近日,國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(簡(jiǎn)稱“國(guó)11條”),從五個(gè)方面進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。政策一出,業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為,投機(jī)性購(gòu)房比例在二手房市場(chǎng)會(huì)有所下降。

　　而回望去年整年,二手房?jī)r(jià)格從年初普通住宅3725元/平方米的均價(jià),發(fā)展到年底的6000元/平方米以上的均價(jià),價(jià)量一直呈穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)。而今年才剛剛開始,看到一直不斷攀升的房?jī)r(jià),以及陸續(xù)出臺(tái)的一系列調(diào)控政策,不少本想出手的購(gòu)房者仍然陷入兩難:到底該不該買?到底何時(shí)買才更理性?為此,本報(bào)特將去年二手樓市的價(jià)格曲線一一盤點(diǎn),也許會(huì)從中看出東莞二手房?jī)r(jià)走勢(shì)的某些端倪,或許對(duì)欲買房者有些幫助,讓欲買房者不宜過(guò)度恐慌。

　　時(shí)間:2009年春 價(jià)格走向:回升到久違的“4”字頭 關(guān)鍵詞:“反價(jià)”風(fēng)潮 重要事件:營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策、7折利率房貸優(yōu)惠

　　低位運(yùn)行的價(jià)格,當(dāng)屬2008年年底到2009年1月份。從金信聯(lián)行市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看,市區(qū)普通住宅均價(jià)在3725元/平方米,而2008年年末上門詢盤的客戶已經(jīng)比較多,強(qiáng)烈的自住需求特別是“80后”結(jié)婚添子的購(gòu)房需求已經(jīng)隱隱蓋過(guò)了長(zhǎng)期以來(lái)持續(xù)的濃烈觀望氣氛,正是這一批剛性需求的購(gòu)房者出手,才點(diǎn)燃了二手樓市回暖的第一把火。

　　而引發(fā)星火燎原的,是去年初發(fā)布的營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策和7折利率房貸優(yōu)惠一系列政策,這些利好政策出臺(tái)后,不少業(yè)主紛紛主動(dòng)放盤,然而,正是看好這一市場(chǎng),業(yè)主期望值越來(lái)越高,“反價(jià)”風(fēng)潮不斷涌現(xiàn)。

　　成交量的上升,樓價(jià)的上漲,讓樓市成交不斷活躍。而市場(chǎng)成交一旦活躍,投資性需求也隨之出現(xiàn),購(gòu)房者從單一的自住型需求,到改善型、投資型的態(tài)勢(shì)增加。

　　“2月份普通住宅均價(jià)為4388元/平方米,3月份上升至4626元/平方米。”金信聯(lián)行市場(chǎng)部經(jīng)理林清平告訴記者,二手樓市的回暖,還體現(xiàn)在2月—3月份樓價(jià)的上升,二手樓價(jià)回升到久違的“4”字頭,且漲速迅猛。他指出,從現(xiàn)在來(lái)看,當(dāng)時(shí)是難得的淘房黃金時(shí)期,出現(xiàn)了不少性價(jià)比非常高的成交案例。例如,金地·格林小城年初5200元/平方米左右的均價(jià),在半年后已整整漲了1000元。

　　時(shí)間:2009年夏 價(jià)格走向:穩(wěn)占“5”字頭交椅 關(guān)鍵詞:穩(wěn)中有升 重要事件:筍盤盤源緊張

　　在這一時(shí)期,“5”字頭的樓價(jià)成為樓市一個(gè)重要標(biāo)志。據(jù)金信聯(lián)行市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看,市區(qū)普通住宅均價(jià)4月份為5375元/平方米,5月份為5406元/平方米,6月份為5373元/平方米,與第一季度相比約有16%的增幅。“五一”期間二手房成交環(huán)比驟降96%,而“五一”假期結(jié)束后則立即回升至4月份的同等略高水平。

