在國家房產(chǎn)新政重錘敲打下，猛漲多個(gè)月的海南也不可避免地受到此次樓市調(diào)控的波及，成交量下跌，市場(chǎng)處于觀望狀態(tài)，但是房價(jià)并沒有松動(dòng)下降。多數(shù)人認(rèn)為目前海南處于傳統(tǒng)淡季，銷量下跌很正常，但大家翹首企盼的旺季將會(huì)是什么樣的市場(chǎng)形勢(shì)，依然成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。5月27日，在新京報(bào)傳媒推介會(huì)暨“國際旅游島”論壇上，來自海南、北京約200位專家學(xué)者共同探討了海南市場(chǎng)走勢(shì)。

　　樓市量跌價(jià)挺

　　在中央樓市調(diào)控政策頻出、各地成交持續(xù)低迷的情況下，海南樓市并未出現(xiàn)價(jià)格大幅跳水情況，反而逆勢(shì)堅(jiān)挺或上漲。

　　據(jù)海南搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份，三亞商品房銷售均價(jià)為22921.98元/平方米，環(huán)比上升了14.3%。具體項(xiàng)目表現(xiàn)，如5月中旬雅居樂海南清水灣項(xiàng)目推出“星海傳說”二期，大約90多套獨(dú)棟別墅，市場(chǎng)均價(jià)4萬元/平方米起，比一期均價(jià)3.5萬元/平方米的價(jià)格上漲了5000元/平方米。攬海聽濤均價(jià)為21000元/平方米，山嶼湖項(xiàng)目在售房源雖然不多，但均價(jià)依舊保持在34000元/平方米。

　　在價(jià)格堅(jiān)挺的同時(shí)，三亞成交量急劇下跌。海南搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份三亞商品房總簽約套數(shù)為316套，環(huán)比下降了66%，平均日成交量為10.19套，與4月份的單日成交量最高為80套相比，下降了76%。5月三亞商品房總簽約面積為35484.12平方米，環(huán)比下降了55.6%。

　　三亞卓達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理趙相雨表示，在此次新政出臺(tái)的時(shí)間段，正是海南樓市傳統(tǒng)的淡季，但不能否認(rèn)嚴(yán)厲的政策出臺(tái)已經(jīng)對(duì)海南樓市產(chǎn)生了影響，從目前市場(chǎng)觀察判斷，明顯感覺到消費(fèi)者出現(xiàn)了觀望情緒，客流量減少。

　　對(duì)于海南樓市出現(xiàn)量跌價(jià)挺的局面，開發(fā)商普遍表現(xiàn)比較淡定。開發(fā)香水灣1號(hào)的北京嘉恒遠(yuǎn)東投資有限公司董事副總裁海毅軒認(rèn)為，三亞樓市淡季，島外購房者陸續(xù)撤離三亞，加上樓市新政的影響，導(dǎo)致觀望人數(shù)增加，銷量下降純屬正常。

　　開發(fā)商放緩?fù)票P節(jié)奏

　　為應(yīng)對(duì)樓市目前的冰河期，計(jì)劃在五月左右開盤的樓盤，多數(shù)已改變銷售策略，推遲在十月份左右開盤，目前正處于蓄客階段。

　　“原本打算4、5月份開盤的開發(fā)商，因?yàn)槭袌?chǎng)轉(zhuǎn)冷，都心有靈犀地推遲了開盤時(shí)間。”中原地產(chǎn)海南事業(yè)部總經(jīng)理謝青向記者透露，海南最關(guān)鍵的問題是房價(jià)漲勢(shì)太快。當(dāng)新政落實(shí)情況比較好時(shí)，雖不敢肯定市場(chǎng)何時(shí)有起色，但10月之后應(yīng)該會(huì)逐漸好轉(zhuǎn)，很多項(xiàng)目開發(fā)商都在觀望。　

　　開發(fā)商目前并不差錢也成為他們推遲開盤的因素之一。謝青說：“去年年底和今年年初的火熱，讓開發(fā)商今年在海南的銷售目標(biāo)也完成了大半，如富力在海南的富力灣項(xiàng)目已經(jīng)完成了全年60%左右的銷售目標(biāo)，開發(fā)商壓力不大。”

　　業(yè)內(nèi)看好旺季或重拾升勢(shì)

　　相對(duì)于去年年底今年年初節(jié)節(jié)升高的房價(jià)，新政以來海南樓市的整體低迷讓人猜想不斷。下半年海南樓市是否會(huì)被調(diào)控政策打壓下去？業(yè)內(nèi)人士均對(duì)海南樓市持不同程度的樂觀態(tài)度。

