身邊隨處可見個人投資房產

　　穆先生(化名)是溫州人，在北京的南城做服裝生意，一直很少關注樓市，但是，今年6月份因為要給兒子買房，走訪了不少售樓處，他發現，服裝價格越來越便宜，掙錢越來越困難，而房價卻能在一個月內上漲數千元。

　　此后的幾個月，他們都在觀察樓市的走向，猶豫了一段時間后，面對房價不斷上漲，成交量不斷走高的事實，穆先生開始了自己的投資行動。看了多次的融華世家、太陽星城、太陽公元等樓盤，選擇了11月8日開盤的亞奧核心區金融街·融華世家出手。

　　而他們周圍已經有很多朋友也在涉足房產，有一個和他有貸款合作業務的銀行機構負責人看上了通州華業地產一個新開的萬元左右樓盤，約了幾個朋友定了7套；和他一起看過國貿多個高端項目的香港朋友也在位于CCTV北側的首創·禧瑞都出手買下了一套總價兩千萬以上的房子；上周，有人約他到亞奧的榮尊堡新轉轉，該項目剛推出數千萬元起價的峰璽頂級觀景豪宅。

　　樓市再現有房即可賣出狀況

　　據北京房地產交易管理網數據，截至10月一手房住宅成交140000套，截至11月上旬已經超過15萬套，而在2008年以及此前的多年時間內，北京的一手商品住宅期房成交量在7萬余套左右，今年的成交與前一年相比，翻倍已經成為不可改變的事實，甚至可能是往年的3倍。

　　國內通漲預期顯著增強，一線城市由于土地稀缺，產品供應不足，價格將保持堅挺的預期在投資者心中顯著。首創股份副總裁吳懷亮表示，由于首創今年已經超額完成既定的銷售任務，禧瑞都僅5、6、7月銷售就過12億，開發商已經表示年內將不再有新項目的推出；而榮尊堡新推出的峰璽高端住宅僅七套可售，看房還需先過預約關；東四環的凱德錦繡項目從8月份起就有即將開盤的傳言在業內出現，在買房人的翹首等待中，直到上周六才首次開放樣板間，并且仍然表示開盤日期和價格都無法確定。

　　價格上漲的事實，加上開發商供應謹慎，使得樓市產生了漲價———投資———再漲———再投資的循環。

　　另據香港美聯物業近期在北京和上海兩地展開的調查顯示，58%的登記購房者表示如果手上若有剩余資金，房產將是首選投資目標，而這一數據在上海為47%。調查中同樣顯示：認為明年房價不會跌的京滬兩地需求分別占到了72%及65%，可見市場已經接受了目前的高房價。進入11月份，輿論上越來越多地開始討論北京的房價是否應該和香港一致，或者北京的房價與香港相比實在太低的論調。這一言論引得各地的投資者都紛紛進入北京市場追漲，而自住型置業者也在恐慌中不斷加入購房大軍，樓市再度陷入有房即可賣出的狀況。

　　- 開發商心態

　　不同類型產品開發商策略分化

　　北京樓市發生了微妙的變化，一些項目不斷推盤放量，售價小幅提高，想要趕上這波熱潮；一些項目則明顯放慢了推售計劃，吊足了購房人的胃口。從總量上來講，年底前新房可售、在售量仍在持續減少。

　　稀缺產品銷售放緩

　　近期，萬科、遠洋、華潤等大品牌開發商由于現有存貨不多，且基本上已經超額完成了全年銷售任務，放緩銷售步伐的趨勢明顯。

　　華潤置地紅山世家營銷經理馬赟認為，今年的新房成交量約為1500萬平米，這個量在北京歷史上是比較高的，而二手房成交量持續擴大，高出新房40%，二者加起來今年的成交量達到了歷史峰值。

　　拿華潤置地來講，不同的項目有不同的銷售策略，有放緩、偏快、中等，如五環沿線產品華潤橡樹灣還是要持續、穩定地放量、消化，而二環的紅山世家項目則將再次優化產品，爭取土地價值最大化，銷售放緩。

　　對明年市場判斷不一

　　另外一方面，部分中小開發商積極推盤，如美立方、合立方近期不斷放量，價格也基本適中。

　　而同時，市場上近期出現了恐慌性購房心理，有些開發商想要趕上當前房價仍在上漲的勢頭，積極賣樓，如近日即將開盤的明悅灣銷售人員表示，項目考慮得非常實在，定價也會適中，不會故意抬高價格捂盤。

　　一位開發商銷售負責人表示，每家公司、每個項目的銷售策略與其對明年市場的判斷有關，也與各家公司的產品等情況有關，明年上半年只有5、6月是成交高峰，此外，貨幣政策轉為中性，明年年中供應量增大，隨著實體經濟的復蘇基礎更加堅實，部分開發商對明年下半年的市場不很樂觀，選擇在今年年底前消化存量也是很合理的。

　　- 購房者故事

　　“害怕能買得起的都沒了”

　　“從6月開始買房，最后咬牙10月份終于買了一套。”寧春明說起購房，不禁有些感慨。“每個周末都去看房，四個月可選的房子基本都看爛了。”寧春明和女友想今年結婚，在通州選一套婚房。6月，他們先看了梨園地鐵附近的新通國際花園，最低均價為8600元/平米，“當時售樓處人山人海的。”他們發現，當天下午小戶型已經全部訂出去了。

　　“我能買得起的已經沒了。”寧春明和女友這三年攢的錢，加起來能湊10萬元，這樣要求總房款在50萬之內，能選擇的范圍實在是少。

　　“雖然選擇范圍少，但等不起了。”寧春明和女友及家人商量后決定再跟親朋好友湊5萬，將首付款提到了15萬元，這樣總房款提高至75萬元。“收入跟不上房價上漲的速度”寧春明說，擔心再過一段時間，又買不起了。7月份，他們又在梨園看了另外兩個項目，是K2海棠灣和世紀星城。K2海棠灣第一次開盤均價達到了10000元/平米。而世紀星城則便宜一些，均價9800元/平米，購買的人很多，但沒有他們能買得起的一居小戶型。

　　“我們后來又看了三十多套二手房。”他們回憶起看二手房的經歷，很是感嘆由于首付的限制，他們看上的房子不是太舊，就是太小。

　　最后，他們在北苑地鐵站附近買了一套60平米的小兩居，“房子不太新，但離地鐵挺近。”9月和10月，市場忽然淡了下來，他們看了一套總價符合的二手房，看了兩次，覺得還挺滿意，而房主由于馬上出國，急于成交，不僅沒有虛要價，還將比較新的家電家具留給了他們。“看著11月房價又漲起來，我們覺得自己撿了便宜。”

　　本報記者 張家齊 楊娟娟 李宛霖 張曉玲