房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺之后，北京、上海、深圳一手房、二手房買賣市場均逐漸進入量價齊跌的冷清局面，與此相反，三地租賃市場卻逐漸活躍，租賃交易量大幅攀升，租金則普遍上漲。一些房東已有通過提高租金轉(zhuǎn)嫁房產(chǎn)稅的想法。

　　深圳新盤降價入市漸成風(fēng)潮

　　□本報記者 萬晶 深圳報道

　　萬科里城、萬科清林徑、金山碧海和十二橡樹莊園四個深圳新盤近期同時降價，不少樓盤直降3000元至4000元/平方米，深圳新房市場降價已經(jīng)由暗轉(zhuǎn)明，漸成風(fēng)潮。

　　降價只為拉動銷量

　　6月4日和5日，萬科分別連夜推出萬科清林徑和萬科第五園四期里城新戶型，除了價格直降外，還給出了不少優(yōu)惠。

　　萬科清林徑位于龍崗區(qū)，位置較為偏遠(yuǎn)，6月4日拿到預(yù)售證后當(dāng)天立刻開盤，新推出的37棟，價格最低戶型僅8000多元/平方米，均價1萬元/平方米，且附帶精裝修，還有面積不等的贈送，普遍贈送面積超過20平方米。該項目銷售人員宣稱，相當(dāng)于大三居79萬元/套起，大四居119萬元/套起，這使得清林徑當(dāng)晚售完。

　　而萬科清林徑上一期的高層項目還是1.3萬/平方米的均價，前期開盤目前在售的3期高層33號樓總價380-480萬元/套，均價高達(dá)17000元/平方米。

　　萬科里城同樣是在拿到預(yù)售證當(dāng)天晚上開盤，開盤均價20500元/平方米，而其3月份同樣的戶型均價是22000元平方米。售樓人員表示，由于有較大的贈送面積，相當(dāng)于每平方米17000多元。此外，萬科在這個價格基礎(chǔ)上，開盤當(dāng)日給VIP客戶8萬元/套的優(yōu)惠，當(dāng)晚銷售近8成。

　　除了萬科旗下樓盤直降以外，深圳市鹽田的金山碧海也推出85折優(yōu)惠，共20套房源；龍崗區(qū)的十二橡樹莊園的高層也推出12套特價房源，均價比原價直降4000元/平方米。

　　其實早在新政出臺之初，前海片區(qū)的麗灣國際公寓低價開盤就已經(jīng)有所預(yù)示，隨后天健時尚空間、東方銀座公館的開盤價格也低于預(yù)期，僑城馨苑、水榭春天更是以低于預(yù)期開盤來換取熱銷。

　　分析人士指出，如果說之前的降價還只是羞答答的，到佳兆業(yè)集團旗下三大樓盤推出85折優(yōu)惠，新房降價大幕便轟然拉開。接著就是萬科新盤低價上市，房價下降從個別樓盤蔓延至主流開發(fā)商，從暗地優(yōu)惠促銷變?yōu)橹苯咏祪r，深圳房價向下趨勢不可阻擋。

　　大量樓盤即將跟進

　　“目前房價下跌兩成左右，購買者比較踴躍，相信更多開發(fā)商可能會采取這樣的標(biāo)準(zhǔn)定價。”深圳市德思勤投資咨詢公司總經(jīng)理助理葉世育預(yù)測，更多開發(fā)商將跟隨萬科腳步降價促銷，有業(yè)績要求的上市地產(chǎn)公司首當(dāng)其沖，資金鏈緊張的民營地產(chǎn)公司也會跟進。

　　深圳房地產(chǎn)專家尹香武稱，深圳還有18個樓盤即將加入降價隊伍中來，預(yù)計下一波降價潮將在半個月內(nèi)發(fā)生。“這一波降價還是以贈送面積開始的，未來將是沒什么贈送面積的樓盤，實打?qū)嵉亟祪r。”

　　中原地產(chǎn)預(yù)計，6月份深圳住宅新增供應(yīng)量仍會保持在高水平，萬科等品牌房企開始的降價，可能會導(dǎo)致更多開發(fā)商下調(diào)價格，從而推動6月成交量提升。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)5月樓市報告，深圳房價上漲勢頭得到遏制，低價房源成交多，全市住宅成交均價19653元／平方米，環(huán)比下跌4.44%。以低于預(yù)期價格入市或優(yōu)惠促銷的項目銷售都比較理想，如水榭春天、上品雅園、僑城馨苑。

