營業(yè)稅減免即將屆滿，買賣雙方需協(xié)商合同有關(guān)稅費(fèi)未來變動的條款

　　營業(yè)稅減免即將到期，各區(qū)加急遞件交易的人龍再度出現(xiàn)。據(jù)中介人士稱，目前政府尚未披露營業(yè)稅減免是否續(xù)期，稅務(wù)機(jī)關(guān)也需要在政府作出有關(guān)決策后再決定以哪種方式確定可以享受稅費(fèi)減免優(yōu)惠的標(biāo)準(zhǔn)。中原地產(chǎn)市場總監(jiān)李粵湘表示，按以往慣例，新舊政策交替之時是以遞件時間為限的，即一旦營業(yè)稅減免到期中止，只要買賣雙方可以在今年12月30日或之前遞件成功即可。當(dāng)然還要具體看余下時間政府的有關(guān)規(guī)定，只要政府不做任何表態(tài)，營業(yè)稅減免到期應(yīng)是板上釘釘。中介人士認(rèn)為，買賣雙方在稅費(fèi)變動期在合同上要注明有關(guān)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的方式，此外在看房簽約時也要多留一個心眼，以免發(fā)生不必要的糾紛。

　　稅費(fèi)貼士：添加補(bǔ)充條款 約定意外情況

　　合富置業(yè)業(yè)務(wù)營運(yùn)中心高級經(jīng)理李潔美表示，營業(yè)稅減免屆滿前簽訂合同的確較為敏感，他們的經(jīng)紀(jì)會告知買賣雙方可能出現(xiàn)的稅費(fèi)變動，并協(xié)助買賣雙方簽訂有關(guān)條款。按照新舊營業(yè)稅措施，影響最大的是證滿五年以內(nèi)的房屋。

　　李潔美表示，按營業(yè)稅減免新政，證不足兩年的房屋按房屋轉(zhuǎn)讓差額征收5.5%的營業(yè)稅；證滿兩年的免征營業(yè)稅；而2009年1月1日前的營業(yè)稅規(guī)定，證滿五年以上的房屋免征營業(yè)稅，出證不滿五年的按房屋評估價全額征收5.5%的營業(yè)稅。此外，目前大部分房屋交易都以業(yè)主實收為準(zhǔn)，若規(guī)定業(yè)主實收的，發(fā)生的稅費(fèi)變動根據(jù)合同也應(yīng)由買家承擔(dān)。為免交易雙方及中介因額外的稅費(fèi)而產(chǎn)生不必要的糾紛，買賣雙方宜在購房三方合同中添加補(bǔ)充條款，約定“2009年12月30日前遞件成功”和“2009年12月30日之后遞件成功”兩種稅費(fèi)情況。

　　中原地產(chǎn)市場部總監(jiān)李粵湘表示，以前廣州市曾流行“大包價”，即買賣雙方各以不同的價格購買或出讓房屋，稅費(fèi)和傭金全部由中間差價來支付。如買家100萬元買樓，業(yè)主90萬元實收，中間的10萬元用以支付稅費(fèi)和傭金。

　　李粵湘認(rèn)為，由于“大包價”有可能是中介公司吃差價的一個途徑，故此后來“大包價”在廣州沒了市場，購房三方約里面清楚做出成交價、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、傭金的具體約定，目前流行的是“小包價”，即約定業(yè)主實收的樓款金額，買家負(fù)擔(dān)稅費(fèi)和傭金。

　　看房貼士：心態(tài)莫急，看樓紙不要簽身份證號碼

　　中原地產(chǎn)李粵湘表示，買樓者往往會容易在還未弄清楚單位具體情況或自己的實際支付能力時， 就頭腦一發(fā)熱簽下承諾書或合同。滿堂紅許彥斐表示，廣州市國土房管局有計劃推出房屋說明書，要求中介向客戶介紹房屋必須出示房屋說明書，對房屋的面積、樓齡、朝向等參數(shù)做出清晰說明。市場人士表示，一般買方將要簽訂合同或簽訂合同時才會看到查冊表或房產(chǎn)證，在交易中處于弱方，房屋說明書可提前披露房屋重要信息，有助買方做出明智決定。

　　中介公司一般要求看樓者簽看樓紙，看樓紙里面有一些條款對消費(fèi)者不利，如看樓后與其他公司成交該房屋，中介公司可追討有關(guān)傭金。滿堂紅許彥斐表示，看樓紙雖是這樣寫，但極少公司根據(jù)看樓紙向買房者追討傭金。按照公民個人隱私規(guī)定，看樓人士在看樓紙上不需要寫上身份證號碼，最好不要簽上全名，寫“X小姐或Y先生”即可。有看樓者每天接到中介經(jīng)紀(jì)的電話“轟炸”，建議有意買樓人士可開通一專門號碼，接聽有關(guān)電話，買樓成功后再取消有關(guān)號碼。

　　簽約貼士：

　　有不滿有疑慮 必須白紙黑字寫下來

　　案例：王女士到西華路第一津街看中一樓梯樓九樓單位，與某中介公司簽下買家承諾書，以30萬元購買34平方米的9樓單位，當(dāng)時放下了1000元誠意金。后來她悔約，聲稱受中介經(jīng)紀(jì)誤導(dǎo)，以為報稅20萬元可獲得30萬元的購房發(fā)票。

　　該中介公司表示，計算不同報稅成交價的公式是王女士授意的，中介公司不存在誤導(dǎo)或欺詐成分。目前他們公司已根據(jù)王女士簽下的買家承諾書起訴到法院，追討王女士相等于承諾書價格3%的違約金。

　　記者調(diào)查：王女士于10月中旬簽下買家承諾書，悔約后曾先后報警、到中介所投訴并到司法局咨詢，希望可以討回1000元誠意金。她承認(rèn)，自己是第一次買二手樓，不清楚稅費(fèi)和發(fā)票等事宜，以為報稅20萬元可以獲得30萬元的購房發(fā)票是自己的常識缺失。

　　專家意見：中原地產(chǎn)李粵湘表示，即使買家承諾書或購房要約只是購房者單方面與中介公司簽訂的協(xié)議，并非購房三方約，但買家對這類法律文書一樣不可以掉以輕心。她認(rèn)為，凡是買家認(rèn)為經(jīng)紀(jì)人員所說的承諾是重要的，必須要讓其寫入承諾書或購房三方約中，以免如王女士個案一樣空口無憑，各執(zhí)一詞。

　　滿堂紅法務(wù)部負(fù)責(zé)人許彥斐也認(rèn)為，買房承諾書或購房合同中有關(guān)違約責(zé)任的約定，消費(fèi)者如有不滿或疑慮，必須要求中介經(jīng)紀(jì)詳細(xì)說明，如疑慮未消，可要求刪去有關(guān)條款。她認(rèn)為，大部分中介公司都是可以溝通的，消費(fèi)者不要心存僥幸而忽略某些條款，有問題應(yīng)提前問清楚。

　　許彥斐認(rèn)為，按照王女士的個案，1000元的誠意金已因她違反買家承諾而應(yīng)被業(yè)主沒收，至于中介公司追討的違約金，由于買賣雙方未簽訂購房合同，中介公司未促成雙方簽訂購房合同，因此王女士的違約責(zé)任未成立，王女士有可能不需要支付相當(dāng)于承諾書價格3%的違約金。

　　中介所意見：廣州市中介所譚曉梅部長介紹說，11月17日，中介所約買賣雙方曾到中介所進(jìn)行調(diào)解。由于王女士態(tài)度堅決，雙方調(diào)解意見不一致而作罷。