　　第二季度放盤量沒(méi)有明顯增長(zhǎng),盤源比較緊張,特別是筍盤消化得較快,業(yè)主放盤的價(jià)格約有10%的提升,反價(jià)幅度也在5%—10%之間。從購(gòu)房的客戶來(lái)看,自住型和改善型客戶仍是此時(shí)的購(gòu)房主體,尤其是改善型客戶增長(zhǎng)幅度較大,約占30%的比例。成交的戶型也多以三房為主,重心已由以前的偏重小戶型單位向大三房、四房單位傾斜,其中二房占25%、三房占48%、四房占20%。

　　另外需要注意的是,5月—6月份一手別墅銷售紅火,若干在建別墅一經(jīng)放出去即被消化一空,由于別墅盤源的稀缺性,必然會(huì)拉動(dòng)二手別墅等豪宅投資的發(fā)展,從金信聯(lián)行市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看,從5月份開始已有少量別墅成交。

　　時(shí)間:2009年秋 價(jià)格走向:“6”字頭之間徘徊 關(guān)鍵詞:觀望情緒濃厚 重要事件:“二手房貸收緊”風(fēng)聲不斷

　　進(jìn)入7月份,連續(xù)3個(gè)月出現(xiàn)了成交量緩降的態(tài)勢(shì)。原本在7月份占近一半比例的改善型客戶在8月份明顯減少。從7月份的第四周開始,業(yè)主放盤的積極性增加,但受一手樓價(jià)影響,在放盤價(jià)格上還比較高,心態(tài)也偏硬,惜售和返價(jià)的情況仍比較明顯,但返價(jià)的幅度比較低,一般低于5%。

　　之所以成交量下降,除了業(yè)主放盤價(jià)格高外,另一重要原因當(dāng)屬此時(shí)不斷風(fēng)傳的“二手房貸收緊”的消息。由于此時(shí)二手樓市價(jià)格一路高企,一有風(fēng)吹草動(dòng),都能使購(gòu)房者慎之又慎,因此,這一消息使得改善性客戶的入市積極性大打折扣,觀望情緒濃厚。此外,受廣告影響,很多購(gòu)房者都知道在10月到11月之間東莞一手房市場(chǎng)的新供應(yīng)量將大增,不少知名地產(chǎn)的大盤上市,吸引了購(gòu)房者的注意力,使不少二手意向客戶轉(zhuǎn)向一手樓盤,等等看的心態(tài)比較明顯。

　　雖然成交量下降,但是市區(qū)普通住宅7月份均價(jià)為6289元/平方米、8月份均價(jià)為6467元/平方米、9月份均價(jià)為5866元/平方米,幾個(gè)月的均價(jià)都在6000元左右徘徊。

　　“樓價(jià)最高的區(qū)域當(dāng)數(shù)南城。”合富置業(yè)東莞相關(guān)人士指出,主要原因在于該區(qū)二手住宅市場(chǎng)所成交的物業(yè)普遍都是樓齡較新的中高檔樓盤。而在租賃方面,據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示,住宅租賃交投旺季主要集中在春節(jié)后及第三季度,租金均價(jià)則保持穩(wěn)定,最熱租的戶型為兩房。

　　時(shí)間:2009年冬 價(jià)格走向:狂飆之旅,基本保持最高均價(jià) 關(guān)鍵詞:成交小高潮 重要事件:營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠結(jié)束

　　據(jù)東莞幾大中介地產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)顯示,市區(qū)普通住宅10月份的成交均價(jià)為6500元/平方米左右、11月份為6000元/平方米左右、12月份為6200元/平方米左右,基本保持了年內(nèi)8月份的最高均價(jià)。也就是說(shuō),與此前第三季度的價(jià)升量跌不同,第四季度價(jià)格一路高企。

　　而之所以成交會(huì)如此活躍,最終的落腳點(diǎn)仍然是在政策層面,這一具體體現(xiàn)是在年初時(shí)營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠及利率優(yōu)惠等一系列利好政策,規(guī)定的結(jié)束期限是2009年12月31日。雖然有部分市民認(rèn)為這一政策會(huì)一直持續(xù)到今年,但大多數(shù)市民還是比較恐慌。再加上大多數(shù)中介人士的“催促”,原本等等看的購(gòu)房者終于下定決心出手購(gòu)買,業(yè)主也十分配合,交易大都比較順利,引發(fā)了“末班車”效應(yīng)。

