在時下房地產市場中，購房者與開發商對比無疑是弱勢群體，此時購房合同是他們唯一的“護身符”。但由于一些購房者對合同不了解，結果在交房時吃了虧才如夢方醒。記者選取今年以來南寧樓市中有代表性的案例，以此剖析合同，希望讓購房者明明白白買房

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　　違約金雙重標準

　　2009年8月，南寧市江南區某小區在延期近兩年之后，終于向業主交房。隨之而來便是計算違約金的數額，但業主在翻看合同的約定時才恍然大悟，自己掉進合同的陷阱里。

　　原來，在合同第九條(出賣人逾期交房的違約責任)中的第1條款中規定，延期交房超過60天后，開發商每天支付的違約金為已付款的2%。據了解，南寧市大部分樓盤標準為3%。而讓業主更難以接受的是，合同中約定“一旦延期超過60天，每日違約金為已付房款的萬分之二，上限為房款的5%”。也就是說，由于違約金被封頂，所以開發商在延期時間上不受束縛，而對購房者而言，拿到的違約金都一樣。有購房者算了一筆賬(以40萬購房款為例)，按照別的樓盤標準，兩年的違約金為29200元，而以該小區房價5%標準計算，違約金為2萬元，少了近1萬元。

　　日前，記者采訪時業主鄧先生說：“原以為違約金是一道緊箍咒，能夠督促開發商按時交房，但合同的陷阱讓我們很受傷。”他認為，違約金“封頂”導致他們整天低聲下氣地“哀求”開發商盡快施工，生怕開發商一生氣，再延個半年時間。

　　回想當初買房時，幾名購房者表示：“沒有辦法呀，當時大家都爭著買房”。這份合同是開發商事先打印好的，購房者只有“簽”和“不簽”兩種選擇，開發商根本不同意對條款作絲毫協商。

　　今年9月份，記者在南寧市西鄉塘區某小區的《商品房買賣合同》上看到，乙方(購房人)如果逾期交接的，其間按每天20元向甲方(開發商)支付違約金，該房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付日起由乙方承擔。同時，又規定甲方或其委托人怠于履行該商品房工程質量保修責任的，應當承擔下列責任：按每拖延一天10元計算，向乙方支付違約金。

　　業主劉先生對記者表示，一般來說商品房屬于大宗消費，購房者很少有不按時交接的，開發商在合同中注明了違約金雖不近人情，但也無可厚非。但反過來，開發商不承擔保修責任，違約金卻只有業主的一半，“這不是雙重標準嗎，怎么讓業主信服”。廣西某律師事務所的楊律師介紹說，依據民法通則及合同法的規定，合同當事人應當遵循公平原則確定各方的權利義務。在上述合同中卻規定，出賣方逾期履行義務只需每天支付10元，顯然違反了民法通則及合同法的公平原則。

　　對于此類現象，業內人士許振表示，由于商品房的價格較大，違約金數比例看起來差不多，但最終的差別很大。類似條款的實質是設置陷阱，違反了法律的公平原則，消費者可依法申請人民法院或仲裁機構予以撤銷或變更。

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　　面積誤差不作明確限定

　　早在2006年，家住南寧華西路附近的羅女士為配合拆遷，與開發商簽訂了《協議書》。《協議書》約定她現住的房屋拆除后，面積按1∶1比例安置新房，建筑面積為80平方米，誤差面積按市場價互相結清差價。2009年9月，開發商正式交房，但她卻得知，這套房屋面積為92平方米，比協議中規定的多出了12平方米。她趕忙拿出協議細看，這才明白協議中沒有對超面積的范圍作出要求。

　　由于羅女士家中經濟緊張，購買這多出的12平方米需要5萬元，使得她不得不東奔西走借錢買房。她對記者表示，由于當初看不懂協議，就草草簽字，造成現在的進退不得。

　　業內人士譚先生表示，開發商交付使用的面積與合同有誤差的，如合同有約定，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，應該按照以下原則處理：面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，購房者不能解除合同。一旦誤差超出3%，購房者可以解除合同、開發商還要返還已付購房款及利息。

　　羅女士表示，由于該地段目前房價(6500元/平方米)比協議約定(3年前價格為4200元/平方米)的價格漲了不少，所以還是買下這12平方米。“幸虧房價上漲了，如果是下跌了，要我按當時價格買，那我肯定承受不了。”

