在國家房產新政重錘敲打下，猛漲多個月的海南也不可避免地受到此次樓市調控的波及，成交量下跌，市場處于觀望狀態，但是房價并沒有松動下降。多數人認為目前海南處于傳統淡季，銷量下跌很正常，但大家翹首企盼的旺季將會是什么樣的市場形勢，依然成為業界關注的焦點。5月27日，在新京報傳媒推介會暨“國際旅游島”論壇上，來自海南、北京約200位專家學者共同探討了海南市場走勢。

　　樓市量跌價挺

　　在中央樓市調控政策頻出、各地成交持續低迷的情況下，海南樓市并未出現價格大幅跳水情況，反而逆勢堅挺或上漲。

　　據海南搜房網統計數據顯示，5月份，三亞商品房銷售均價為22921.98元/平方米，環比上升了14.3%。具體項目表現，如5月中旬雅居樂海南清水灣項目推出“星海傳說”二期，大約90多套獨棟別墅，市場均價4萬元/平方米起，比一期均價3.5萬元/平方米的價格上漲了5000元/平方米。攬海聽濤均價為21000元/平方米，山嶼湖項目在售房源雖然不多，但均價依舊保持在34000元/平方米。

　　在價格堅挺的同時，三亞成交量急劇下跌。海南搜房網統計數據顯示，5月份三亞商品房總簽約套數為316套，環比下降了66%，平均日成交量為10.19套，與4月份的單日成交量最高為80套相比，下降了76%。5月三亞商品房總簽約面積為35484.12平方米，環比下降了55.6%。

　　三亞卓達房地產開發有限公司總經理趙相雨表示，在此次新政出臺的時間段，正是海南樓市傳統的淡季，但不能否認嚴厲的政策出臺已經對海南樓市產生了影響，從目前市場觀察判斷，明顯感覺到消費者出現了觀望情緒，客流量減少。

　　對于海南樓市出現量跌價挺的局面，開發商普遍表現比較淡定。開發香水灣1號的北京嘉恒遠東投資有限公司董事副總裁海毅軒認為，三亞樓市淡季，島外購房者陸續撤離三亞，加上樓市新政的影響，導致觀望人數增加，銷量下降純屬正常。

　　開發商放緩推盤節奏

　　為應對樓市目前的冰河期，計劃在五月左右開盤的樓盤，多數已改變銷售策略，推遲在十月份左右開盤，目前正處于蓄客階段。

　　“原本打算4、5月份開盤的開發商，因為市場轉冷，都心有靈犀地推遲了開盤時間。”中原地產海南事業部總經理謝青向記者透露，海南最關鍵的問題是房價漲勢太快。當新政落實情況比較好時，雖不敢肯定市場何時有起色，但10月之后應該會逐漸好轉，很多項目開發商都在觀望。　

　　開發商目前并不差錢也成為他們推遲開盤的因素之一。謝青說：“去年年底和今年年初的火熱，讓開發商今年在海南的銷售目標也完成了大半，如富力在海南的富力灣項目已經完成了全年60%左右的銷售目標，開發商壓力不大。”

　　業內看好旺季或重拾升勢

　　相對于去年年底今年年初節節升高的房價，新政以來海南樓市的整體低迷讓人猜想不斷。下半年海南樓市是否會被調控政策打壓下去？業內人士均對海南樓市持不同程度的樂觀態度。

　　大部分業內人士認為在經過這段時間的淡市后，海南樓市仍會重拾升勢。具體理由總結有四：一是海南樓市是面向全國富人的特殊市場，中國有財力購買海南房地產的人大約有1000萬人。二是海南購房者大多不需要按揭，有相當多數量的購房者是刷卡或使用現金購買。提高二套房貸對海南樓市沒有影響。三是海南國際旅游島已上升為國家戰略，海南的環境優勢將更加明顯，海南樓市增值潛力巨大。四是樓市新政沒有改變土地財政這一關鍵因素，樓市調控存在很大變數。

　　但是也有業內人士表示悲觀，謝青認為，海南市場大部分操盤手并沒有經歷市場大周期，心理素質普遍不太高，如今海南地價成本與房價相比，其比重太少可以忽略不計，因此降價空間非常大，加之開發商不缺錢，如果發展商心態出現波動，不排除有大規模跟風降價的可能性。

　　經歷過上一輪上漲后，面對即將到來的旺季，趙相雨、海毅軒、簡毓萍等業內人士認為，踏實做產品，通過品牌營銷等推廣活動積蓄客源，實為應對之策。

　　- 房價走勢

　　旺季到來后銷量會升

　　●吳飛(海南省五指山市旅游局局長)：海南是國人養生度假的地方，旅游特色、氣候在全國稀有，所以房地產市場并沒有受到政策太大影響，目前海南樓市正處于淡季，很正常。預計下半年旺季到來后，銷量會有所提升，五指山房價大幅度提升的可能性不大。

