有投資客將房屋空關或出租，長時間拖欠小區物業費，轉手交易過戶后撒手走人，將物業費的“包袱”扔給下家，令物業追也不是，討也不是。近日，由上海市物業管理行業協會舉行的一場“文明居住大討論”上，部分物業公司的代表提出，二手房買賣合同條款中存有瑕疵，物業費的清繳并未納入房產過戶的先決條件，由此極容易引發小區物業費管理上的一樁樁“無頭案”。

　　一進一出物業損失

　　“現在有些投資買房空關或者出租，真正大房東很難找，房子可能一兩年不付物業管理費。突然有一天來了，說是要辦什么手續，我們以為物業管理費可以收了，結果名字已經換了，已經到交易所交易了。”上述發言來自于中遠物業的杜恩毅。他所管理的中遠兩灣城戶數眾多，小區內的住戶有1萬1千多戶，其中不乏一些投資客的出租房屋。

　　杜恩毅指出，物業費的清繳問題一直是小區管理的難點。近年來，物業管理的成本在不斷上升，小區物業費的拖欠現象卻有增無減，使物業公司背上了沉重的經濟包袱。“一些二手房在交易過戶以后，前幾個月甚至一年以上的物業管理費沒有結清，新的戶主說不是我的事情，你找前面的人家，可人走了哪里找得到，一進一出就是物業公司的損失。 ”

　　尾款也有空子可鉆

　　記者在調查中發現，市場上所普遍采用的二手房買賣合同中，對于物業管理費、水、電、燃氣、通信費等相關費用的支付約定，僅限于明確費用在房屋交易過程中的歸屬，并未涉及是否作為過戶的前提依據，如在房屋權利轉移、占有前未支付、未結算的費用均由甲方(賣方)承擔；權利轉移、占有后，使用該房地產所發生的費用均由乙方(買方)承擔。

　　“這些費用的支付問題，一般都采用留尾款的形式加以解決。”中原地產閘北分行的一名房產中介業務員告訴記者，市場中的操作慣例往往是先簽好房屋買賣合同，并在合同的附件中協商約定留有一定的尾款，須在上家清繳完物業管理費等相關費用后下家再行支付。 “尾款”的比例大約在交易房款總金額的1%-2%，即房屋交易總價為100萬元的話，“尾款”就在2萬元左右。“尾款”的設定，為的就是防止賣方把“包袱”丟給買家。

　　但該中介人士也坦言，物業費是否及時清繳的確不是一套房屋是否具備交易過戶資格的先決條件，如遇上一些不能隨叫隨到的外地買家，或是一些欠缺房屋交易經驗的年輕買家，的確會有賣方、尤其是一些投資客鉆時間差上的“空子”，交易過戶好之后即人間蒸發，轉身留下一個爛攤子。

　　“預登記”強制清繳

　　部分物業公司代表提出，根據國家的有關規定，業主變更，必須到物業公司去登記，但這一登記的時間點是否可以往前提一提；考慮到房屋交易中的不確定性，是不是可以在過戶前作“預登記”，即在“預登記”期間就規定，物業管理費、水、電、燃氣、通信費等相關費用須由賣方強制性清繳。

　　“像房地產交易所是不是能有這樣一個程序，房屋過戶之前到物業公司轉一轉，看看物業費是否已經悉數繳清？ ”中海物業的馮瑋建議，有關方面是否可以把物業費的清繳納入到房屋交易過戶的審核程序中，由物業開具完繳證明之后，才可真正具備過戶的條件。(楊冬)