最近一段時間以來,房價走向引人關注。一些中小開發商試探性地推出價格稍微低一點的房子,有些人為此感到興奮。

　　從個盤銷售來看,針對新市場的新盤價格普遍有所回歸,導致新盤成交強勁,市場上一些舊盤開始以特價方式出售,使舊盤呈現出“一降驚人”的現象。

　　今年上半年,可以說樓市一直處于調整狀態,但房價回調仍有待完成。因為市場觀望情緒依然濃厚,下半年房價有可能小幅下行震蕩。

　　“4字頭”房價頻現

　　6月上旬,東莞房價趨于相對穩定,但端午小長假打破了這種平衡。一些開發商借助端午的噱頭,紛紛降價賺吆喝,城區“4字頭”房價又出現了。

　　三元盈輝開發的盛世華南的尾貨盛世8號,最低售價為4300元/平方米。聯華花園城在端午當天宣布,房價全場8折,4300元/平方米起,還附加了購房立即抽取幸運大獎,有液晶電視、微波爐、電磁爐、高級茶具等獎品。加上此前一些樓盤搞的“百套特價房入市”等活動,這些都在沖擊房價底線,房價遇到下行調整的壓力。

　　6月里,開發商對上半年業績進行了盤點。那么,上半年銷售量慘淡及資金回籠壓力巨大,是否會促使開發商在7月采取降價讓利措施呢?

　　雖然光大旗下樓盤曾以83折打破市場寧靜,但并未對整體房價的下調帶來特別影響。稍后,東莞萬科不時有相互矛盾的傳聞,一會兒力挺房價,一會兒又說順勢而為,不排除降價的可能,讓購房者搞不清方向。總體來說,從4月初就開始嚷嚷的降價,一直沒有實質性動作。

　　端午小長假,幾個樓盤不約而同地出現“4字頭”價格,確實讓一些人興奮。劉女士從年初就開始看房,一直沒有看到心水的房子,不是太貴,就是地方太偏遠。這次城區的幾個樓盤降價,激發起了她買房的熱情。她說:“正在跟老公積極地看房。如果看中,當然就買了。”

　　不過,她也表示,目前看來,房價有所松動。到了7月,會不會有更多的房子降價促銷呢?她將繼續關注。

　　對于6月頻頻出現的“4×××元起”的樓盤廣告語,合富輝煌東莞市場研究部經理李興旺認為,“4字頭”房價頻現,短期內將讓市場再次陷入觀望,普通洋房遭遇較大的下行調整壓力,預計7月全市普通洋房成交均價會出現一定程度的下滑。

　　價格分化日益嚴重

　　從東莞市房產管理局公眾信息網上的簽約數據來看,近兩周的商品房成交量仍然處于整體下降的水平,個盤銷售也有較大的分化。同一區域可能會出現15000元/平方米與6000元/平方米房價并存的狀況。各項目由于地段、產品創新、配套、發展商資金等的差異,房價出現了一定分化。

　　關于樓市價格定位,中原地產有關分析人士說,目前入市的產品還未能給市場太多驚喜,加上推售的地段大都處于城鎮結合區域,配套相對不算完善,地段沒有特別大的優勢,因此商家在競爭壓力下不敢貿然采取任何行動。

　　樓市產品定價的高低主要看地段和產品本身。地段價值的顯現并非一朝一夕,行政中心區內及周邊新城市中心區的產品,因為可開發用地的稀缺性,升值潛力仍然被不少人期待。如果再加上產品創新突出,景觀的絕佳性,賣出一個較高價格是可能的。但這與產品綜合素質息息相關。如果產品水平較低或者地段不佳,還想像上半年那樣賣高價,市場未必埋單。

　　有人說,樓市就像股市,在大牛市里,任何一個股票都會漲。遇到政策調控等風險的時候,基本面較好的藍籌才是最抗跌的產品。開發商現在有個共識:好品質的項目是經得起政策調控的,但中小項目想賣高價已經不太可能了。屢次政策調控使得這種分化越發明顯。

