“商業(yè)貸款成本高”正在成為購房攔路虎。盡管貸款利息不斷走低，但與公積金貸款利率相比，仍有不小差距。越來越多的人開始意識到了公積金貸款的長期優(yōu)勢。

　　廣州人杜嘉計劃在今年年底結(jié)束和女朋友的7年愛情長跑，他打算送給她一份充滿安全感的驚喜——房子。“現(xiàn)在看中了江邊一套120平米的房子，三居的，一個小孩房，還有一個客房，父母過來可以住”，談到房子，杜嘉臉上洋溢著柔軟的喜悅。

　　喚醒沉睡的公積金

　　杜嘉的房子總價180萬，首付款預(yù)計70萬元，申請住房貸款110萬元，以后每月歸還住房貸款約6700元左右。杜嘉盤算著用自己公積金賬戶內(nèi)的錢來還月供。他畢業(yè)后就一直在這家公司，已經(jīng)3年了，月薪10000元，幸好公司受的沖擊不大，薪金待遇都沒有下降。公司給他們繳存的公積金是工資的15%，加上自己繳存的15%，他每月的住房公積金繳額就有3000元。“現(xiàn)在廣州是半年提取一次公積金，7月份開始就可以按月提取了”。

　　杜嘉的公積金還只能幫他償還部分月供，而對于公積金繳存額高于月供的購房者，可以在提取公積金之后選擇做部分提前還款。若月供壓力不大，在還款后可以保持原貸款金額不變但是相應(yīng)的縮短貸款的年限，因為貸款時間越長，利息越高，這樣可以節(jié)省一部分利息支出。

　　用公積金賬戶的余款還月供，還款方式有“逐月還款”和“一次性還款”兩種，哪種還款方式對杜嘉更有利呢？

　　杜嘉做了一番比較

　　若選擇“逐月還款”：杜嘉公積金賬戶里已有的公積金余額加上每月繳存的住房公積金，假設(shè)住房公積金月繳額每年略有增加，按照廣州市住房公積金管理中心剛剛調(diào)整的公積金繳存基數(shù)，從7月1日至2010年6月30日，每月最高繳存額調(diào)高為3796元。那么，貸款前期有一段時間內(nèi)是不需要自己出錢還款的，以后很長一段時間里每月也只需付3000元用于還款。雖然利息支出沒有減少，但是最初幾年的還款壓力減輕了。

　　若選擇“一次性還款”：每年用住房公積金賬戶里的余額部分提前歸還其住房貸款一次，假設(shè)住房公積金月繳額每年增加一定比例，則可以減少貸款時間，減少利息支出。

　　經(jīng)過比較，杜嘉認(rèn)為貸款前期資金使用比較緊張，而自己收入還處于上升期，所以選擇“逐月還款法”比較好，這樣可以減少前期的還款壓力，如果今后資金寬松，再變更還款方式為“一次性還款法”來減少利息支出。

　　公積金貸款劍出偏鋒

　　杜嘉購房的第二把“尚方寶劍”是充分利用公積金貸款。眾所周知，作為政策性貸款，住房公積金貸款最明顯的特點就是低利率。

　　從5年期以上貸款來看，商業(yè)貸款的年利率為4.158%，而住房公積金貸款年利率為3.87%，兩者相差0.288個百分點。在往年看來，商業(yè)貸款利率和公積金貸款利率相差在1-1.5個百分點之間，今年由于房貸7折優(yōu)惠政策的出臺，兩者差距縮小。但是，7折優(yōu)惠截至今年年底，未來是否調(diào)高至8.5折，尚是未知數(shù)。

　　杜嘉計劃的住房貸款是110萬，20年期。由于目前規(guī)定公積金貸款的上限為80萬，因此杜嘉所需的110萬住房貸款中有80萬使用公積金貸款，另外30萬使用商業(yè)貸款。

