利率，執行條件較為寬松，只要其他房貸已經還清，購買第二套住房的人，一般都可以獲得7折優惠利率。

　　不同支行都有差別

　　但是對于提前還貸，各家銀行均有限制，一般而言，對于提前還貸均有時間限制，不過限制時間長短不一；此外，有的銀行還附加了收取違約金的條款。

　　市民在申請房貸前，不妨針對這些細節問題進行一下比較，以給自己的資金爭取更大的靈活性。

　　不過具體的限制期限，各行相差較大，即使是同一家銀行的不同支行，也可能存在較大的差別(具體見表)。

　　對于房貸族而言，提前還貸限制期過長，將影響自己資金的靈活性。

　　一般情況下，房貸利率會較市場上固定收益型的理財品種收益率高，對于投資風格保守的市民而言，如果限制提前還貸，將在限制期內多支付貸款成本。

　　以目前情況為例，5年以上的商業房貸利率為5.94%，如果執行7折的最優惠利率，則為4.158%。不過，目前市場上，沒有風險的固定收益類理財產品，收益率頂多在3%左右。同樣的10萬元，用來提前還貸，比用來買銀行理財產品，一年下來要節省1158元。

　　違約金 大部分銀行已取消但仍有限制

　　對于提前還貸，除了時間的限制外，還應注意比較違約金方面的條款，目前，大部分銀行取消了收取違約金的規定，但是也有個別銀行仍然表示提前還貸要收違約金。

　　根據記者咨詢的情況，建行、農行、工行的大部分支行和招行均表示，在限制時間之外，提前還貸不收違約金。不過，仍有部分銀行表示，如果提前還貸，要收取相當于還款金額一個月利息的違約金。

　　提前還貸增銀行成本？

　　中行東山支行表示，在該行貸款，除了部分指定在該行貸款的一手樓盤，在提前貸款時不收違約金外，其他一手樓和二手樓的房貸，提前還款均需交違約金。而深發展也表示，不論利率是否7折，提前還貸需要收取相當于還款金額一個月的利息的違約金。

　　不過，個別銀行只對在限制期內提前還貸的客戶收取違約金，在限制期之外提前還貸，則不收違約金。如工行西華路支行表示，3年之內不許提前還貸，如果在3年之內提前還貸，要收取相當于還款金額一個月利息的違約金，另外申請貸款時免收的700元的律師費要補繳；如果在3年之后提前還款，則不收取費用。以目前商業房貸7折利率4.158%為例，如果在3年內提前還款10萬元，則需要交的違約金為1046.5元。

　　對于違約金的收取，銀行人士解釋稱，因為客戶提前還貸將影響銀行的中長期資金安排，增加銀行支出成本。

　　此外，值得注意的是，有的銀行雖然合同里沒有規定要收違約金，但是會通過延長提前還貸辦理時間的方式，變相讓客戶多支付利息。有市民表示，有的銀行在客戶提交了提前還貸申請后，要拖2～3個月才能辦下來，這樣下來，即使不收違約金，客戶也多支付2～3個月利息。因此，在咨詢和辦理房貸業務時，對辦理時間，客戶也應詢問清楚。