在時下房地產(chǎn)市場中，購房者與開發(fā)商對比無疑是弱勢群體，此時購房合同是他們唯一的“護身符”。但由于一些購房者對合同不了解，結(jié)果在交房時吃了虧才如夢方醒。記者選取今年以來南寧樓市中有代表性的案例，以此剖析合同，希望讓購房者明明白白買房

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　　違約金雙重標準

　　2009年8月，南寧市江南區(qū)某小區(qū)在延期近兩年之后，終于向業(yè)主交房。隨之而來便是計算違約金的數(shù)額，但業(yè)主在翻看合同的約定時才恍然大悟，自己掉進合同的陷阱里。

　　原來，在合同第九條(出賣人逾期交房的違約責(zé)任)中的第1條款中規(guī)定，延期交房超過60天后，開發(fā)商每天支付的違約金為已付款的2%。據(jù)了解，南寧市大部分樓盤標準為3%。而讓業(yè)主更難以接受的是，合同中約定“一旦延期超過60天，每日違約金為已付房款的萬分之二，上限為房款的5%”。也就是說，由于違約金被封頂，所以開發(fā)商在延期時間上不受束縛，而對購房者而言，拿到的違約金都一樣。有購房者算了一筆賬(以40萬購房款為例)，按照別的樓盤標準，兩年的違約金為29200元，而以該小區(qū)房價5%標準計算，違約金為2萬元，少了近1萬元。

　　日前，記者采訪時業(yè)主鄧先生說：“原以為違約金是一道緊箍咒，能夠督促開發(fā)商按時交房，但合同的陷阱讓我們很受傷。”他認為，違約金“封頂”導(dǎo)致他們整天低聲下氣地“哀求”開發(fā)商盡快施工，生怕開發(fā)商一生氣，再延個半年時間。

　　回想當(dāng)初買房時，幾名購房者表示：“沒有辦法呀，當(dāng)時大家都爭著買房”。這份合同是開發(fā)商事先打印好的，購房者只有“簽”和“不簽”兩種選擇，開發(fā)商根本不同意對條款作絲毫協(xié)商。

　　今年9月份，記者在南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū)某小區(qū)的《商品房買賣合同》上看到，乙方(購房人)如果逾期交接的，其間按每天20元向甲方(開發(fā)商)支付違約金，該房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付日起由乙方承擔(dān)。同時，又規(guī)定甲方或其委托人怠于履行該商品房工程質(zhì)量保修責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)下列責(zé)任：按每拖延一天10元計算，向乙方支付違約金。

　　業(yè)主劉先生對記者表示，一般來說商品房屬于大宗消費，購房者很少有不按時交接的，開發(fā)商在合同中注明了違約金雖不近人情，但也無可厚非。但反過來，開發(fā)商不承擔(dān)保修責(zé)任，違約金卻只有業(yè)主的一半，“這不是雙重標準嗎，怎么讓業(yè)主信服”。廣西某律師事務(wù)所的楊律師介紹說，依據(jù)民法通則及合同法的規(guī)定，合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利義務(wù)。在上述合同中卻規(guī)定，出賣方逾期履行義務(wù)只需每天支付10元，顯然違反了民法通則及合同法的公平原則。

　　對于此類現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士許振表示，由于商品房的價格較大，違約金數(shù)比例看起來差不多，但最終的差別很大。類似條款的實質(zhì)是設(shè)置陷阱，違反了法律的公平原則，消費者可依法申請人民法院或仲裁機構(gòu)予以撤銷或變更。

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　　面積誤差不作明確限定

　　早在2006年，家住南寧華西路附近的羅女士為配合拆遷，與開發(fā)商簽訂了《協(xié)議書》。《協(xié)議書》約定她現(xiàn)住的房屋拆除后，面積按1∶1比例安置新房，建筑面積為80平方米，誤差面積按市場價互相結(jié)清差價。2009年9月，開發(fā)商正式交房，但她卻得知，這套房屋面積為92平方米，比協(xié)議中規(guī)定的多出了12平方米。她趕忙拿出協(xié)議細看，這才明白協(xié)議中沒有對超面積的范圍作出要求。

　　由于羅女士家中經(jīng)濟緊張，購買這多出的12平方米需要5萬元，使得她不得不東奔西走借錢買房。她對記者表示，由于當(dāng)初看不懂協(xié)議，就草草簽字，造成現(xiàn)在的進退不得。

　　業(yè)內(nèi)人士譚先生表示，開發(fā)商交付使用的面積與合同有誤差的，如合同有約定，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，應(yīng)該按照以下原則處理：面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，購房者不能解除合同。一旦誤差超出3%，購房者可以解除合同、開發(fā)商還要返還已付購房款及利息。

　　羅女士表示，由于該地段目前房價(6500元/平方米)比協(xié)議約定(3年前價格為4200元/平方米)的價格漲了不少，所以還是買下這12平方米。“幸虧房價上漲了，如果是下跌了，要我按當(dāng)時價格買，那我肯定承受不了。”

