張先生最近在上海青浦的徐涇鎮(zhèn)的西郊楓林苑新購(gòu)置了一套600萬(wàn)的獨(dú)棟兩層別墅，這是張先生一家第一次購(gòu)買別墅，一個(gè)多月來(lái)挑選別墅的體驗(yàn)新鮮而愉快：從浦東看到浦西，從市中心的高端別墅看到郊區(qū)的經(jīng)濟(jì)型別墅，從聯(lián)體看到獨(dú)棟，從四五百萬(wàn)的看到兩千多萬(wàn)的……走進(jìn)每個(gè)別墅的瞬間，都會(huì)讓人勾畫起一幅美好的、其樂(lè)融融的全家別墅生活圖。

　　張先生的別墅夢(mèng)想是在朋友的鼓勵(lì)下實(shí)現(xiàn)的，銀行的朋友告訴他如果想要買房，“還不如趁現(xiàn)在難得的寬松房貸政策條件趕緊買套大的一步到位，現(xiàn)在買房最多貸款可以達(dá)到七成，并享受7折的利率優(yōu)惠，未來(lái)未必可以有這么好的貸款優(yōu)惠。”周圍買別墅的朋友最近突然變多了，這也讓張先生一家的別墅夢(mèng)想蠢蠢欲動(dòng)。

　　張先生雖然工作在浦西，但是第一想到的卻是浦東陸家嘴一帶，因?yàn)榭紤]到附近的繁榮程度和升值潛力。

　　“后來(lái)又看了浦東其他幾個(gè)別墅區(qū)。我們總共在浦東看了七八套，有三套全家看中都準(zhǔn)備交定金了;但是就從看房到交定金中間隔一兩個(gè)星期價(jià)格就漲了百十萬(wàn)，最后還是卻步了。”

　　在浦東沒(méi)有收獲，張先生轉(zhuǎn)而投向浦西。聽說(shuō)徐涇鎮(zhèn)是浦西目前比較熱門的別墅板塊，張先生開車想一探究竟，于是一見就決定把未來(lái)的家安在這里了。“它交通挺方便的，距離虹橋機(jī)場(chǎng)僅5公里，開車延安高架徐南路下不用半個(gè)小時(shí)即可到家。”

　　現(xiàn)在買下的這套是張先生一家在徐涇看的第5套別墅，600萬(wàn)的價(jià)格相比浦東較低，在周圍的別墅群里算中等價(jià)位。令張先生頗為滿意的是這次價(jià)格沒(méi)有像浦東那樣“一日不見如隔三秋”，成交價(jià)依然是原來(lái)的600萬(wàn)。“這里的原房東很多是香港或臺(tái)灣的投資客，售價(jià)比較穩(wěn)定。臺(tái)灣人注重風(fēng)水，房子的朝向和房型也很正。”

　　張先生最終是選擇了六成的商業(yè)貸款。據(jù)中原地產(chǎn)肖女士介紹，“由于別墅的價(jià)格比較高昂，我們目前所接觸的業(yè)主中，采用商業(yè)貸款購(gòu)置別墅非常普遍，大部分都是七成的商業(yè)貸款，100%在五成以上。”

　　5月別墅市場(chǎng)回暖

　　根據(jù)佑威房地產(chǎn)研究中心提供給我們的數(shù)據(jù)，5月上海市獨(dú)立別墅成交面積為9.45萬(wàn)平方米，相比4月增加了40.7%，整體樓市的回暖，帶動(dòng)高端別墅市場(chǎng)的回暖，其成交量也成為近一年來(lái)的新高;而5月全市獨(dú)立供應(yīng)面積為5.09萬(wàn)平方米，相比4月翻了一倍還多。佑威研究認(rèn)為，雖然供應(yīng)量出現(xiàn)了明顯的增加，但是新增供應(yīng)明顯跟不上成交快速上漲的步伐，可見短期內(nèi)還是出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面;從成交均價(jià)來(lái)看，5月獨(dú)立別墅的成交均價(jià)為30173元/平方米，與4月相當(dāng)，也處于一個(gè)相對(duì)的高位，這與近期一些高端別墅的熱賣不無(wú)關(guān)系，其中成交排名前十的項(xiàng)目中，有兩個(gè)項(xiàng)目的單價(jià)超過(guò)了50000元/平方米。

　　2009年5月，上海市聯(lián)排別墅共成交了19.72萬(wàn)平方米，其中單套200平方米以下和單套面積在200-300平方米之間的戶型為主，占到了全市成交總量的39.10%和59.50%，其他單套面積大于300平方米的房型幾乎沒(méi)有市場(chǎng);在本月聯(lián)排別墅的成交中，單價(jià)10000-15000元的所占比例最大，為48.92%，而單價(jià)在10000元以下和15000-20000元的分別占到21.05%和20.63%。而在本月聯(lián)排別墅成交排名前十的項(xiàng)目中，200萬(wàn)以下的項(xiàng)目就有三個(gè)，這也表明總價(jià)150-250萬(wàn)之間的經(jīng)濟(jì)型別墅受到市場(chǎng)的歡迎。

　　中原地產(chǎn)別墅部的許經(jīng)理告訴記者，四五月份浦東的較為熱門的一些二手別墅區(qū)價(jià)格漲幅較為明顯;例如浦東洋涇的御翠園的兩套相同房型位置靠近的5房3廳4衛(wèi)的483平方米的三層別墅，四月份的售價(jià)是2520萬(wàn)，而5月份則升至3000萬(wàn)，漲幅達(dá)到17%。該樓盤內(nèi)5月份至今二手獨(dú)棟別墅共成交5套，面積285-576平米，售價(jià)分別從1800萬(wàn)到4700萬(wàn)不等。一手聯(lián)體別墅價(jià)位從1200萬(wàn)到1600萬(wàn)，5月份曾創(chuàng)下3天內(nèi)售出24套的記錄。