　　下半年房價穩中有升

　　●趙相雨(三亞卓達房地產開發有限公司總經理)：從海南目前各大樓盤的市場現狀分析，下半年新盤入市量會較去年持平，購房需求將會回升，預計房價會穩中有升。此輪房地產調控正值海南的傳統淡季，從調控開始預計會持續半年多，半年后海南旺季到來時，此前的調控政策可能消化差不多，現在還談不上海南的房價會降多少，起碼優質品牌樓盤應不會降價，這與開發商的實力也有關系。

　　房價持平略有下降

　　●海毅軒(北京嘉恒遠東投資有限公司董事副總裁)：目前海南樓市觀望在此輪房地產調控前，由于春節和國際旅游島出臺的因素，海南銷量集中井噴，80%左右的房源已經銷售出去，受此次宏調影響，海南樓市也處于觀望等待期，因此目前正是開發商休整準備旺季到來的最好時期。

　　預計今年下半年海南樓市還將是旺季，但下半年房源供應充足，對海南價格會有影響，價格預計持平略有下降，優惠幅度大一些。

　　從海南長期發展看，海南樓市屬于休閑度假地產，其資源的稀缺性吸引大量投資客來此置業，所以海南樓市長期向好。

　　不排除大規模降價

　　●謝青(中原地產海南事業部總經理)：海南的很多發展商雖然上半年完成了60%的銷售額，但是下半年的市場供應量非常巨大，從供需角度看整體還是悲觀的。

　　當然影響我們對市場悲觀態度的原因還有兩個，一是因為海南沒有經歷市場周期(在最近10年內)，操盤手的心態容易出現問題，客戶對市場反應速度的不確定性也會增加項目入市風險；二是海南項目地價相對低廉，發展商降價空間較大，如果發展商心態出現波動，不排除有大規模跟風降價的可能性。

　　- 何時回暖

　　2010年三亞樓市將進入調整期

　　●簡毓萍(雅居樂地產總裁助理)：目前房產新政對三亞樓市影響還沒有真正凸顯出來。雖然新政對貸款購買第二套及以上住房有一定的限制，但事實上在三亞購買房產的島外人士資金都比較雄厚，雅居樂清水灣項目70%左右的購房者是一次性付清房款，很少有人會按揭貸款。但市場也不可避免地出現了觀望氣氛，這是因為春節期間，三亞部分樓盤由于價格漲幅過快，超出了消費者的承受底線。同時在政府政策的調控下，消費者希望通過政策的杠桿作用，在平抑房價后再圖出手。國際旅游島對海南房地產市場也起到了很大的推動作用，受客觀市場環境以及政府政策的影響，2010年三亞房地產市場將會進入調整期，最終將回歸理性。

　　“元旦前后樓市回暖”

　　●劉勁松(海南金手指投資集團營銷總監)：海南受到此次宏調影響，銷售量下滑明顯，目前開發商、購房者都處于博弈和觀望階段。但是海南作為中國除了臺灣之外唯一的熱帶寶島，擁有良好的空氣、氣候、水源，以及建設國際旅游島的發展政策，它作為資源性、稀缺性地產具有長期保值增值的功能，這將吸引內地城市資金進入海南，也將推高海南樓市價格往上走。但也不會出現暴漲，預計元旦前后銷量增加，房價基本持平。

　　面對目前不是很好的市場環境，開發商應該做好資金流計劃和開工計劃，同時注重品牌建設。

　　- 專家視角

　　四季度樓市面臨嚴峻考驗

　　住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林在新京報傳媒旗下的《房地產世界》海南推介會上分析認為，2010年的房地產形勢分三階段，上半年屬于觀望期，下半年屬于觀望趨緩，年底四季度市場要經受嚴重的考驗。“比較今年GDP指標8%，將會給轉變方式、調整結構、轉變市場留出足夠的空間。”王玨林認為市場會在調整中得到發展。

　　觀望期越長損失越大。他認為，決心、供應量是縮短觀望期的關鍵，縮短觀望期的對策是，調控政策的堅定；地方配套政策抓緊出臺；囤房囤地等違規行為加緊處理；加大房屋供應量，緩解剛性需求；提高透明度減少地產企業之間的攀比；加強社會輿論監督。

　　同時他指出四季度樓市將面臨嚴峻考驗，投資消費帶動效應不會改變。當前國家的投資消費政策尤其促消費政策、促內需政策沒有發生變化，還是在鼓勵。

　　另外，當前國家的經濟發展穩定，城市建設長期推進城鎮化，都給房地產業奠定了很好的發展基礎。因為無論經濟、城鎮化的發展，都需要我國的房地產業發揮作用。(記者 曾慧娟)