　　相反死扛價格的樓盤則無人問津。據(jù)了解，目前龍華片區(qū)有兩個相鄰的新盤，曼海寧每平方米定價2.4萬元-2.5萬元，三周僅賣出6套；水榭春天均價1.8萬元，兩周已賣出40%。有些4月成交超過100套的項目5月成交僅10余套，甚至出現(xiàn)零成交。

　　□本報記者 王錦 周文天 萬晶

　　北京：最高同比上漲50%

　　“現(xiàn)在只有槐柏樹街南里一套房源，60平的小兩居，老房子，沒什么裝修、簡單家具，每月租金2800元。”位于北京宣武門附近的一家中介工作人員表示。

　　對于租金是否上漲的詢問，該工作人員顯得毫不避諱，明確表示，目前這套房子即將到期的租戶的租金是2400元。“最近房租漲得非常厲害，附近的1居都能租到2100元，好點的2600元也租得出去，往后還得漲。”

　　該中介人員甚至宣稱，即便價格大幅上漲，房源也供不應(yīng)求，出一套房子很快就能簽約。

　　中國證券報記者走訪宣武門附近的一些中介門店發(fā)現(xiàn)，周邊的房租價格確實出現(xiàn)普遍性上漲，每套報價大多比之前上漲300-500元左右，且中介都表示可租房源較少。

　　而北京市其他地區(qū)的情況也是如此。中國證券報記者的一位朋友小張在西直門附近有一套100平米的兩居室已經(jīng)出租，當(dāng)前的租金為5000元，合同還沒到期，但小張最近經(jīng)常會接到中介電話，告訴他房租現(xiàn)在漲得很厲害，目前他的房子可以租到5500元，甚至5800元左右，他們可以給找到租戶。

　　根據(jù)北京中原三級市場研究部的統(tǒng)計，自4月中旬房地產(chǎn)調(diào)控新政推行以來，北京市二手房租金價格環(huán)比上漲逾5%，一些熱點區(qū)域漲幅超過7%，單位使用面積租金首次突破50元/平方米/月。與一年前相比，北京一套普通兩居室的租金漲幅在20%以上，一些地段佳、交通便利的房源漲幅更高達(dá)50%。房租占收入比重已接近40%，也創(chuàng)下歷史記錄。

　　對于房租上漲的原因，不少中介表示，一部分原因是由于房地產(chǎn)調(diào)控政策促使很多買房的人陷入觀望情緒，轉(zhuǎn)而增大了租房需求；另外，此時也步入每年租房市場的旺季，大學(xué)生畢業(yè)導(dǎo)致的租賃高峰也拉高了房租價格。據(jù)統(tǒng)計，新政出臺之后租賃成交量相比新政之前上漲了55%，而租賃房源量增長幅度卻只有28%，租賃市場出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面。

　　一名業(yè)內(nèi)人士表示，房租上漲盡管有需求增多、季節(jié)性旺季因素的拉動，但中介的“幕后推動”原因也不可忽視。一些中介公司通過控房、囤房等手段，人為哄抬房租價格。“熱門區(qū)域中介加價拼搶房源的情況非常普遍，有些房子從房主到租房者手中甚至經(jīng)過了好幾道中介，中介往往通過分租或者高價出租的方式獲得利潤。”

　　上海：普遍上漲10%-20%

　　上海往年以平穩(wěn)為主的5、6月份租賃市場今年發(fā)生了微妙變化，購房人普遍購轉(zhuǎn)租，導(dǎo)致房屋租賃市場量價齊升，房租同比去年普遍上漲10%-20%。

　　而在世博效應(yīng)下，上海租賃市場亦呈現(xiàn)明顯的“世博行情”，世博園周邊房租與去年同期相比甚至漲了2倍以上，短租市場正式啟動，世博園區(qū)周邊房源更以“日租房”形式出現(xiàn)。這部分房源多被外國館、參展商租下作為工作人員的臨時宿舍。

　　浦東新區(qū)齊河路上的上南花城，緊挨著世博園區(qū)，窗前就能看到中國館的全景。據(jù)小區(qū)物業(yè)管理人員介紹，時常有掛著世博工作證的租戶進出，這些人中相當(dāng)部分是各地來滬參展的世博工作人員。漢宇地產(chǎn)世博園分行透露，一套188平方米的四房兩廳兩衛(wèi)住房，每月租金1.5萬元，比去年翻了一倍。而世博園周邊經(jīng)濟型酒店標(biāo)間單價已經(jīng)漲到600元，并且難以預(yù)定。