　　中原地產(chǎn)別墅部滬青平地區(qū)的李經(jīng)理指出，由于周圍的一系列商業(yè)配套設(shè)施還在建設(shè)過(guò)程中待不斷完善，目前浦西的別墅相對(duì)來(lái)說(shuō)還保持在量增價(jià)穩(wěn)的狀態(tài)，這兩個(gè)月來(lái)70%-80%的別墅價(jià)格保持穩(wěn)定浮動(dòng)，有20%左右的別墅出現(xiàn)約10%的增幅比如像別墅區(qū)非常成熟的徐涇板塊。

　　三千石地產(chǎn)的王先生也推薦了徐涇板塊，“目前板塊的價(jià)位還是比較低的，所以投資在這里，3-5年內(nèi)應(yīng)該可以有50%以上的回報(bào)。”

　　投資別墅首選地段

　　“投資別墅首選地段!”這點(diǎn)所有別墅業(yè)內(nèi)人士的建議一致。

　　中原地產(chǎn)別墅部的許經(jīng)理向記者介紹道，好的地段包括很多內(nèi)涵，除了周圍的環(huán)境、經(jīng)濟(jì)開發(fā)程度、整體商業(yè)配套設(shè)施、交通，還包括物業(yè)管理，齊全的會(huì)所配套設(shè)施、小區(qū)內(nèi)的別墅布局合理、房型結(jié)構(gòu)、朝向等。地段意味著未來(lái)的升值空間。其次是小區(qū)的總體的硬環(huán)境。自住的要求花園大，棟距開闊，交通便捷，居住人群素質(zhì)高。投資則需要小區(qū)出租率高，開發(fā)商統(tǒng)一裝修，物業(yè)高標(biāo)準(zhǔn)。”

　　如果是自住的話，挑選一般需要更加細(xì)致。首先是環(huán)境：優(yōu)越的地理位置預(yù)示著生活的舒適便捷、交通的便利和地產(chǎn)升值潛力。別墅區(qū)周圍的自然環(huán)境也很重要，尤其不要忽視一些對(duì)將來(lái)居住會(huì)帶來(lái)潛在生態(tài)影響或視覺、聽覺、嗅覺污染的環(huán)境因素，例如周邊有無(wú)污染環(huán)境的工廠、有無(wú)鐵路干線或者飛機(jī)航線下。

　　其次是景觀和人文：例如該區(qū)域人文脈絡(luò)，發(fā)展商的實(shí)力和信譽(yù)、別墅區(qū)開發(fā)的主題和理念、別墅區(qū)的客戶定位以及其他業(yè)主的身份等情況都是值得了解的。景觀則是指開發(fā)商在別墅區(qū)內(nèi)布置的規(guī)模化的景觀，如溪流、噴泉、標(biāo)志性景觀建筑、雕塑、園林等，景觀環(huán)境規(guī)劃的優(yōu)劣直接影響著別墅區(qū)的品位和情趣。

　　第三是小區(qū)的整體規(guī)劃，例如別墅區(qū)的容積率、樓間距、綠化率等;別墅區(qū)設(shè)計(jì)上對(duì)私人空間的照顧，如私家花園、前庭后院的大小、有無(wú)視線阻隔設(shè)計(jì)(影響私密性)等都應(yīng)予以留意。整體規(guī)劃還包括開發(fā)商對(duì)區(qū)內(nèi)生活環(huán)境的規(guī)劃。比如常用配套如超市、托兒所、醫(yī)務(wù)室、會(huì)所等對(duì)今后業(yè)主的生活質(zhì)量息息相關(guān)。

　　第四是別墅的設(shè)計(jì)，包括外觀和房型。房型上自住的業(yè)主需要特別關(guān)注房型設(shè)計(jì)的功能分區(qū)，看社交、家人聚會(huì)、主人生活區(qū)域、工作區(qū)、休閑區(qū)等功能區(qū)域設(shè)置是否合理，私密性是否良好，車庫(kù)、保姆房等的設(shè)計(jì)是否實(shí)用。此外對(duì)于各層凈高、窗戶大小、陽(yáng)臺(tái)設(shè)置等影響生活舒適性的方面也應(yīng)注意考察。

　　自住還有一點(diǎn)極為重要，那就是小區(qū)的物業(yè)管理。別墅區(qū)的物業(yè)管理對(duì)于業(yè)主將來(lái)的正常使用及物業(yè)將來(lái)的升值潛力都至關(guān)重要。考察物業(yè)管理，一是要了解誰(shuí)來(lái)管理，二是要了解具體的管理內(nèi)容，對(duì)如門禁管理、巡邏管理、交通管制、智能化防盜設(shè)備管理、緊急呼叫系統(tǒng)管理等安全管理要格外重視。

　　別墅投資客在挑選別墅時(shí)也分兩種，長(zhǎng)期出租投資和短期增值投資。前者對(duì)別墅區(qū)的入住率和租金有較高的要求。后者則看好別墅的升值潛力，此類業(yè)主最好選擇價(jià)位適宜便于出手的主流別墅產(chǎn)品，或者關(guān)注內(nèi)有確定升值潛力別墅區(qū)，例如近期有輕軌、地鐵、高速路等交通干道開通的熱點(diǎn)區(qū)域。