　　律師提醒各位購房者，在合同或者協(xié)議中，對于面積誤差的范圍及其處罰方法一定要明確，這樣才能避免遭遇“強買強賣”時無法可依。

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　　配套延期投訴無據(jù)

　　10月5日，記者隨同一名購房者對竹溪大道某新建樓盤驗房時發(fā)現(xiàn)，住戶已收房并開始裝修，但小區(qū)的綠地和道路還正在施工。這樣的環(huán)境豈能達到交房標準？但在查看購房合同后才明白，開發(fā)商并不違反合同。在合同第十四條中規(guī)定，“本單元綠化及其公共配套在交房8個月后達到正常使用條件，小區(qū)的整體配套在最后一棟樓交房后8個月內(nèi)到達正常使用”。

　　對于該條款的逾期處理方式也讓記者咋舌，“出賣人(開發(fā)商)在上述規(guī)定時間到期的60天內(nèi)補救，逾期不完成，按合同付違約金”。算下來，開發(fā)商在交房后有10個月時間去完成公共配套，而在南寧市大多數(shù)樓盤的合同中，配套設(shè)施的完工基本和交房時間一致。

　　業(yè)主成先生說，去年金融危機爆發(fā)以來，由于擔(dān)心開發(fā)商資金不到位造成延期交房，他從去年8月份起，幾乎每隔一個星期去施工現(xiàn)場看一次。曾從事建筑行業(yè)的他認為，樓蓋得很快，但是綠化建設(shè)和道路及景觀配套的進度慢。果然，樓盤按時交了房，但配套卻延期了。

　　眾多業(yè)主在QQ群上激烈討論這一問題。朱先生說：“這個條約實在太過分，難道讓業(yè)主在10個月內(nèi)都走泥巴路，住在大工地？”王女士認為，開發(fā)商在合同中設(shè)計好陷阱，苦果讓業(yè)主承擔(dān)。回想起買房時的疏忽，不少業(yè)主認為沒得選擇。來自貴港的陳先生說：“開發(fā)商集中開盤，當(dāng)時有600人排隊選房，就給5分鐘選房，5分鐘簽合同，看了看價格、戶型、交房時間，就草草簽字下單，哪里來得及看合同內(nèi)容。”朱先生還說，當(dāng)時大家都搶著要房，如果想修改合同？想都不敢想，大家都是忍氣吞聲簽了合同，實在太不理性了。

　　業(yè)內(nèi)人士李先生認為，南寧市大部分樓盤對配套十分重視。社區(qū)配套成熟度是衡量項目性價比的一個重要指標，它直接影響著消費者入住后的生活便利性、舒適性，它也是決定一個項目檔次及品位的重要因素。開發(fā)商應(yīng)本著以業(yè)主為本的理念，讓業(yè)主不遭受施工的困擾，但卻在合同中設(shè)下了延期的理由，這樣逃避責(zé)任的條款容易引起業(yè)主的反感。開發(fā)商即便在合同中沒有違規(guī)，但在人情事理上說不去過。對于業(yè)主來說，可以聯(lián)合起來與開發(fā)商協(xié)調(diào)，督促配套設(shè)施盡快投入使用。

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　　費用多了為哪般

　　業(yè)主農(nóng)先生說，今年8月開發(fā)商向他交房后，小區(qū)物業(yè)要求開通管道燃氣，費用按購房合同約定的2700元收取。這讓他不得其解，現(xiàn)在南寧開通管道燃氣費好像都不需2700元。隨后，他向管道燃氣公司咨詢，得到的答復(fù)是開通費已經(jīng)由原來的3000多元降為2300元。

　　為什么還要按以前的費用收費？開發(fā)商給予的說法是，小區(qū)住戶是根據(jù)該公司與開發(fā)商簽訂的合同交納管道燃氣開通費的，因此每個小區(qū)的收費標準不一樣。該小區(qū)的管道燃氣開通費，一直以來都是每戶收取3100元。雖然自2006年9月開始調(diào)到每戶2300元，但開通費仍與小區(qū)入場施工時間有關(guān)：2006年9月1日以前進場施工的小區(qū)，如果是開發(fā)商墊資支付安裝費，不管開發(fā)商何時出售房子，管道燃氣費都是按照每戶3100元來收取。

　　專業(yè)驗房師陸軍介紹說，在合同中約定好管道燃氣開通費用的例子很少見，一般來說開發(fā)商沒有好處也不愿意插手此事，像以上的情況的確存在蹊蹺。業(yè)主應(yīng)該向開發(fā)商查驗收費依據(jù)。業(yè)主在簽訂合同時，尤其應(yīng)該對其中涉及收費的約定詢問清楚再簽字，否則就會吃虧之后仍理虧。

　　據(jù)了解，在南寧市大多數(shù)樓盤的購房合同中，對于燃氣管道開通的約定普遍為“管道燃氣安裝費、開通費由業(yè)主自理”。這樣業(yè)主便能據(jù)實交費，所交費用不需要經(jīng)過開發(fā)商或物業(yè)公司。

    本報記者 唐建富