　　上海房屋租賃指數(shù)報告顯示，從5月份至今，上海中心城區(qū)的老公房最為搶手，部分房源租金上漲了20%，如大寧、中原等地的一居室月租金均價在1500-1700元，二室戶均價在2500-2700元。

　　盡管上海樓市調(diào)控細(xì)則尚未落地、房產(chǎn)稅是否推出尚無定論，但是已有部分房東醞釀一旦推出房產(chǎn)稅，就漲房租“消化掉”增加的成本。

　　最近一些門店的業(yè)務(wù)員在與客戶接觸過程中，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)有房東提出漲租金的想法。一些人心中已經(jīng)開始打起小算盤：假如征收房產(chǎn)稅使他每年支付6000元，平攤到每月就是500元，于是打算每月先漲200元租金。

　　深圳：預(yù)計全年上漲15%

　　春節(jié)后，深圳房屋租金一直穩(wěn)步上揚。

　　5月份雖然是傳統(tǒng)的租賃淡季，世華地產(chǎn)龍坂區(qū)域負(fù)責(zé)人卻表示，近期租賃市場活躍，租金也有可觀的漲幅，原來2000元至2200元/月的套房，普遍上漲了100元至200元，漲幅在5%-10%。中心區(qū)的黃埔雅苑低谷時一套兩居室租金3600元/月，現(xiàn)在普遍都在5000元/月以上。

　　根據(jù)深圳市出租屋綜管辦近日公布的《深圳市2010年房屋租賃指導(dǎo)租金》及測定的相關(guān)情況，今年前5個月，深圳市各類出租屋租金平均漲幅為5.3%，福田、南山兩區(qū)住宅租賃市場比較平穩(wěn)，龍崗、羅湖、鹽田租金上漲幅度稍大，其中龍崗租金上漲達(dá)9.4%，為全市之最。

　　中原地產(chǎn)的一位工作人員分析，目前深圳優(yōu)質(zhì)地段的房屋租金，基本同比上漲了5%-10%左右，一些原本租金較低的地段，甚至上漲了10%-20%左右。福田區(qū)、羅湖區(qū)以及龍崗區(qū)、寶安區(qū)等靠近二線關(guān)的片區(qū)房租上漲較多；寶安、龍崗兩區(qū)較為偏遠(yuǎn)的地段則維持原樣。

　　“目前振華片區(qū)房租漲幅不到10%，現(xiàn)在什么東西都在漲價，房租的上漲幅度也很正常。”成宏地產(chǎn)振華分公司營業(yè)經(jīng)理徐飛表示，由于租客較多，房屋空置一般不會超過一周。

　　專家分析，春節(jié)以后，隨著外來務(wù)工人員的回流，住宅租金普遍上漲。此外，受中央宏觀調(diào)控政策的遏制，商品房成交量下降，推動住宅小區(qū)租賃上升。3月以來，熱門片區(qū)甚至出現(xiàn)房源緊張狀況，一些地段優(yōu)越的小區(qū)出租率更是超過90%。

　　中國證券報記者在深圳一些地產(chǎn)中介看到，曾經(jīng)掛滿出售信息的櫥窗里，出租盤源明顯增多，一些成熟小區(qū)，出租盤源更是占到三至四成。家家順地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小江表示，前一段時間放盤出售的房源，因長期難以成交，業(yè)主為了減輕月供壓力，變成出租。

　　中原地產(chǎn)四季花城分行相關(guān)人士表示，因為最近租賃市場火熱而買賣不旺，很多業(yè)務(wù)員將工作重心轉(zhuǎn)到租賃業(yè)務(wù)上了。有統(tǒng)計顯示，5月份深圳房產(chǎn)中介的房屋租賃交易量，比4月增加了六成以上。

　　尤其值得注意的是，租賃市場對高檔房需求日益增加，近兩年深圳房價快速上漲，許多中高收入階層也選擇租房。“租賃需求已發(fā)生悄然改變，租賃房源不再以簡裝的一居室、二居室為主要需求了。”家家發(fā)市場研究中心調(diào)研發(fā)現(xiàn)，4月份以來，市中心精裝小戶型和高檔裝修的大戶型深受高級白領(lǐng)歡迎。

　　而隨著6、7月份大學(xué)生畢業(yè)來深找工作的旺季到來，房屋租賃市場或?qū)⒗^續(xù)升溫，有專家預(yù)計，今年全年深圳的房屋租金會上漲15%左右。