　　大部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為在經(jīng)過這段時(shí)間的淡市后，海南樓市仍會(huì)重拾升勢(shì)。具體理由總結(jié)有四：一是海南樓市是面向全國富人的特殊市場(chǎng)，中國有財(cái)力購買海南房地產(chǎn)的人大約有1000萬人。二是海南購房者大多不需要按揭，有相當(dāng)多數(shù)量的購房者是刷卡或使用現(xiàn)金購買。提高二套房貸對(duì)海南樓市沒有影響。三是海南國際旅游島已上升為國家戰(zhàn)略，海南的環(huán)境優(yōu)勢(shì)將更加明顯，海南樓市增值潛力巨大。四是樓市新政沒有改變土地財(cái)政這一關(guān)鍵因素，樓市調(diào)控存在很大變數(shù)。

　　但是也有業(yè)內(nèi)人士表示悲觀，謝青認(rèn)為，海南市場(chǎng)大部分操盤手并沒有經(jīng)歷市場(chǎng)大周期，心理素質(zhì)普遍不太高，如今海南地價(jià)成本與房價(jià)相比，其比重太少可以忽略不計(jì)，因此降價(jià)空間非常大，加之開發(fā)商不缺錢，如果發(fā)展商心態(tài)出現(xiàn)波動(dòng)，不排除有大規(guī)模跟風(fēng)降價(jià)的可能性。

　　經(jīng)歷過上一輪上漲后，面對(duì)即將到來的旺季，趙相雨、海毅軒、簡毓萍等業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，踏實(shí)做產(chǎn)品，通過品牌營銷等推廣活動(dòng)積蓄客源，實(shí)為應(yīng)對(duì)之策。

　　- 房價(jià)走勢(shì)

　　旺季到來后銷量會(huì)升

　　●吳飛(海南省五指山市旅游局局長)：海南是國人養(yǎng)生度假的地方，旅游特色、氣候在全國稀有，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有受到政策太大影響，目前海南樓市正處于淡季，很正常。預(yù)計(jì)下半年旺季到來后，銷量會(huì)有所提升，五指山房價(jià)大幅度提升的可能性不大。

　　下半年房價(jià)穩(wěn)中有升

　　●趙相雨(三亞卓達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理)：從海南目前各大樓盤的市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，下半年新盤入市量會(huì)較去年持平，購房需求將會(huì)回升，預(yù)計(jì)房價(jià)會(huì)穩(wěn)中有升。此輪房地產(chǎn)調(diào)控正值海南的傳統(tǒng)淡季，從調(diào)控開始預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)半年多，半年后海南旺季到來時(shí)，此前的調(diào)控政策可能消化差不多，現(xiàn)在還談不上海南的房價(jià)會(huì)降多少，起碼優(yōu)質(zhì)品牌樓盤應(yīng)不會(huì)降價(jià)，這與開發(fā)商的實(shí)力也有關(guān)系。

　　房價(jià)持平略有下降

　　●海毅軒(北京嘉恒遠(yuǎn)東投資有限公司董事副總裁)：目前海南樓市觀望在此輪房地產(chǎn)調(diào)控前，由于春節(jié)和國際旅游島出臺(tái)的因素，海南銷量集中井噴，80%左右的房源已經(jīng)銷售出去，受此次宏調(diào)影響，海南樓市也處于觀望等待期，因此目前正是開發(fā)商休整準(zhǔn)備旺季到來的最好時(shí)期。

　　預(yù)計(jì)今年下半年海南樓市還將是旺季，但下半年房源供應(yīng)充足，對(duì)海南價(jià)格會(huì)有影響，價(jià)格預(yù)計(jì)持平略有下降，優(yōu)惠幅度大一些。

　　從海南長期發(fā)展看，海南樓市屬于休閑度假地產(chǎn)，其資源的稀缺性吸引大量投資客來此置業(yè)，所以海南樓市長期向好。

　　不排除大規(guī)模降價(jià)

　　●謝青(中原地產(chǎn)海南事業(yè)部總經(jīng)理)：海南的很多發(fā)展商雖然上半年完成了60%的銷售額，但是下半年的市場(chǎng)供應(yīng)量非常巨大，從供需角度看整體還是悲觀的。