　　律師提醒各位購房者，在合同或者協議中，對于面積誤差的范圍及其處罰方法一定要明確，這樣才能避免遭遇“強買強賣”時無法可依。

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　　配套延期投訴無據

　　10月5日，記者隨同一名購房者對竹溪大道某新建樓盤驗房時發現，住戶已收房并開始裝修，但小區的綠地和道路還正在施工。這樣的環境豈能達到交房標準？但在查看購房合同后才明白，開發商并不違反合同。在合同第十四條中規定，“本單元綠化及其公共配套在交房8個月后達到正常使用條件，小區的整體配套在最后一棟樓交房后8個月內到達正常使用”。

　　對于該條款的逾期處理方式也讓記者咋舌，“出賣人(開發商)在上述規定時間到期的60天內補救，逾期不完成，按合同付違約金”。算下來，開發商在交房后有10個月時間去完成公共配套，而在南寧市大多數樓盤的合同中，配套設施的完工基本和交房時間一致。

　　業主成先生說，去年金融危機爆發以來，由于擔心開發商資金不到位造成延期交房，他從去年8月份起，幾乎每隔一個星期去施工現場看一次。曾從事建筑行業的他認為，樓蓋得很快，但是綠化建設和道路及景觀配套的進度慢。果然，樓盤按時交了房，但配套卻延期了。

　　眾多業主在QQ群上激烈討論這一問題。朱先生說：“這個條約實在太過分，難道讓業主在10個月內都走泥巴路，住在大工地？”王女士認為，開發商在合同中設計好陷阱，苦果讓業主承擔。回想起買房時的疏忽，不少業主認為沒得選擇。來自貴港的陳先生說：“開發商集中開盤，當時有600人排隊選房，就給5分鐘選房，5分鐘簽合同，看了看價格、戶型、交房時間，就草草簽字下單，哪里來得及看合同內容。”朱先生還說，當時大家都搶著要房，如果想修改合同？想都不敢想，大家都是忍氣吞聲簽了合同，實在太不理性了。

　　業內人士李先生認為，南寧市大部分樓盤對配套十分重視。社區配套成熟度是衡量項目性價比的一個重要指標，它直接影響著消費者入住后的生活便利性、舒適性，它也是決定一個項目檔次及品位的重要因素。開發商應本著以業主為本的理念，讓業主不遭受施工的困擾，但卻在合同中設下了延期的理由，這樣逃避責任的條款容易引起業主的反感。開發商即便在合同中沒有違規，但在人情事理上說不去過。對于業主來說，可以聯合起來與開發商協調，督促配套設施盡快投入使用。

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　　費用多了為哪般

　　業主農先生說，今年8月開發商向他交房后，小區物業要求開通管道燃氣，費用按購房合同約定的2700元收取。這讓他不得其解，現在南寧開通管道燃氣費好像都不需2700元。隨后，他向管道燃氣公司咨詢，得到的答復是開通費已經由原來的3000多元降為2300元。

　　為什么還要按以前的費用收費？開發商給予的說法是，小區住戶是根據該公司與開發商簽訂的合同交納管道燃氣開通費的，因此每個小區的收費標準不一樣。該小區的管道燃氣開通費，一直以來都是每戶收取3100元。雖然自2006年9月開始調到每戶2300元，但開通費仍與小區入場施工時間有關：2006年9月1日以前進場施工的小區，如果是開發商墊資支付安裝費，不管開發商何時出售房子，管道燃氣費都是按照每戶3100元來收取。

　　專業驗房師陸軍介紹說，在合同中約定好管道燃氣開通費用的例子很少見，一般來說開發商沒有好處也不愿意插手此事，像以上的情況的確存在蹊蹺。業主應該向開發商查驗收費依據。業主在簽訂合同時，尤其應該對其中涉及收費的約定詢問清楚再簽字，否則就會吃虧之后仍理虧。

　　據了解，在南寧市大多數樓盤的購房合同中，對于燃氣管道開通的約定普遍為“管道燃氣安裝費、開通費由業主自理”。這樣業主便能據實交費，所交費用不需要經過開發商或物業公司。

    本報記者 唐建富