6月11日，由世聯地產主辦的“迎接新政，布局未來”的樓市高層論壇在南京舉行，作為官員代表的住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹，作為學者代表的著名經濟學家趙曉，以及作為業內資深人士的世聯地產董事長陳勁松，分別對樓市未來走勢進行了預測。

　　房價何時可以降到位？

　　第四季度或將迎來一波降價潮

　　國家統計局剛剛公布的全國70城市5月房價顯示，南京房價與4月環比只降了0. 5%，這也讓不少市民感覺新政帶來的降價效果“太不過癮”。對于房價的走勢，陳勁松認為，“趨勢已經非常明顯了，全國成交量和價格的增速已經大幅下滑。”至于變化的具體時間，“降價會出現在今年的下半年，尤其是第四季度。”

　　陳勁松指出，隨著新貨上市量越來越大，開發商資金回籠壓力也就越大。“如果此次調控真正到位，預售資金實施有效監管的話，我們預計全國沒有一個開發商資金是完全寬裕的。”陳勁松揭出了房企的“底牌”：目前開發商的資金全面緊縮，五分之四的資金渠道已經被堵，開發商自有資金能維持多久，將決定這場博弈何時結束。“目前短暫的均衡不會超過兩個季度，不遲于今年第四季度，開發商的資金鏈將會極度惡化。而博弈均衡狀況改變后，必然會出現房價較大的降幅。”

　　秦虹認為，新政最主要的作用，莫過于改變市場原有的期望，這也將促使開發商主動降價。“新政出臺之后，短期內會形成供求關系和房價、地價預期的轉變，這點很重要，政策要引導預期的轉變。”秦虹舉例，地王的出現，曾帶動全社會對房價上漲預期；而當前新政一個最重要效果，就是產生“對沖性力量”，使市場趨向于理性。

　　下半年樓市會不會回暖？

　　供求失衡加劇，形勢只會更嚴峻

　　國家對樓市的宏觀調控不斷深入，接下來市場將如何發展？有些開發商樂觀地認為，調控帶來的觀望陰云有望在兩三個月后散去，下半年能否真的實現回暖？三位專家觀點一致，都指出了本輪調控的特殊性以及樓市將面臨前所未有的考驗，下半年形勢甚至將更加嚴峻。

　　“我個人認為對房地產企業而言，今年注定是挑戰大于機遇。”秦虹的論據首先指向了下半年可能出現的房源“供應大潮”，由于2009年10月份新開工面積增長速度由負轉正，導致了2010年一季度開發量特別巨大，“今年一季度，甚至今年1到5月份，新開工面積實際上一直處于歷史的最高位。”隨著這些開工量在下半年轉為上市量，再加上新政帶來的大量樓盤延遲開盤，秦虹判斷，樓市在下半年將會面臨巨大供應壓力。

　　“過去正常情況是，上半年成交面積占全年成交面積的比例一般在1/4到1/5，大量供應還是在下半年，今年這個特點尤其明顯，市場供應前低后高的特點更突出，”秦虹說道。而供應出現劇增的同時，需求卻可能面臨一定幅度的下降，樓市新政“在增加購房貸款成本的同時，客觀上必將延遲部分改善性需求的實現”。

　　與秦虹用數據的方式稍有不同，趙曉用了一個經典的“三碗飯”做比喻，來印證了當前房地產市場所面臨的巨大挑戰。他將改革開放以來中國經濟持續增長的原因，歸結為人口紅利、強勁的出口和沸騰的樓市泡沫。趙曉認為，當前樓市遇到的問題，歸根結底是這“三碗飯”吃完之后吃什么的問題。人口紅利到了一個轉折點，目前出口形勢也沒有根本改觀，去年靠財政刺激帶來的樓市泡沫更是靠不住了。“三碗好飯”都沒得吃，三大動力降溫，“意味著中國搞不好會進入到增長的黃昏，我們以前常說狼來了，這次搞不好可能真的狼來了。”

　　趙曉勸告開發商們，“該降價就降價，該跑就跑，千萬別以為還會像以前那樣‘鐘擺’。別再夢想了，別再等待了。有一首歌是《等待是一生中最初的蒼老》，而我告訴你，等待是慢性的死亡。”李匯豐 王燁