市場(chǎng)

　　一個(gè)市場(chǎng)自然離不開(kāi)買賣雙方，假如雙方心態(tài)都是樂(lè)觀的，那么樓市趨勢(shì)就呈現(xiàn)向上的趨勢(shì)，正如2009年年中開(kāi)始廣州樓市量?jī)r(jià)齊升的形勢(shì)那樣。但要注意的是“過(guò)猶不及”，一旦一方樂(lè)觀過(guò)了頭，那形勢(shì)可能就會(huì)有所變化了。前不久，基于政策的溫和商家們的樂(lè)觀情緒膨脹，但近日二三套房新政的加碼，商家的態(tài)度有了變化。審時(shí)度勢(shì)維護(hù)本地樓市的穩(wěn)定，是眾多商家最強(qiáng)烈的呼聲。“五一”市場(chǎng)能否維穩(wěn)，關(guān)鍵還得看政策的執(zhí)行力度和商家的營(yíng)銷策略。

　　2009年年初：買賣雙方態(tài)度審慎

　　商家，甚為謹(jǐn)慎

　　從2008年年底開(kāi)始，在國(guó)家政策下，商家們開(kāi)始重新定位營(yíng)銷策略，以合理降價(jià)的方式換得了不錯(cuò)的成交量。盡管一些大商家對(duì)后市持樂(lè)觀態(tài)度，但是就整體市場(chǎng)而言，謹(jǐn)慎樂(lè)觀便是那時(shí)的主流心態(tài)。

　　方圓地產(chǎn)顧問(wèn)的專業(yè)人士分析：“兩三個(gè)月時(shí)間的量升，是開(kāi)發(fā)商降價(jià)和市場(chǎng)調(diào)控利好共同作用下的短暫體現(xiàn)，未必能夠持久。”商家們也深悉這個(gè)道理，主動(dòng)積極推盤以求更好讓暖市延續(xù)下去。這一輪推貨潮，商家仍持謹(jǐn)慎的態(tài)度，定價(jià)仍小心翼翼。比如，2009年3月份，中海金沙灣首度推售全新西堤組團(tuán)，出價(jià)為6500元/平方米，和2008年年底的清貨價(jià)相近，受到市場(chǎng)歡迎；而在傳統(tǒng)老城區(qū)內(nèi)，銀基金灣、方圓江灣水戀等新盤上市，開(kāi)價(jià)1.4萬(wàn)元/平方米左右，將近“日光”。

　　買家，價(jià)格尚能承受

　　經(jīng)過(guò)了2008年一年時(shí)間的調(diào)整，市場(chǎng)風(fēng)向確實(shí)有了改變。壓抑了半年甚至是更長(zhǎng)時(shí)間的購(gòu)買需求，在2009年第一季度時(shí)開(kāi)始復(fù)蘇。市場(chǎng)研究人士分析，該階段首先復(fù)蘇的是剛性需求，這批需求對(duì)價(jià)格敏感度較高，在國(guó)家政策的鼓勵(lì)下，適逢價(jià)格也較符合各自的承受能力，于是得以爆發(fā)，廣州樓市得以造就了小陽(yáng)春。中海金沙灣、富力桃園、南沙碧桂園、碧桂園鳳凰城等均銷售火爆。當(dāng)然了，隨后，改善型及投資需求也大舉入市，一直造就了2009年樓市的瘋狂。

　　后市預(yù)測(cè)

　　商家護(hù)市才有望維穩(wěn)

　　目前多數(shù)商家開(kāi)始備戰(zhàn)“五一”黃金周，買家也希望能在選擇較多的“五一”找到出手的機(jī)會(huì)。不過(guò)，隨著國(guó)家此輪調(diào)控政策的逐步落地，如首二三套房貸收緊等措施正式實(shí)行等；另外限價(jià)房等保障性住房供應(yīng)計(jì)劃也已經(jīng)公布，部分需求將可能轉(zhuǎn)移。“五一”樓市要穩(wěn)定，離不開(kāi)商家的積極作為和政策的執(zhí)行細(xì)節(jié)。

　　2010年年初：市場(chǎng)向好突變將現(xiàn)

　　商家，由樂(lè)觀到嚴(yán)陣以待

　　和2009年年初商家的謹(jǐn)慎心態(tài)相比，今年兩會(huì)后商家的情緒就以樂(lè)觀為主了，即使有些商家仍有些憂慮，但相對(duì)而言是少數(shù)。不止一位營(yíng)銷負(fù)責(zé)人在開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)稱“加推時(shí)要升價(jià)”，“不用摸底了，到時(shí)直接開(kāi)賣就行”等，如此信心十足，出乎很多人意料。然而，上周開(kāi)始連續(xù)推出的被業(yè)內(nèi)視為史上最嚴(yán)厲的調(diào)控措施，似乎終結(jié)了多數(shù)商家的樂(lè)觀情緒，商家們因?yàn)橥蝗缙鋪?lái)的措施不得不緊急商量對(duì)策。相信到了“五一”，選擇走量的商家會(huì)占多數(shù)。

　　買家，先看看見(jiàn)風(fēng)使舵

　　今年1-2月份，廣州一手住宅成交也超過(guò)100萬(wàn)平方米，比2009年同期還多15%，3月成交更上一臺(tái)階，達(dá)62.35萬(wàn)平方米。與此同時(shí)，今年前兩個(gè)月的成交均價(jià)都在1.1萬(wàn)元/平方米以上。如此高的樓價(jià)，也只有經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的改善型買家和投資者才能入市。這一批買家購(gòu)房的目的，除了有自住因素外，兼有“買房抗通脹”的投資保值需求。而此輪調(diào)控，受影響最大的也將是這個(gè)群體，他們還會(huì)否不顧一切入市，恐怕難了。(記者 陳玉霞)