　　也就在人們紛紛猜測(cè)政策是否結(jié)束時(shí),不少購(gòu)房者紛紛出手,致使成交量一路上升,“成交小高潮”成為第四季度的代名詞。

　　然而,就在不少購(gòu)房者慶幸自己搭上了“末班車”時(shí),12月22日,財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)通知,明確規(guī)定了二手房營(yíng)業(yè)稅征收細(xì)則。通知規(guī)定,自2010年1月1日起,個(gè)人將購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的,按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　通知下發(fā)后,對(duì)于二手房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅的征收并不是人們之前所猜想的普通住宅未滿5年按全額征收,而是按差額計(jì)算。而按照差額計(jì)算的話,其實(shí)不滿5年的房子買賣營(yíng)業(yè)稅征收所受的影響是非常有限的。

　　由此可見(jiàn),相對(duì)于整年來(lái)說(shuō),第四季度并不適合盡快出手買房。當(dāng)然,出現(xiàn)筍盤就不可錯(cuò)過(guò)。

　　時(shí)間:2010年春 關(guān)鍵詞:重回觀望 重要事件:“國(guó)11條”出臺(tái)

　　整體來(lái)說(shuō),截至“國(guó)11條”出臺(tái)前,政策調(diào)控較為溫和,對(duì)市場(chǎng)影響效果不明顯。因此,才會(huì)出現(xiàn)去年第四季度成交量及價(jià)格齊升的局面。

　　而在近日,國(guó)務(wù)院公布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,即“國(guó)11條”出臺(tái)。這一宏觀調(diào)控政策的出臺(tái),雖然整體來(lái)說(shuō)也相對(duì)溫和,但是由于房?jī)r(jià)高企,市場(chǎng)開始進(jìn)入新一輪的觀望期。

　　記者連日來(lái)走訪市區(qū)二手地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)現(xiàn),與元旦期間成交大幅下降相仿,此時(shí)段成交仍然趨緩。不少市民都認(rèn)為,國(guó)家調(diào)控政策的出臺(tái),以及下半年供應(yīng)量的大幅增加,肯定會(huì)對(duì)樓市有所影響,二手房也不例外,因此,觀望情緒濃厚。

　　在此次出臺(tái)的政策中,其中再次明確:二套房貸首付款比例至少四成。那么,這一政策對(duì)二手房將會(huì)造成怎樣的影響?合富置業(yè)的廖先生認(rèn)為,這次政策重申二套房的首付比例,主要還是打擊投機(jī)現(xiàn)象,預(yù)計(jì)投機(jī)性購(gòu)房比例在二手房市場(chǎng)會(huì)有所下降。

　　但他認(rèn)為,從去年?yáng)|莞二手市場(chǎng)銷售情況來(lái)看,剛性需求中小戶型交投逐漸趨熱,而改善型、大戶型則一直處于平穩(wěn)的狀態(tài),政策無(wú)疑將加大改善型購(gòu)房者置業(yè)門檻,但不會(huì)影響占二手房市場(chǎng)較大比例的剛性需求入市的積極性,反而在當(dāng)前二手樓價(jià)更穩(wěn)定的前提下,對(duì)剛性需求買家來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)好消息。

　　然而,金信的林清平則認(rèn)為,如果說(shuō)2009年上半年的高成交量是2008年壓抑下來(lái)的市場(chǎng)需求集中釋放的話,那么2009年第四季度的高成交已經(jīng)提前透支了未來(lái)的市場(chǎng)需求。在有關(guān)優(yōu)惠政策已明朗化的現(xiàn)在,2010年一季度以及上半年的二手房市場(chǎng)將會(huì)有一個(gè)明顯回落。但對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō),會(huì)有更多的房源可供選擇,也并不是壞事。