　　當(dāng)然影響我們對(duì)市場(chǎng)悲觀態(tài)度的原因還有兩個(gè)，一是因?yàn)楹Ｄ蠜]有經(jīng)歷市場(chǎng)周期(在最近10年內(nèi))，操盤手的心態(tài)容易出現(xiàn)問題，客戶對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)速度的不確定性也會(huì)增加項(xiàng)目入市風(fēng)險(xiǎn)；二是海南項(xiàng)目地價(jià)相對(duì)低廉，發(fā)展商降價(jià)空間較大，如果發(fā)展商心態(tài)出現(xiàn)波動(dòng)，不排除有大規(guī)模跟風(fēng)降價(jià)的可能性。

　　- 何時(shí)回暖

　　2010年三亞樓市將進(jìn)入調(diào)整期

　　●簡毓萍(雅居樂地產(chǎn)總裁助理)：目前房產(chǎn)新政對(duì)三亞樓市影響還沒有真正凸顯出來。雖然新政對(duì)貸款購買第二套及以上住房有一定的限制，但事實(shí)上在三亞購買房產(chǎn)的島外人士資金都比較雄厚，雅居樂清水灣項(xiàng)目70%左右的購房者是一次性付清房款，很少有人會(huì)按揭貸款。但市場(chǎng)也不可避免地出現(xiàn)了觀望氣氛，這是因?yàn)榇汗?jié)期間，三亞部分樓盤由于價(jià)格漲幅過快，超出了消費(fèi)者的承受底線。同時(shí)在政府政策的調(diào)控下，消費(fèi)者希望通過政策的杠桿作用，在平抑房價(jià)后再圖出手。國際旅游島對(duì)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)也起到了很大的推動(dòng)作用，受客觀市場(chǎng)環(huán)境以及政府政策的影響，2010年三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)入調(diào)整期，最終將回歸理性。

　　“元旦前后樓市回暖”

　　●劉勁松(海南金手指投資集團(tuán)營銷總監(jiān))：海南受到此次宏調(diào)影響，銷售量下滑明顯，目前開發(fā)商、購房者都處于博弈和觀望階段。但是海南作為中國除了臺(tái)灣之外唯一的熱帶寶島，擁有良好的空氣、氣候、水源，以及建設(shè)國際旅游島的發(fā)展政策，它作為資源性、稀缺性地產(chǎn)具有長期保值增值的功能，這將吸引內(nèi)地城市資金進(jìn)入海南，也將推高海南樓市價(jià)格往上走。但也不會(huì)出現(xiàn)暴漲，預(yù)計(jì)元旦前后銷量增加，房價(jià)基本持平。

　　面對(duì)目前不是很好的市場(chǎng)環(huán)境，開發(fā)商應(yīng)該做好資金流計(jì)劃和開工計(jì)劃，同時(shí)注重品牌建設(shè)。

　　- 專家視角

　　四季度樓市面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林在新京報(bào)傳媒旗下的《房地產(chǎn)世界》海南推介會(huì)上分析認(rèn)為，2010年的房地產(chǎn)形勢(shì)分三階段，上半年屬于觀望期，下半年屬于觀望趨緩，年底四季度市場(chǎng)要經(jīng)受嚴(yán)重的考驗(yàn)。“比較今年GDP指標(biāo)8%，將會(huì)給轉(zhuǎn)變方式、調(diào)整結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變市場(chǎng)留出足夠的空間。”王玨林認(rèn)為市場(chǎng)會(huì)在調(diào)整中得到發(fā)展。

　　觀望期越長損失越大。他認(rèn)為，決心、供應(yīng)量是縮短觀望期的關(guān)鍵，縮短觀望期的對(duì)策是，調(diào)控政策的堅(jiān)定；地方配套政策抓緊出臺(tái)；囤房囤地等違規(guī)行為加緊處理；加大房屋供應(yīng)量，緩解剛性需求；提高透明度減少地產(chǎn)企業(yè)之間的攀比；加強(qiáng)社會(huì)輿論監(jiān)督。

　　同時(shí)他指出四季度樓市將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，投資消費(fèi)帶動(dòng)效應(yīng)不會(huì)改變。當(dāng)前國家的投資消費(fèi)政策尤其促消費(fèi)政策、促內(nèi)需政策沒有發(fā)生變化，還是在鼓勵(lì)。

　　另外，當(dāng)前國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，城市建設(shè)長期推進(jìn)城鎮(zhèn)化，都給房地產(chǎn)業(yè)奠定了很好的發(fā)展基礎(chǔ)。因?yàn)闊o論經(jīng)濟(jì)、城鎮(zhèn)化的發(fā)展，都需要我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮作用。(記者 曾慧娟)