一套109平方米的一居室，從戶型圖上看，暗廚暗衛(wèi)，除了西側(cè)的一排落地玻璃窗外，其他三面都沒有窗戶，也不通天然氣。七月，位于東三環(huán)CCTV央視新址旁的首創(chuàng)禧瑞都項目就要開盤了，現(xiàn)在已進入正式排號階段，均價每平方米68000元，109平方米的一居總房款在741萬元左右，比順義、昌平的一套獨棟別墅還要貴。

　　延期開盤、無理由退房、試探性折扣，端午節(jié)以后，京城的一些新開盤項目，終于邁出了降價的“小碎步”。雖然絕大多數(shù)都是“毛毛雨”般的99、98折，但持續(xù)萎靡的成交狀況，正漸漸撕開著開發(fā)商死扛的心理防線。不過，本報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，相對于降價上的謹小慎微，開發(fā)商們在漲價上更加隨性大膽。首創(chuàng)禧瑞都、銀河灣、融華世家，幾個本月底或下月初即將開盤入市的住宅項目，目前都開出了超過40000元的銷售均價，均比上一期有不同程度的調(diào)高。盡管各家對于漲價原因的解釋各不相同，但動輒20000元乃至30000元的漲價幅度，卻令人咋舌。

　　★搭車漲價型

　　代表樓盤：首創(chuàng)禧瑞都

　　漲價理由：CBD東擴后的稀缺性

　　上周六下午3點，位于東三環(huán)首創(chuàng)禧瑞都項目售樓處，空空蕩蕩得異常安靜，只有前臺的接線小姐在和朋友煲著電話粥，銷售人員則都躲在休息室里沒有露面。記者成為了現(xiàn)場唯一的一位“看房人”。

　　自從2009年5月和8月開過兩棟樓后，首創(chuàng)禧瑞都就再也沒有對外推過盤，直到端午節(jié)前，開發(fā)商才傳出要開出天瑞1號樓的消息，精裝修，共184套房源，包括110平方米左右的一居和175平方米的三居，2011年5月交房。“現(xiàn)在就在等預售證，預計7月初才能開盤。”銷售人員告訴記者，對于高價盤項目，市住建委現(xiàn)在一個月就只批一個，所以原本6月的開盤計劃延遲了一點兒，“但均價已經(jīng)定好了，每平方米63000元至68000元，全款99折、按揭97折。現(xiàn)在開始接受排號，可以先選房，而且在房價上可以享受一個‘內(nèi)部認購價’，在原折扣基礎(chǔ)上再享受97折。”

　　每平方米68000元的均價，令記者吃了一驚。根據(jù)焦點網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在2009年7月20日至12月30日之間，首創(chuàng)禧瑞都的均價還是每平方米38000元，而北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的已簽約均價統(tǒng)計中，每平方米的價格是36732元。短短半年時間，每平方米的開盤價就增加了30000元，幾乎就翻了一番。

　　“肯定是要漲的。CBD東擴了3平方公里，作為這個區(qū)域內(nèi)唯一的一個聚合型住宅項目，我們的稀缺性毋庸置疑，升值潛力太大了。”對于記者在價格上的驚訝，銷售人員立即展開了一張CBD東擴規(guī)劃圖，銷售人員委婉地告訴記者，因為遇到樓市新政的調(diào)控，北京目前整個樓市的狀況都不是很好，所以開發(fā)商此次定價已經(jīng)沒有標得太高，還給予了折扣優(yōu)惠,68000元的均價是很劃算的了，很多客戶都搶著要哪。

　　點評：華高萊斯國際地產(chǎn)顧問公司副總經(jīng)理公衍奎告訴記者，高端住宅的開發(fā)商在定價邏輯上與普通住宅完全不同，追求的不是性價比，而是資源的唯一性。對于首創(chuàng)禧瑞都項目，地段是它的核心資源，定價越高，給購房人的感覺就是升值空間越大。而且，本輪的新政調(diào)控，主要針對是投機型買家，對于手中持有大量貨幣的高端住宅買家，影響并不大。“不過，這種豪宅的稀缺品質(zhì)是否真的屬于稀缺，升值空間又有多大，這都是值得商榷的問題。”

