營業稅減免即將屆滿，買賣雙方需協商合同有關稅費未來變動的條款

　　營業稅減免即將到期，各區加急遞件交易的人龍再度出現。據中介人士稱，目前政府尚未披露營業稅減免是否續期，稅務機關也需要在政府作出有關決策后再決定以哪種方式確定可以享受稅費減免優惠的標準。中原地產市場總監李粵湘表示，按以往慣例，新舊政策交替之時是以遞件時間為限的，即一旦營業稅減免到期中止，只要買賣雙方可以在今年12月30日或之前遞件成功即可。當然還要具體看余下時間政府的有關規定，只要政府不做任何表態，營業稅減免到期應是板上釘釘。中介人士認為，買賣雙方在稅費變動期在合同上要注明有關稅費負擔的方式，此外在看房簽約時也要多留一個心眼，以免發生不必要的糾紛。

　　稅費貼士：添加補充條款 約定意外情況

　　合富置業業務營運中心高級經理李潔美表示，營業稅減免屆滿前簽訂合同的確較為敏感，他們的經紀會告知買賣雙方可能出現的稅費變動，并協助買賣雙方簽訂有關條款。按照新舊營業稅措施，影響最大的是證滿五年以內的房屋。

　　李潔美表示，按營業稅減免新政，證不足兩年的房屋按房屋轉讓差額征收5.5%的營業稅；證滿兩年的免征營業稅；而2009年1月1日前的營業稅規定，證滿五年以上的房屋免征營業稅，出證不滿五年的按房屋評估價全額征收5.5%的營業稅。此外，目前大部分房屋交易都以業主實收為準，若規定業主實收的，發生的稅費變動根據合同也應由買家承擔。為免交易雙方及中介因額外的稅費而產生不必要的糾紛，買賣雙方宜在購房三方合同中添加補充條款，約定“2009年12月30日前遞件成功”和“2009年12月30日之后遞件成功”兩種稅費情況。

　　中原地產市場部總監李粵湘表示，以前廣州市曾流行“大包價”，即買賣雙方各以不同的價格購買或出讓房屋，稅費和傭金全部由中間差價來支付。如買家100萬元買樓，業主90萬元實收，中間的10萬元用以支付稅費和傭金。

　　李粵湘認為，由于“大包價”有可能是中介公司吃差價的一個途徑，故此后來“大包價”在廣州沒了市場，購房三方約里面清楚做出成交價、稅費負擔、傭金的具體約定，目前流行的是“小包價”，即約定業主實收的樓款金額，買家負擔稅費和傭金。

　　看房貼士：心態莫急，看樓紙不要簽身份證號碼

　　中原地產李粵湘表示，買樓者往往會容易在還未弄清楚單位具體情況或自己的實際支付能力時， 就頭腦一發熱簽下承諾書或合同。滿堂紅許彥斐表示，廣州市國土房管局有計劃推出房屋說明書，要求中介向客戶介紹房屋必須出示房屋說明書，對房屋的面積、樓齡、朝向等參數做出清晰說明。市場人士表示，一般買方將要簽訂合同或簽訂合同時才會看到查冊表或房產證，在交易中處于弱方，房屋說明書可提前披露房屋重要信息，有助買方做出明智決定。

　　中介公司一般要求看樓者簽看樓紙，看樓紙里面有一些條款對消費者不利，如看樓后與其他公司成交該房屋，中介公司可追討有關傭金。滿堂紅許彥斐表示，看樓紙雖是這樣寫，但極少公司根據看樓紙向買房者追討傭金。按照公民個人隱私規定，看樓人士在看樓紙上不需要寫上身份證號碼，最好不要簽上全名，寫“X小姐或Y先生”即可。有看樓者每天接到中介經紀的電話“轟炸”，建議有意買樓人士可開通一專門號碼，接聽有關電話，買樓成功后再取消有關號碼。

　　簽約貼士：

　　有不滿有疑慮 必須白紙黑字寫下來

　　案例：王女士到西華路第一津街看中一樓梯樓九樓單位，與某中介公司簽下買家承諾書，以30萬元購買34平方米的9樓單位，當時放下了1000元誠意金。后來她悔約，聲稱受中介經紀誤導，以為報稅20萬元可獲得30萬元的購房發票。

　　該中介公司表示，計算不同報稅成交價的公式是王女士授意的，中介公司不存在誤導或欺詐成分。目前他們公司已根據王女士簽下的買家承諾書起訴到法院，追討王女士相等于承諾書價格3%的違約金。

　　記者調查：王女士于10月中旬簽下買家承諾書，悔約后曾先后報警、到中介所投訴并到司法局咨詢，希望可以討回1000元誠意金。她承認，自己是第一次買二手樓，不清楚稅費和發票等事宜，以為報稅20萬元可以獲得30萬元的購房發票是自己的常識缺失。

　　專家意見：中原地產李粵湘表示，即使買家承諾書或購房要約只是購房者單方面與中介公司簽訂的協議，并非購房三方約，但買家對這類法律文書一樣不可以掉以輕心。她認為，凡是買家認為經紀人員所說的承諾是重要的，必須要讓其寫入承諾書或購房三方約中，以免如王女士個案一樣空口無憑，各執一詞。

　　滿堂紅法務部負責人許彥斐也認為，買房承諾書或購房合同中有關違約責任的約定，消費者如有不滿或疑慮，必須要求中介經紀詳細說明，如疑慮未消，可要求刪去有關條款。她認為，大部分中介公司都是可以溝通的，消費者不要心存僥幸而忽略某些條款，有問題應提前問清楚。

　　許彥斐認為，按照王女士的個案，1000元的誠意金已因她違反買家承諾而應被業主沒收，至于中介公司追討的違約金，由于買賣雙方未簽訂購房合同，中介公司未促成雙方簽訂購房合同，因此王女士的違約責任未成立，王女士有可能不需要支付相當于承諾書價格3%的違約金。

　　中介所意見：廣州市中介所譚曉梅部長介紹說，11月17日，中介所約買賣雙方曾到中介所進行調解。由于王女士態度堅決，雙方調解意見不一致而作罷。