近日，國家統計局5月份房地產數據公布，仍然是價格上漲，但從市場上反饋的信息可以看出，成交量卻在不斷萎縮。在近幾年，5月成為房地產由冷清轉熱烈的分水嶺，通常被稱為“紅五月”，從這個月份開始，全年的量價齊升的行情就開始了，但今年卻呈現量跌價漲、不溫不火的態勢。

　　鄭州創5年來5月最低成交量

　　根據中房信(CRIC)鄭州機構對65個重點在售項目的監測結果，5月鄭州市商品住宅成交均價突破5500元/㎡，相對1至4月份，呈現明顯的價格“滯漲”局面。5月份鄭州市商品住宅新增供應61.13萬㎡，環比下降11.98%，同比上漲166.48%，而成交量為55.95萬㎡，環比下降36.99%，同比下降30.14%，是今年以來首次出現供過于求的局面，也成為2006年以來5月份成交量最低的一次，“紅五月”光彩不見。

　　“結合5月份的媒體投放情況看，鄭州平面媒體房產廣告累計投放318次、約合3500萬元，投放力度是今年以來最大的一次，主要以招募、促銷優惠為訴求點，表明在政策收緊后、炎熱季節到來之前，開發企業希望逆勢博弈，能夠在傳統的‘紅五月’保持強銷勢頭，即便如此卻還是未能改變頹勢,廣告投放量與成交量之間出現了明顯反差。前5個月國內一、二、三線城市都出現了三到七成不同程度的下滑，毫無疑問房地產調控新政已經發生了日益明顯的效用，政策收緊后，投資投機客淡出，首置、改善型客戶觀望，直接導致成交量銳減。”中房信分析師劉會友介紹說。

　　“價漲量跌”成因何在？

　　新政后的5月份，鄭州房價逆勢再度上揚近500元，是報復性反彈，還是結構性因素使然？此種現象是否正常？我們采訪了中房信相關負責人趙爽。趙爽認為，從全國范圍來看，這種量跌價漲反映的是調控政策的效應在顯現，另外就是購買者和開發商的觀望氣氛濃厚。

　　在鄭州，“量跌價漲”則可以體現到中房信的65個監測項目，可以從幾個因素分析，一是從住宅成交類型看，本月經濟適用房成交量比以往明顯減少，這也成為商品住宅整體價格上移的重要因素之一。二是大戶型成交量下跌較少，從普通住宅(不含政策房)成交戶型變動趨勢看，90㎡以下、90~140㎡、140㎡以上戶型成交量，5月份較4月份分別下降了約40%、40%和18%，這說明140㎡以上的大戶型市場抗跌性明顯好于中小戶型。從側面說明需求大戶型的具有較好支付能力的客戶受政策影響較小。三是從普通住宅(不含政策房)成交價格結構看，5月份6000元以上的項目成交量占到總成交量的近四成，較4月份提高了近7個百分點，直接抬高了整體成交價格。新政后高價位樓盤的不俗業績也從側面說明了品質改善型客戶受政策的影響較小。

　　“為了確切判斷5月份個案項目是否普遍逆勢漲價，我們選擇了65個在售樓盤對其近三個月的價格走勢進行觀測，細致研究后發現，4月份其中55個項目價格是上漲的，上漲率高達85%，但5月份，項目的上漲率下降為55%，價格上漲多屬于進度性自然調價，且價格上調的幅度明顯減小；價格下跌的項目由4月份的10個上升為5月份的29個，下跌的主要原因是調低新推樓盤價格、推出特價房及促銷優惠等，另外再考慮到部分項目出于打折促銷優惠營銷需要而漲價的情況，總體上實質性漲價的項目就更少了。新政后房價上漲勢頭明顯得到遏制。”趙爽介紹說。

　　鄭州商品住宅價格上漲是假象？

　　基于上述分析，可以判斷5月份商品住宅價格上揚并非實質性漲價引起的，而是由于高價位項目本月成交比重較大的結構性因素所致。

　　趙爽認為，新政后客群結構的重構，進一步會影響到成交結構及房價的變化。品質改善型客戶需求受政策影響較小，而首次置業、首次改善及投資投機客受政策影響顯著。

　　相對于品質型樓盤來說，中低價位樓盤出現暫時的“滯銷”，一方面是來自于首次置業者的暫時觀望和投資投機者的淡出，另一方面是由于二套房貸門檻的提高限制了部分首次改善型客戶的購買力，這類客戶對價格和政策的敏感性高，而品質改善型客戶受影響則相對弱化，這也正是5月份成交結構中高價位段的比例提高的原因所在，由此直接導致整體房價的抬升。但從市場發展規律看，市場基本面不可能長久支撐高價位，政府也不可能任由房價繼續高漲，房價最終還要回到中低價位上來，而在房價調整的過程中，高性價比、價格適中的樓盤還是會受到廣大消費者青睞的。(記者 辛漸)