　　精裝房造成短期漲價

　　雖然樓價下降是大勢所趨,但上周有些反常。

　　上周,東莞市普通住宅成交面積為42682平方米,成交套數458套,成交均價為6548元/平方米,環比上升9.76%。

　　房價環比上升,難道說明樓市降價之說只是假摔?記者在成交較好的樓盤進行實地了解,發現房價上升的原因,主要是個別樓盤精裝房銷售的結果。

　　上周,位于大朗的萬科金域藍灣開盤就以129套簽約量排在周成交第一名。據分析,這主要是因為該盤推貨產品多是中小戶型,以精裝修為主。價格的上漲主要是因為精裝修項目成交量較多,對整體價格拉高起到很大作用。一些比較低端的項目上周成交較少。

　　精裝房拉升房價已經不是一次兩次了。目前,萬科地產大力提倡精裝,旗下精裝修項目包括萬科·金域藍灣三期、萬科城五期、萬科·金域華府等。另一個深派地產商益田·大運城邦一期公寓也采用精裝概念,精裝房扎堆上市,勢必拉升整體房價。購房者認為,精裝房雖然看似均價較高,但分攤下來看,價格并不算很高,于是紛紛入市。

　　除了精裝房拉動房價外,這幾周集中簽約的還有一些洋房項目中的樓王單位或景觀、戶型、品質等較好的復式或大戶型單位,這些產品的客戶更看重舒適度和景觀面,對價格不太敏感。推出這類單位的帝景灣、景湖時代城二期、萬科·松山湖1號虹溪諾雅三期、金域中央四期等都有一定的銷售業績。

　　別墅上周成交最低

　　話分兩頭。分析人士認為,若剔除精裝修和樓王單位的影響,房價仍是穩中有降,成交量在這幾周的下降就更為明顯。

　　就拿上周來說,上周商品房成交總面積為4.59萬平方米,環比下降12.36%,同比下降69.93%,合計502套。其中住宅成交了4.37萬平方米,環比下降8.18%,同比下降67.27%,合計461套。非住宅成交面積為2208平方米,共41套。這說明商品房成交繼續下挫。

　　不僅是普通住宅,6月以來,別墅市場受到新政的影響也是越來越明顯了。從5月31日到6月20日三周成交看,平均每周銷售不到8套,上周只成交了3套,價格為14034元/平方米,成交量環比銳減八成,創下2010年新低。

　　中原市場研究部分析,別墅市場在新政后成交量下跌主要原因是,樓市在整體成交不景氣時,各類住宅都會有不同程度下降。客戶觀望情緒濃厚,開發商也隨著市場變冷而放緩供應節奏。別墅一直被看成保值和升值的投資產品,但在跌聲一片的市場上,客戶也會有所猶豫。隨著樓市在下半年逐漸明朗化,別墅市場新項目陸續上市,這種局面或有所改觀。

　　交易繼續疲軟

　　2010年“新國十條”使樓市成交量減少五成以上,日均成交量基本在70套以內,不少樓盤連續幾天零成交。觀望氛圍較濃,成交持續低迷,部分樓盤加大促銷力度,房價出現局部松動。雖說去年下半年成交量含有非理性成分,但成交量的巨大減幅不得不說明目前成交量處于較低的水平,樓市出現成交疲軟狀態。

　　4月份的新政,大大提高了炒房者的入市門檻,經歷2007年下半年至2008年上半年之間房價大起大落后,炒房者的信心受到嚴重打壓,市場的投資、炒作成分減少。

　　合富輝煌市場研究部李興旺表示,從數據分析,整體而言,目前房價以平穩為主。過去的五周,東莞成交量在4.5萬平方米/周的低位徘徊,周成交套數在450套/周上下浮動,成交價格在5月中旬跌入谷底后穩中有升,主要原因是,不同質素的產品成交比重發生變化。

　　雖說房價有所回落,但似乎距離購房者心理底線尚遠。2007年下半年的房價回落,曾讓不少首次置業或改善型需求者蠢蠢欲動。但目前,類似的蠢蠢欲動并未出現,這就證明,房價還沒有達到合理水平,剛性購房需求還沒有得到有效激發。

　　因此,未來幾個月,樓市應該主攻剛性需求,在降低購房門檻上做文章,一句話,就是繼續降價。另外,在提高樓盤附加值、挖掘樓盤價值上花些功夫,使樓盤價值最大化,突出樓盤性價比,也可能是條出路。