　　杜嘉給記者簡單算了一筆賬：按等額本息的還款方式，組合貸款的話，他每月需要支付6636元；

　　若全部使用商業(yè)貸款，他每月需要支付6757元。

　　商業(yè)貸款比公積金貸款每月多支付約131元，20年多支出利息約31440元。這種利息差還會隨著貸款期限的延長而進一步的拉大。而且，并不能保證今年過后還能享受到7折優(yōu)惠政策。

　　“除了利率上的優(yōu)勢，不要忘了公積金貸款還有一個‘自由還款’的優(yōu)勢。”建行廣州分行理財師張慧裕告訴記者，公積金中心會為貸款者確定一個每期貸款的最低還款額度，只要不低于這一額度就可自由選擇每月還款額度。“就好像最近金融危機，大家手頭資金都有點緊張，還貸款都有點吃力，那么就可以減少還款額度了。”

　　專家提醒購房者，使用住房公積金要避免三個誤區(qū)

　　1公積金直接用作購房首付

　　公積金是不能直接用作購房首付的。如果你想要通過住房公積金貸款購房，需要先消費后提取，也就是先“自掏腰包”墊付首付款，然后再攜帶本人或者夫妻雙方的身份證、戶口本、已經(jīng)結(jié)婚的需要提供結(jié)婚證等證明材料，到住房公積金管理處提取其公積金內(nèi)的存儲余額。

　　2提取總額超過購房總價款

　　按照規(guī)定，公積金的提取總額不能超過購房總價款。若你所要貸款購買的這套房屋總價為50萬，而公積金存儲余額有60萬，那么最多也只能提取50萬的公積金，剩余10萬元是不能提取的。

　　3未結(jié)清公

　　夫妻雙方在結(jié)清公積金貸款后還可再次使用。不論是在結(jié)婚前還是在結(jié)婚后辦理的公積金貸款，只要夫妻雙方中有一方辦理過公積金，公積金中心系統(tǒng)上就會有相應(yīng)記錄，在上次貸款未還清前，夫妻雙方是不能夠再使用公積金貸款第二套房的。如果第一套房的公積金貸款已結(jié)清，那么在政策上是允許夫妻雙方再次使用公積金貸款買房的，且仍可視為首次住房，不受二套房的政策限制。

　　公積金的提取

　　●公積金并不是隨便就可以提取的，只有符合以下情況才可以提取：

　　購房后(無論是商業(yè)貸款、公積金貸款還是全款付清)，憑貸款協(xié)議或購房協(xié)議、房產(chǎn)證可以提取；

　　裝修、翻建、大修自有住房的，憑相關(guān)協(xié)議與發(fā)票可以提取；

　　租金支出超過家庭收入5%的可以提取；

　　退休、身故也可以憑相關(guān)證明辦理提取手續(xù)；

　　出境定居、生活困難正在領(lǐng)取最低生活保障以及繳納公積金之后被判刑的也可以提取。

　　●公積金的提取可以由購房者向所在單位提出申請，并填寫住房公積金提取申請書和住房公積金提取明細(xì)表，到銀行索取近期還款憑證或證明，然后由本人或單位經(jīng)辦人持購房者身份證原件及復(fù)印件、住房公積金提取申請書、住房公積金提取明細(xì)表、購房合同及相關(guān)證明材料到公積金中心辦理提取。如配偶提取公積金，還應(yīng)提供結(jié)婚證或戶口簿的原件及復(fù)印件。

　　TIPS

　　由于住房公積金是在稅前扣除，所以各地對繳存比例和最高限額都有明確規(guī)定：

　　自2008年7月1日起，北京住房公積金繳存比例統(tǒng)一調(diào)整為12%；最高限額2392元。

　　單位及個人住房公積金繳存比例各為5%—20%，具體繳存比例由單位和個人根據(jù)實際情況選擇；最高限額3796元。

　　住房公積金繳存比例為各7%；補充住房公積金繳存比例為各1%至8%(取正整數(shù))，具體比例由各單位根據(jù)實際情況確定。最高限額2428元。