近日，有消息稱京城房產(chǎn)投資客對高檔公寓市場的投資熱情正在逐步下降，這類產(chǎn)品經(jīng)歷了連續(xù)的價(jià)格拉升，面臨投資和持有成本過大，升值空間萎縮，收益預(yù)期下降的問題。買房投資者提出疑問：“目前的市場環(huán)境，究竟是否適合進(jìn)行高檔項(xiàng)目的投資？”有關(guān)專家認(rèn)為，6月以后，高端項(xiàng)目成交活躍，每月成交量有1%—2%的增長，成交所占比例由年初的8%漲至10%，“目前市場上房產(chǎn)投資主要集中在小戶型和高檔項(xiàng)目上，從長遠(yuǎn)來看，高檔項(xiàng)目投資的增值保值性是比較明顯的。”

　　改善型需求支撐成交量

　　投資集中于小戶型和高檔產(chǎn)品

　　“目前市場中改善型需求成為成交量的支撐點(diǎn)。”21世紀(jì)不動產(chǎn)高級分析師孟奇認(rèn)為，“目前投資需求集中于高檔住宅和小戶型產(chǎn)品。小戶型比較符合市場需求，好轉(zhuǎn)賣，同時由于總價(jià)低比較適合以租養(yǎng)貸的投資方式，資金雄厚的投資者則比較青睞增值保值性較強(qiáng)的高檔產(chǎn)品。”

　　據(jù)了解，從6月份開始，北京高檔公寓市場成交比較活躍，價(jià)格與年初相比有25%—30%的上漲幅度。但是近期高檔公寓的投資回報(bào)率為4%—5%，“這與去年同期相比有一定程度的下滑，原因在于市場目前這種產(chǎn)品的供應(yīng)量較大，同時受到金融危機(jī)的影響，租金漲幅不高。目前在二手房市場上，富力城、兩廣路、國貿(mào)、華貿(mào)等二環(huán)內(nèi)商圈高檔公寓市場成交活躍。”世邦魏理仕董事總經(jīng)理尹寶軍介紹，“6月后整個房地產(chǎn)市場中投資需求不超過20%，由于三環(huán)內(nèi)土地供應(yīng)有限，高檔公寓市場未來供應(yīng)量將減少，因此高檔公寓以其較好的增值保值性受到了投資者的青睞。”

　　據(jù)北京中原三級市場研究的成交統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月總價(jià)300萬元及以上的高檔公寓均價(jià)為25861元/平方米左右，環(huán)比7月上漲1.5%。

　　“近期房價(jià)的不斷上漲及通脹預(yù)期使得部分銀行有閑錢的消費(fèi)者，投資房產(chǎn)來實(shí)現(xiàn)保值增值。”中原三級市場部副總經(jīng)理宮萍認(rèn)為，“對于地段和居住環(huán)境較好的高端項(xiàng)目，在市場情況好的時候，其價(jià)格的漲幅也會比較大。”

　　業(yè)內(nèi)人士表示，通常情況下，當(dāng)市場情況不好的時候，市場上首先撤出的是對高端產(chǎn)品的需求，但是目前房價(jià)并沒有下降，所以購房者對高端產(chǎn)品的投資熱情并未減少。

　　專家：根據(jù)自身需求選擇近交通、配套全的項(xiàng)目投資房產(chǎn)

　　在目前市場形勢下，是否適合進(jìn)行房產(chǎn)投資呢？孟奇認(rèn)為，“長遠(yuǎn)來看，房價(jià)肯定是呈上升趨勢的，但短期內(nèi)，由于政策、市場等變動，投資房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較大。對于放租型的投資者，由于房價(jià)上漲過快，租金年收益率只能達(dá)到3%—4%，這與定期存款的利率相當(dāng)。如果是靠房價(jià)預(yù)期上漲的投資者，短期內(nèi)可能會由于政策、市場調(diào)整等因素，而面臨風(fēng)險(xiǎn)。”

　　專家認(rèn)為，就目前投資，建議根據(jù)個人經(jīng)濟(jì)能力來選擇產(chǎn)品。如臨近交通線、配套設(shè)施較好的小戶型產(chǎn)品，由于比較適合市場需求，好租也好賣，周轉(zhuǎn)時間短，比較靈活。同時，還可以參考所選產(chǎn)品的歷年價(jià)格來判斷它的抗跌性：選擇房價(jià)波動時期中，價(jià)格波動較小的產(chǎn)品。文/陳曄