雖然最新公布的“國11條”只被業(yè)內(nèi)視作去年年底“國4條”的細(xì)化，但中央政府1個(gè)月內(nèi)重申政策依然耐人尋味。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，“國11條”發(fā)出了進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的信號(hào)，并且提高了調(diào)控政策的可執(zhí)行性，樓市的量價(jià)調(diào)整由此將逐步明顯。

　　中央出政策暫告段落

　　來自中國指數(shù)研究院的最新監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)顯示，上周31個(gè)重點(diǎn)城市中，樓市成交面積環(huán)比下降的逾三分之二；同時(shí)，近日地產(chǎn)股全線疲弱，地產(chǎn)板塊位列跌幅榜前列。這一系列的變化顯然都與樓市調(diào)控重拳頻出有關(guān)。

　　長江證券的分析師認(rèn)為，此次市場(chǎng)將分為三個(gè)調(diào)整階段，一是國家政策預(yù)期和頻發(fā)階段，二是各部門和地方政府落實(shí)政策以及行業(yè)實(shí)體受影響階段，三是行業(yè)處于底部徘徊、等待政策回暖階段。而在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，隨著“國11條”的頒布，第一階段已基本落入尾聲。

　　“其實(shí)此次的政策更多是重申上一輪調(diào)控時(shí)的一些老政策，我們判斷中央層面的‘靴子’已經(jīng)都掉下來了，后續(xù)應(yīng)該不會(huì)再出什么‘跳躍性’的政策。”中國指數(shù)研究院副院長陳晟就向記者表示。

　　“此前市場(chǎng)內(nèi)有監(jiān)管機(jī)構(gòu)擬將二套房貸的首付比例提高至50%并且收回各金融機(jī)構(gòu)自主決定房貸利率權(quán)力的傳聞，如今‘國11條’對(duì)二套房的界定和首付比例的確定算是打破了傳言，也就是重回2007年調(diào)控的水平，而且從利率水平來看政策力度其實(shí)還稍弱于前年。既然很多政策已經(jīng)像這樣被細(xì)化，預(yù)計(jì)近期將不會(huì)再出臺(tái)新的政策。”信義房屋分析師朱平平也認(rèn)為。

　　調(diào)控實(shí)效問責(zé)地方

　　當(dāng)然，新政有限并不代表利空出盡，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，目前的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)開始向縱深發(fā)展，即地方政府對(duì)于調(diào)控政策的貫徹落實(shí)。

　　“‘國4條’出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎有些‘充耳不聞’，土地拍賣及土地出讓金依然創(chuàng)新高，那些國企背景的開發(fā)商在土地市場(chǎng)仍然很積極，住宅交易量也保持高位，房價(jià)并未顯現(xiàn)下行跡象。雖然這些現(xiàn)象可解釋為政策顯效的滯后性，但中央政府也可能將其歸咎于地方落實(shí)上的不夠到位。因此‘國11條’的出臺(tái)也是中央對(duì)于地方政府及市場(chǎng)發(fā)出的信號(hào)，希望能夠得到回應(yīng)，理想的情況就是通過市場(chǎng)力量出現(xiàn)適度的回調(diào)。”高力國際華東區(qū)研究與咨詢部董事李慶賢直言。

　　陳晟則還分析認(rèn)為，自上月住建部約見200多位副市長開會(huì)及其后不少城市的政府表態(tài)來看，此次中央對(duì)于地方的影響可分為兩條線。一是強(qiáng)制性的，主要體現(xiàn)在“逼供”上，如確保保障性住房的供應(yīng)以及打擊開發(fā)商囤地、促進(jìn)存量供應(yīng)，地方政府對(duì)此一致態(tài)度嚴(yán)厲；二是指導(dǎo)性的，如改善性住房的界定、以往優(yōu)惠政策的梳理等，已有不少城市由此制訂了有保有壓的地方細(xì)則。

　　樓市被判量跌無疑

　　至于此輪調(diào)控實(shí)效，自然還需要時(shí)間來證明，不過，業(yè)內(nèi)普遍判斷，無論是市場(chǎng)低迷時(shí)的救市還是市場(chǎng)過熱時(shí)的抑制，在所拋出的政策得以落實(shí)的情況下，市場(chǎng)免不了“量先價(jià)后”的一番調(diào)整。

　　“量先價(jià)后是市場(chǎng)規(guī)律，2009年房價(jià)瘋漲也是看到量先升上去，而眼下要想調(diào)整房價(jià)，也得看量是否會(huì)被拉下來。基于政策調(diào)控，開發(fā)商會(huì)謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)2010年樓市供應(yīng)量不會(huì)太足，尤其是上半年，下半年可能回升；而購房者同樣觀望，成交量可能僅維持在2008年的水平。”世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)部總監(jiān)王海斌向記者表示。

　　“量肯定要跌，樓市需要回歸理性，不要擔(dān)心交易回落。2009年后來是在投資投機(jī)需求回流及推動(dòng)下創(chuàng)出歷史新高，2010年能比代表近年平均值的2008年有個(gè)10%至20%的增長就好；2009年全國范圍每天的商品房交易量曾高達(dá)2萬套，2010年能夠穩(wěn)定在1.3萬至1.5萬套就會(huì)顯得健康許多。”做過量化分析的陳晟更是坦言，“至于房價(jià)，在市場(chǎng)普遍持觀望態(tài)度的一季度恐怕變動(dòng)不大，但隨著調(diào)控效應(yīng)逐漸顯性化，外加如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步復(fù)蘇，不再過分依賴房地產(chǎn)投資，那么三季度可能就會(huì)成為購房者入市的時(shí)機(jī)。”