最近，在“新國十條”調控之下，北京樓市變化較大，部分新樓盤降價達到2000元／平方米左右。緊接著，二套房認定以房屋數量為標準的政策出臺后，有關機構調查表明，有購房意愿者人數下降30%。然而，北京中關村、上地、清河等學府區的樓盤銷售并未受到新政沖擊，反而一路上揚，房價高居不下。置業顧問坦言，學區房房價受教育政策影響，不受房市政策影響。

　　學區房價＝片內房價＋贊助費

　　“與其交五萬到八萬的贊助費，還不如放到自己的房子里。”

　　家住北京市通州區的陳女士，在兒子小胖還只有兩歲的時候，就開始“運籌帷幄”，在權衡了托人找關系、改戶口、交贊助費等多重“擇校”手段后，學財務的她還是選擇了購買學區房，來解決擇校難題。

　　2008年10月，小胖兩歲，陳女士開始看中關村一小和三小附近的房子，第一次來到東南小區，當時標出1.5萬元／平方米的高價房，其破舊程度超出了她的想像：臟亂的小區環境，黑暗的樓道，以及古老的戶型都讓她有些猶豫，陳女士決定再看看。

　　2009年3月，小胖三歲，中關村的學區房開始火暴。陳女士夫婦經常是周一到周五接到中介電話，周末想去看房時，就被告知房子已經賣掉了。而這期間，中關村一小的學區房房價飆升了30%。

　　市場的火暴造成心理的恐慌，陳女士開始擔心自己買不到合適的學區房。于是對房子的標準一降再降，而價格的飆升也讓她原本設想的三居變為兩居。最后不僅是中一的學區房，連中三、中二的房子也開始考慮了。

　　到了今年年初，好不容易等來一套房子的她卻被告之，原來房主的孩子要到2013年才畢業，而小胖2012年就要上學。盡管房主很“大度”，說這種情況交贊助費肯定能上，而且愿意從房價里讓一部分錢作為將來的贊助費，但陳女士最終還是放棄了。

　　就在4月底，北京市房價出現大幅降價時，陳女士卻發現，位于中關村一小萬柳區的蜂鳥社區不降反升，由去年11月份中旬的3.4萬元／平方米漲到4萬元／平方米還要多。

　　兩年的買房經歷讓陳女士疲憊不堪，在多方聯絡親戚朋友七拼八湊后，終于在2010年五一節前，以210萬元的價格拿下蜂鳥社區50平方米的一居房。

　　記者了解到，像陳女士這樣從孩子兩歲起就開始物色學區房的家長不在少數。由于北京多數學校在新生入學條件中對戶口遷入年限有要求，通常戶口需要在片區內三年以上，這就造成越來越多的“三歲搬家”現象。

　　中原房地產萬柳區置業顧問崔中杰告訴中國經濟時報記者，在這里買學區房的最遠有從黑龍江來的，今年2月28日，黑龍江的張先生一次性支付600萬元在萬柳區買了學區房，說是給孫子上學備著，令人驚訝的是，張先生的兒子是1987年出生的，而且現在還沒有女朋友。

　　據北京中原三級市場部數據，目前該片區中高檔二手商品房的價格為3.5萬元／平方米左右，較年前上漲了9%左右。購房者以選擇二居室、三居室的房源居多，主要是受學區房需求旺盛的影響。

　　在調查中，記者發現，出現“擇校”先“擇房”的原因，是教育部門及學校對入學生源的硬性地域劃分——在板塊覆蓋的區域內，學生可以通過享受義務教育免試就近入學。于是，很多學區房中介公司在出售房屋廣告中會紛紛標明：“帶一個名額”。 記者就此詢問位于海淀區中關村三小附近的順益興聯行房產公司中關村店置業顧問呂樹安，他告訴本報記者，今年他們中關村店房源中有80%是帶名額的，很多人買房子就是為了這個名額。

　　對于哪條街道、哪一棟樓房里的孩子可以進哪一所學校，學區房置業公司工作人員都心中有數。往往同樣一個地段，相隔不過100米，由于有“片區”內外之異，價格也是天壤之別。

