回暖、活躍、急漲、爭購……2007年似曾相識的一幕，深圳樓市在今年上半年再度上演。

　　從交易萎靡到量價齊升，從門庭冷落到排隊搶購，逆轉(zhuǎn)僅僅在數(shù)月間。

　　樓市回暖是可喜的，它體現(xiàn)了一系列“保增長”政策的有效拉動，但房價快速上漲，自住購房消費受到抑制，“保民生”的壓力加劇。如何對待房地產(chǎn)投資與防止通脹，這不僅是中國經(jīng)濟下半年迫切需要解決的現(xiàn)實課題，而且讓身處中國房產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)城市的深圳市民倍感困惑。

　　近日，記者走訪的一些專家普遍認(rèn)為，目前投資深圳房地產(chǎn)尤其是短線投資并不完全受供求平衡影響，而面臨著流動性緊縮和宏觀調(diào)控等一系列風(fēng)險，且風(fēng)險預(yù)測難度加大。

　　房價飆升隱含樓市風(fēng)險

　　“這半年內(nèi)，每月的漲價已經(jīng)覆蓋了深圳的一、二手房市場。”投資者葛斌告訴記者，“在金融危機前，很多投資人手里已經(jīng)積聚了大量的資金，樓市稍微一回暖，這些資金就會進(jìn)入，現(xiàn)在除了股市、樓市，沒有別的投資渠道。”

　　葛斌是深圳一家從事半導(dǎo)體照明的小企業(yè)主，金融危機導(dǎo)致很多像他這樣的中小企業(yè)主生意直線下滑，“出于通脹預(yù)期，我們手上仍有不少資金，但目前不敢投入生產(chǎn)，而去買房。

　　在我身邊，這樣的例子太多了。”在很多人看來，這是支撐此輪房價上漲的一個重要因素。

　　然而，有關(guān)專家坦言，說通脹預(yù)期支撐房價上漲，其實是在“講故事”。大家都不知道未來通脹是否會發(fā)生，或究竟是在何時、究竟脹到多少。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月份，CPI、PPI仍雙雙為負(fù)，即使到明年年底，CPI的漲幅也不會超過4%。

　　深圳大學(xué)國際金融研究所所長國世平則表示：“短期內(nèi)我國并不存在通貨膨脹的壓力，CPI從1月到現(xiàn)在都在下降，目前說通脹預(yù)期似乎站不住腳，這根本就不是房價上漲的主要因素。”

　　國世平認(rèn)為，銀行的按揭從年初到現(xiàn)在是持續(xù)下降的，按常理，房價不可能這么瘋漲。這里面虛高的成分太多。

　　為抵御通脹貿(mào)然入市不明智

　　2009年下半年深圳房地產(chǎn)市場是否將一路飆升呢？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房產(chǎn)投資尤其是準(zhǔn)備做短線的投資者面臨著一系列風(fēng)險，如物業(yè)稅是否執(zhí)行、房貸政策是否調(diào)整、房貸利率是否變化等都需要綜合考慮。

　　一是政策風(fēng)險。

　　宏觀投資刺激政策和整體流動性充裕，的確加快了房地產(chǎn)投資的復(fù)蘇。目前房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇在一定程度上受到了流動性的推動，而不完全決定于住宅供求的平衡，因此，房地產(chǎn)投資將更易受到流動性緊縮和其他宏觀政策變動的影響，使得普通投資者對風(fēng)險預(yù)測的難度加大。

　　二是變現(xiàn)風(fēng)險。

　　中原地產(chǎn)商品房高級研究員韋峰表示：“如果買房純粹是為了賺快錢，在目前的市場價格下，并不合適。”

　　研究結(jié)果表明，房地產(chǎn)作為一種投資品種，在持有階段其實并不是一個“劃算”的投資，尤其是投資者是從抵御通脹的角度出發(fā)，長期持有的過程中，其租金收益率一般為每年2%-3%，“比銀行利率還低”，加上其變現(xiàn)能力較差，也相應(yīng)增加了流動性不靈活的投資風(fēng)險。

　　三是信貸風(fēng)險。

　　二套房貸收緊的調(diào)控政策在房地產(chǎn)市場就掀起了不小的波瀾。國世平說，今年上半年我國新增貸款就超過7萬億元，這一數(shù)字遠(yuǎn)超全年新增貸款5萬億元的目標(biāo)。有些貸款沒有進(jìn)入實體經(jīng)濟，反而進(jìn)入了樓市、股市，這樣看，國家對信貸投向進(jìn)行調(diào)控是必然的。

　　四是博弈風(fēng)險。

　　美聯(lián)地產(chǎn)全國研究中心研究員徐楓認(rèn)為，深圳的房地產(chǎn)營銷一直是全國做得最為出色的，“逐次推盤、不斷提價”的策略被運用得游刃有余，導(dǎo)致房價不斷上漲，并一步步地攻破置業(yè)者心理防線。面對實力雄厚的開發(fā)商時投資者仍然會因信息不對稱而處于市場博弈的弱勢地位。

　　盡管對投資房產(chǎn)都持有謹(jǐn)慎觀點，但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，除非市場供應(yīng)或者重大政策出現(xiàn)急度轉(zhuǎn)向，否則，深圳未來房價大幅回調(diào)的可能性不大，畢竟房地產(chǎn)行業(yè)對其中投資與消費的拉動作用是功不可沒的，出于刺激經(jīng)濟保增長的目的，政府目前尚不至于過度打壓，貨幣政策適度收緊的同時依然將延續(xù)比較寬松的大勢。

　　此外，隨著一系列區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的出臺，未來深圳房地產(chǎn)業(yè)價值將隨著城市價值的提升得到進(jìn)一步提升。(記者 孫錦 實習(xí)生 李宜俊)