　　★借故精裝型

　　代表樓盤：銀河灣

　　漲價理由：裝標達每平方米20000元

　　近日，號稱全市最貴裝修的銀河灣項目傳出即將對外開盤。

　　上周末，記者來到銀河灣在大山子環(huán)島的售樓處，一進門，迎面而來的假山和噴泉，以及來來往往的施工人員，顯示著整個小區(qū)還在施工中，但看房人只有稀疏的一個兩個。銷售人員告訴記者，項目二期的四棟樓盤，下個月初就將正式對外開盤銷售，但現(xiàn)在個人也可以簽約認購，均價每平方米48000元，主力戶型為兩居和三居，也有少量一居，定金30萬。“48000元算是初期認購的折扣價吧，估計到正式開盤時，均價有可能提到每平方米55000元。”

　　在樣板間中，記者看到了玉石鋪就的地面，據(jù)稱是由緬甸等地空運而來的整塊玉石專人打造而成。“去年中旬我們銷售了一期的三棟樓，但裝修標準不同，所以均價也就才每平方米20000元。”銷售人員主動向記者爆料，上一期的開盤價格比較便宜，但品質(zhì)也相對一般。二期的四棟樓，開發(fā)商就提高了裝修標準，每平方米的造價就達到了20000元，“可以保證地說，全北京市內(nèi)，您找不到一家用玉石裝修的樓盤，也找不到一家裝修如此講究高檔的樓盤。我們要的就是讓一切與眾不同，所以這次開盤價定在了48000元，除去裝修費用，一點兒也不貴。”

　　點評：業(yè)內(nèi)一位專家告訴記者，精裝修也是開發(fā)商售樓時的一種營銷手段，這樣一來，不僅在樓盤項目上賺了購房者一筆，還可以在裝修上再賺上一筆。其實，裝修費的浮動空間很大，一般來說，每平方米6000元的標準可以報到10000元，8000元的標準可以報到20000元。如果真像銷售所說，每平方米的裝標已經(jīng)達到了20000元，簡直不敢想象，而且按48000元的均價售賣，開發(fā)商是要虧本的。以裝修作為漲價的理由，只不過是開發(fā)商為自己找到的一個相對合理的說辭罷了。

　　★穩(wěn)步上升型

　　代表樓盤：融華世家

　　漲價理由：四居室戶型僅此一棟

　　相對于動輒兩萬、三萬元的漲價幅度，6月初才開過盤的融華世家項目，23日將再次開盤，漲價幅度就相對小很多，一個月內(nèi)每平方米漲了3000元，屬于穩(wěn)步上升型。據(jù)了解，此次開盤的7號樓，是25層的小板樓，兩梯兩戶，231平方米的四居，銷售均價是每平方米42000元，精裝修，明年6月入住。

　　記者查看了焦點網(wǎng)上融華世家的歷史銷售數(shù)據(jù)，從2009年年底之前，融華世家的銷售均價一直徘徊在每平方米27000元左右。到了今年3月份，伴隨著樓市瘋漲的狂潮，它的銷售均價也一下子跳到每平方米36000元，之后每個月的價格就以每平方米2000元的增幅穩(wěn)步上漲，6月初開盤的三居是每平方米39000元，而這次則變成每平方米42000元。

　　“為什么別人家都是大居室比小居室便宜，而你們家卻反過來呢？面積越大單價越高。”針對記者的提問，銷售人員將漲價理由解釋為，四居室房源套數(shù)少。“我們之前賣的幾棟樓都是三居室，只有這次開盤的7號樓是四居室，就50多套。而且7號樓也是我們的樓王，配套也相對好點，自然均價也會高點，每平方米就多出3000元，已經(jīng)很合理了。”

　　點評：“從去年開始，部分樓盤的大居室房源開始賣得貴起來。”華高萊斯國際地產(chǎn)顧問公司副總經(jīng)理公衍奎告訴記者，開發(fā)商在營銷中抓住了人們“買漲不買跌”的消費心理，將大面積戶型的配套資源弄得稍好一些，然后在價格上再調(diào)高一些，從中獲利。

　　專家預測

　　高端住宅不會一直位處高價

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)董事李文杰分析，是因為宏觀政策暫時還未對高端住宅產(chǎn)生太大影響。對于高端住宅的購買人群來說，絕大多數(shù)都是不需要貸款的人，受政策影響不大。而既然即使調(diào)低也不會讓普通市民成為購買客戶，考慮到前期業(yè)主對降價的接受能力，高端住宅的開發(fā)商自然會選擇高價位開盤，新一期比前一期的銷售均價繼續(xù)上漲。“價格依然是上浮的，但我想等開盤后的銷售狀況，可能大不如前。”不過，這種高位上漲的趨勢不會一直延續(xù)下去。(趙瑩瑩)