近日，國家統(tǒng)計(jì)局5月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公布，仍然是價(jià)格上漲，但從市場上反饋的信息可以看出，成交量卻在不斷萎縮。在近幾年，5月成為房地產(chǎn)由冷清轉(zhuǎn)熱烈的分水嶺，通常被稱為“紅五月”，從這個(gè)月份開始，全年的量價(jià)齊升的行情就開始了，但今年卻呈現(xiàn)量跌價(jià)漲、不溫不火的態(tài)勢。

　　鄭州創(chuàng)5年來5月最低成交量

　　根據(jù)中房信(CRIC)鄭州機(jī)構(gòu)對(duì)65個(gè)重點(diǎn)在售項(xiàng)目的監(jiān)測結(jié)果，5月鄭州市商品住宅成交均價(jià)突破5500元/㎡，相對(duì)1至4月份，呈現(xiàn)明顯的價(jià)格“滯漲”局面。5月份鄭州市商品住宅新增供應(yīng)61.13萬㎡，環(huán)比下降11.98%，同比上漲166.48%，而成交量為55.95萬㎡，環(huán)比下降36.99%，同比下降30.14%，是今年以來首次出現(xiàn)供過于求的局面，也成為2006年以來5月份成交量最低的一次，“紅五月”光彩不見。

　　“結(jié)合5月份的媒體投放情況看，鄭州平面媒體房產(chǎn)廣告累計(jì)投放318次、約合3500萬元，投放力度是今年以來最大的一次，主要以招募、促銷優(yōu)惠為訴求點(diǎn)，表明在政策收緊后、炎熱季節(jié)到來之前，開發(fā)企業(yè)希望逆勢博弈，能夠在傳統(tǒng)的‘紅五月’保持強(qiáng)銷勢頭，即便如此卻還是未能改變頹勢,廣告投放量與成交量之間出現(xiàn)了明顯反差。前5個(gè)月國內(nèi)一、二、三線城市都出現(xiàn)了三到七成不同程度的下滑，毫無疑問房地產(chǎn)調(diào)控新政已經(jīng)發(fā)生了日益明顯的效用，政策收緊后，投資投機(jī)客淡出，首置、改善型客戶觀望，直接導(dǎo)致成交量銳減。”中房信分析師劉會(huì)友介紹說。

　　“價(jià)漲量跌”成因何在？

　　新政后的5月份，鄭州房價(jià)逆勢再度上揚(yáng)近500元，是報(bào)復(fù)性反彈，還是結(jié)構(gòu)性因素使然？此種現(xiàn)象是否正常？我們采訪了中房信相關(guān)負(fù)責(zé)人趙爽。趙爽認(rèn)為，從全國范圍來看，這種量跌價(jià)漲反映的是調(diào)控政策的效應(yīng)在顯現(xiàn)，另外就是購買者和開發(fā)商的觀望氣氛濃厚。

　　在鄭州，“量跌價(jià)漲”則可以體現(xiàn)到中房信的65個(gè)監(jiān)測項(xiàng)目，可以從幾個(gè)因素分析，一是從住宅成交類型看，本月經(jīng)濟(jì)適用房成交量比以往明顯減少，這也成為商品住宅整體價(jià)格上移的重要因素之一。二是大戶型成交量下跌較少，從普通住宅(不含政策房)成交戶型變動(dòng)趨勢看，90㎡以下、90~140㎡、140㎡以上戶型成交量，5月份較4月份分別下降了約40%、40%和18%，這說明140㎡以上的大戶型市場抗跌性明顯好于中小戶型。從側(cè)面說明需求大戶型的具有較好支付能力的客戶受政策影響較小。三是從普通住宅(不含政策房)成交價(jià)格結(jié)構(gòu)看，5月份6000元以上的項(xiàng)目成交量占到總成交量的近四成，較4月份提高了近7個(gè)百分點(diǎn)，直接抬高了整體成交價(jià)格。新政后高價(jià)位樓盤的不俗業(yè)績也從側(cè)面說明了品質(zhì)改善型客戶受政策的影響較小。

　　“為了確切判斷5月份個(gè)案項(xiàng)目是否普遍逆勢漲價(jià)，我們選擇了65個(gè)在售樓盤對(duì)其近三個(gè)月的價(jià)格走勢進(jìn)行觀測，細(xì)致研究后發(fā)現(xiàn)，4月份其中55個(gè)項(xiàng)目價(jià)格是上漲的，上漲率高達(dá)85%，但5月份，項(xiàng)目的上漲率下降為55%，價(jià)格上漲多屬于進(jìn)度性自然調(diào)價(jià)，且價(jià)格上調(diào)的幅度明顯減小；價(jià)格下跌的項(xiàng)目由4月份的10個(gè)上升為5月份的29個(gè)，下跌的主要原因是調(diào)低新推樓盤價(jià)格、推出特價(jià)房及促銷優(yōu)惠等，另外再考慮到部分項(xiàng)目出于打折促銷優(yōu)惠營銷需要而漲價(jià)的情況，總體上實(shí)質(zhì)性漲價(jià)的項(xiàng)目就更少了。新政后房價(jià)上漲勢頭明顯得到遏制。”趙爽介紹說。

　　鄭州商品住宅價(jià)格上漲是假象？

　　基于上述分析，可以判斷5月份商品住宅價(jià)格上揚(yáng)并非實(shí)質(zhì)性漲價(jià)引起的，而是由于高價(jià)位項(xiàng)目本月成交比重較大的結(jié)構(gòu)性因素所致。

　　趙爽認(rèn)為，新政后客群結(jié)構(gòu)的重構(gòu)，進(jìn)一步會(huì)影響到成交結(jié)構(gòu)及房價(jià)的變化。品質(zhì)改善型客戶需求受政策影響較小，而首次置業(yè)、首次改善及投資投機(jī)客受政策影響顯著。

　　相對(duì)于品質(zhì)型樓盤來說，中低價(jià)位樓盤出現(xiàn)暫時(shí)的“滯銷”，一方面是來自于首次置業(yè)者的暫時(shí)觀望和投資投機(jī)者的淡出，另一方面是由于二套房貸門檻的提高限制了部分首次改善型客戶的購買力，這類客戶對(duì)價(jià)格和政策的敏感性高，而品質(zhì)改善型客戶受影響則相對(duì)弱化，這也正是5月份成交結(jié)構(gòu)中高價(jià)位段的比例提高的原因所在，由此直接導(dǎo)致整體房價(jià)的抬升。但從市場發(fā)展規(guī)律看，市場基本面不可能長久支撐高價(jià)位，政府也不可能任由房價(jià)繼續(xù)高漲，房價(jià)最終還要回到中低價(jià)位上來，而在房價(jià)調(diào)整的過程中，高性價(jià)比、價(jià)格適中的樓盤還是會(huì)受到廣大消費(fèi)者青睞的。(記者 辛漸)