由于首次購房借貸與被認定為“二套房貸”所享受的利率和首付款差距大，因此自區別對待以來一直受到大家熱議。尤其從今年下半年開始，央行銀監會重申“二套房貸”政策后，購房人對“二套房貸”界定比較模糊，什么樣的情況是以家庭為單位？首套房是公積金貸款，再次貸款用商貸是否會被算做二套？針對上述問題，本期我們特請專家答疑解惑。

　　第一類：婚前個人名下有房，結婚后以另一半的名義再貸款買房的。

　　案例：王先生和女友9月份領完結婚證后，打算共同購買一套房。此前，王先生在婚前名下曾有一套貸款買下的房產，而妻子名下無任何貸款購房的記錄，因此婚后購置這套房產王先生打算用妻子名義申請房貸。但王先生也有顧慮擔心這次購房會被算作“二套房”。

　　專家解析：“偉嘉安捷”指出，由于王先生結婚之前名下有房產，當王先生和女友結婚后，雖然女方名下無房，但是由于兩個人組建了家庭，根據《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》的規定，“二套房”是以家庭為單位認定借款人房貸次數的，因此王先生雖然以妻子名義申請貸款，但其婚后第一套房產依舊算作“二套房”。

　　第二類：首套房貸款購買且已結清的，二次使用商業貸款購房人群。

　　案例：在外企工作的李小姐，大學畢業時曾貸款買過一套小戶型房產，現在貸款已經結清。工作多年之后，李小姐為了改善一下居住環境，決定湊齊首付再貸款買套房，但李小姐不知道去申請貸款時會不會被認定為屬于“二套房”范疇。

　　專家解析：像李小姐的這種情況是比較典型的“二套房”個案。“偉嘉安捷”解釋，因為李小姐第一次購房已使用了商業貸款，當她再次申請使用商業貸款購房時，銀行的征信系統會查到李小姐第一次貸款買房的記錄。按照相關規定，李小姐再次使用商業貸款購房時勢必會算做“二套房”，按照首付40%，貸款利率在基準利率的基礎上上浮1.1倍的政策執行。

　　第三類：第一套房使用公積金貸款，第二套房使用商業貸款購買。

　　案例：馮遠在工作剛起步階段用公積金貸款購買過一套小一居，一個人住也還算愜意。經過多年的奮斗打拼，有了些存款的馮遠，準備在地鐵沿線或者離公司近一點的地方換一套大一點的房子。馮遠看中了一套位于地鐵沿線附近的二手房，對房子極為滿意，只是業主急等錢用，不同意馮遠使用公積金貸款，且所需貸款超過100萬元，超出公積金借款最高限額，而商業貸款資金到位比較快，所以這次購房他打算使用商業貸款，但不知道是否會被認定成“二套房”？

　　專家解析：現實生活中像馮遠這樣購房經歷的人還有很多，如借款人第一套房使用公積金貸款，第二套申請商業貸款，那么根據現行銀行政策是會被視為“二套房”的。與之相反，如果馮遠第一套用的是商業貸款,第二套房使用公積金貸款，則不會被公積金認定為“二套房”，仍可按公積金貸款首付20%、利率3.87%的貸款政策執行。

　　專家指出，以上三種借款人的情況容易被銀行判定為第二次購房，申請貸款時定為按照“二套房貸”政策放貸，希望借款人可以比照自身情況，多了解后選擇適合自己的貸款方式。

　　晨報記者 王麗婭