　　以中關村萬柳區域為例，同樣是位于萬柳區附近的光大花園，距離蜂鳥社區僅百米之遙，由于不在中關村三小的劃片范圍內，房價竟差出7000元—8000元／平方米之多。

　　“學區房是一個重復消費品。”置業顧問呂樹安給本報記者描述了這樣一種學區房“循環經濟”行為模式：購買學區房——孩子六年級畢業——賣房子給其他孩子，一圈一圈地買賣。

　　記者了解到，一些名校為了限制想要涌入學校的巨量生源，出臺了種種限制措施。總的來說，目前北京各個城區關于買房入學的規定尚未統一，大致可以分成以下幾種：

　　第一，最簡單、省心的：在學區內買房入戶籍即可入學。

　　第二，最復雜的：在購房年限、全家戶口、居住情況等方面存在不同的規定。除了要求在學區內有房產外，對于全家是否北京戶口、全家戶口是否都落戶于學區內、在學區居住是否長期等都有明確規定。如中關村三小要求，孩子戶口必須在學區內，且全家人戶口均須在房產本上，并需住滿三年。這意味著，如欲讓孩子入學中關村三小，必須提前三年購房過戶。

　　第三，同一房產戶所用入學名額，須間隔6年以上。

　　不同學校的入學規定不一樣，并且同一所學校的入學規定也在發生變化，所以購房之前都要打聽清楚。詳細、確鑿的規定，需要參照每個學校該年的招生簡章。

　　搜狐焦點網參與調查的買房上名校京城學區房調查結果顯示：有91.6%的人關注學區房。“北京教育地產分析報告”顯示，以中關村一小附近的二手房為例，學區房和非學區房之間，不但價格相差6500元—7500元／平方米不等，而且在某段時間的價格漲幅差異也較大，最重要的是供求關系大相徑庭，學區房供不應求，非學區房供大于求。

　　“家長的消費行為是一個典型的利他行為，和其他消費行為全是反著來的。義務教育體制的建設是要讓家長的利他行為有釋放的空間，你不能老堵著。這是要命的，擇校反映出來的是義務教育體制單一，大家的選擇沒有空間。”北京師范大學教育管理學院副院長曾曉東表示，把“擇校”變成“擇房”，是家長對于教育資源不公平、教育體制單一的一種無奈妥協。

　　房產政策影響小 教育政策影響大

　　“這邊受住房政策影響不大，萬柳這邊就是做學區房，除非是教育政策發生變化。”4月24日，我愛我家業務部經理李斌這樣評價萬柳區學區房“雷打不動”的價格原因。

　　近兩年來，北京市已經形成了幾個頗具規模的學區房熱點板塊，首推中關村地區，包括中關村、學院路以及萬柳地區，這里重點小學、中學都較為集中。相對中關村來說稍差一些但也屬重點板塊的，包括東城區的東四地帶，西城區的平安里板塊，還有朝陽地區的學區房板塊也較熱賣。

　　“學區房是剛性需求，跟今年出不出樓市政策沒關系。孩子要上學，這個是必須的。今年的學區房房價還是在往上漲的，一直會漲。”北京鑫尊房地產經紀有限責任公司置業顧問周相格也認為樓市政策不會影響學區房。

　　記者粗略統計發現，圍繞中關村三小萬柳分部周圍大概有40多家房地產公司，包括中原、我愛我家、鏈家、鑫尊、二十一世紀等，僅中原在萬柳區就有5家。業務范圍覆蓋著中關村三小萬柳分部和萬泉小學，還有十九中。

　　“只要北京的學校資源平衡了，就不會出現學區房這個概念。只要教育資源平衡不了，重點小學在這邊的話，就平衡不了。”我愛我家業務部經理李斌這樣解讀學區房的前景。

　　明年將是2008奧運寶寶扎堆兒滿三歲的時間，按照“三歲搬遷”的理論，學區房將再度迎來一個“擇校大戰”高峰期。學區房的經紀人們對此信心滿滿。本報記者 屈一平 -實習生 張娟兒