跟非房地產(chǎn)行業(yè)的朋友聚會的時候，經(jīng)常會有人向我提出：“買什么樣的房子最保值升值？”，我經(jīng)常是不知道怎樣回答這個問題，為什么?

　　第一，從專業(yè)的角度來說，房子的保值和升值受到地段、周邊配套、社區(qū)的檔次、物業(yè)的人群定位、樓宇設計水平以及物業(yè)管理的水平等諸多因素的制約。例如：

　　1、城市中心地段的物業(yè)與城市新區(qū)地段的物業(yè)比較來說，中心區(qū)地段的住宅價格一定要比新區(qū)的價格貴，可中心區(qū)的租金價格要高于新區(qū)。而新區(qū)的市政規(guī)劃比較完善，與此同時，新區(qū)的社區(qū)規(guī)模普遍大于中心區(qū)的社區(qū)，社區(qū)規(guī)劃與環(huán)境建設比較優(yōu)越，所以城市新區(qū)的房子隨著市政配套的完善增值的潛力也會比較大，缺點就是租金回報不如中心區(qū)的房子可以馬上兌現(xiàn)；

　　2、樓宇功能設計與物業(yè)管理水平也會影響房子的保值與升值。例如：很多人會認為商住兩用的住宅比較好出租，其實是錯誤的觀念。“商住兩用”概念的房子實際上是一種“過渡型”產(chǎn)品。這樣的產(chǎn)品會隨著城市的發(fā)展而被淘汰的，廣州就有很多這樣的樓宇，它們二手的價格就低于純住宅樓(或純商務樓)的價格。

　　3、樓宇設計也會影響房子的保值升值。一說到設計,大家可以首先想到的是樓宇的公共空間、戶型等方面設計問題。但我提醒大家的是,一棟樓宇(社區(qū))戶型面積的區(qū)間不要太大(40平方米~200平方米多種戶型)，在這樣的社區(qū)買了大戶型，升值就比較慢了，簡單地說是階層的問題。

　　第二，從個人的角度來說，房子的保值和升值受到自住、投資和房子的檔次、大小以及個人的喜好等因素的制約。

　　1、對于自住的年輕買家來說，最好是買新區(qū)的小戶型。這樣首付、月供都比較少，雖然花在路上的時間會多一點，但等于用在城里租房的錢來供樓(租房不如買房的理念)。同時隨著個人能力與收入的不斷增長，相對那些上來就買大房子的人來說，更容易積累現(xiàn)金和容易再考慮換樓或者做其他投資；

　　2、對于投資的購房者來說，也許會更多地考慮租金回報的問題，如果租金高就可以考慮按揭買樓，這樣就等于讓租客幫你供樓了。

　　3、對于中年人來說，面臨下一代結婚生子和照顧老人家等方面的問題，所以，最好是在一個小區(qū)里買兩套房子，而不是買一套大房子。因為這樣做孩子小的時候可以出租一套，自己住一套，等到孩子結婚的時候就可以自己住了。同時大家還住在附近，相互有一個照應。

　　總之，買房是一門投資理財?shù)膶W問，買房保值的概念是相對個人而言的。所以一定要用發(fā)展的眼光預測未來家庭住房的需求，如果連你自己都不知道的話，就算是再專業(yè)的人也很難給到你最“合適”的建議。 （安徽商報）