對(duì)于開發(fā)商來說，或許正在迎來越來越難捱的時(shí)光。

　　新政之后，市場由火熱轉(zhuǎn)入冰凍，而利空消息卻接踵而至。一方面，成交量在新政打壓下，瞬間跌至冰點(diǎn)，并持續(xù)在低位徘徊，開發(fā)商在資金回籠方面，已盡顯窘境。另一方面，新政后，財(cái)政部已連發(fā)3道跟土地增值稅從嚴(yán)有關(guān)的文件，而證監(jiān)會(huì)對(duì)地產(chǎn)公司的融資政策也在日益收緊，不要說IPO和再融資，連并不涉及現(xiàn)金的借殼上市，也實(shí)質(zhì)上被叫停。土地增值稅預(yù)征率提高和地產(chǎn)公司融資收緊，均劍指開發(fā)商資金鏈。

　　資金流進(jìn)口大大減小，而出口卻持續(xù)加大，開發(fā)商還能撐多久？

　　08年9月萬科引領(lǐng)杭州樓市跳水的一幕，還會(huì)再現(xiàn)嗎？

　　08年萬科降價(jià)前，杭州樓市發(fā)生了什么？

　　下面的表格，是07年9月和08年8月杭州主城區(qū)樓市庫存的變化。從表格中我們可以看出，07年市場的狂熱，導(dǎo)致存量房一度下降至7951套的低點(diǎn)。此后，因?yàn)閺?1月初開始的極為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策，存量房在07年的最后一天12月31日，回升至13110套。

　　整個(gè)08年，杭州樓市都處于低迷狀態(tài)，杭州主城區(qū)的存量房持續(xù)攀升，到08年8月2日，存量房已經(jīng)突破2萬套。

　　也就是說，在08年9月3日萬科降價(jià)前，杭州主城區(qū)的存量房，已經(jīng)是07年低點(diǎn)的2.5倍多，上升幅度超過150%。

　　盡管很難評(píng)判庫存飆升和價(jià)格下跌之間存在多大的關(guān)系，但按照“量為價(jià)先”的理論，除非宏觀環(huán)境逆轉(zhuǎn)，長久的縮量，必然導(dǎo)致價(jià)格的下挫。

　　事實(shí)上，在08年9月萬科降價(jià)前，杭州樓市經(jīng)歷了長達(dá)九個(gè)月的縮量。從07年12月份開始，成交量一直徘徊在低位，08年前六個(gè)月，主城區(qū)成交量最大的5月份，只有3361套的成交量，其它5個(gè)月份，基本徘徊在2000套左右。

　　新政后，杭州主城區(qū)住宅庫存飆升75%

　　宏觀調(diào)控導(dǎo)致的縮量，以及庫存飆升的一幕，又重新在杭州樓市開始上演。

　　截止6月8日22:00，透明售房網(wǎng)顯示，杭州主城區(qū)的存量房源為13990套，其中，住宅存量為6444套。

　　而在4月15日新政前的4月13日，杭州主城區(qū)的存量房源為11524套，住宅存量為3670套。

　　兩個(gè)月的時(shí)間不到，杭州主城區(qū)住宅庫存增加了2792套，飆升75.6%。

　　以當(dāng)前低迷的成交，以及壓力絲毫不減的宏觀環(huán)境來看，樓市成交縮量、庫存飆升的趨勢將得到維持，并將在下半年的某一個(gè)時(shí)間點(diǎn)加速。

　　09年，杭州主城區(qū)出讓了歷年最多的土地，其中，光住宅可建面積就高達(dá)688萬平方米，如果按套均120方計(jì)算，可以建造5.7萬多套住宅。

　　09年出讓的土地將在今年下半年和2010年形成密集的房源供應(yīng)。0比如綠城和西子去年9月在田園拿的地，也就是現(xiàn)在的田園牧歌項(xiàng)目，預(yù)計(jì)就將在今年10月份開售。同板塊的朗詩?綠郡，預(yù)計(jì)也會(huì)在今年下半年銷售。

　　而成交量將很難放大。畢竟，一方面，政策嚴(yán)厲限制投資投機(jī)性需求。另一方面，信貸緊縮已經(jīng)毫無疑問地成為今年央行貨幣政策的主旋律。

　　也就是說，隨著下半年房源的密集供應(yīng)，在成交量難以同步放大的情況下。杭州主城區(qū)的新房庫存量，將在下半年加速飆升。

　　屆時(shí)，開發(fā)商的價(jià)格還能摒得住嗎？來源： 住在杭州網(wǎng) 　作者： 李永生