一個(gè)多月來(lái)，在國(guó)十條和京版十二條的持續(xù)發(fā)力下，北京樓市陷入了前所未有的冰凍時(shí)期。在政策打壓之下，購(gòu)房者腳步開始停滯，而投資者也在大舉拋盤，觀望情緒嚴(yán)重，以溫州投資客為代表的游資已經(jīng)撤離了住宅市場(chǎng)，轉(zhuǎn)向高端的豪宅別墅市場(chǎng)和部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。別墅保值性比較好，使得不少資金大戶選擇投入其中，長(zhǎng)期持有。

　　-本報(bào)記者 王松才

　　樓市博弈加劇

　　一個(gè)多月來(lái)，在國(guó)十條和京版十二條的持續(xù)發(fā)力下，北京樓市陷入了前所未有的冰凍時(shí)期。

　　根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，5月份，北京期房市場(chǎng)中，扣除限價(jià)房、經(jīng)適房等政策性住房外，成交的商品住宅共3351套，僅為去年同期商品住宅期房成交11187套的三成，環(huán)比4月也下跌了59.1%。而從5月10日開始，北京商品住宅期房已連續(xù)3周日均成交量低于100套。

　　二手房方面也不樂(lè)觀，根據(jù)安居客提供給中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者的數(shù)據(jù)，2010年5月份北京市二手房成交14501套，環(huán)比今年4月份成交量下跌58.5%，同比2009年5月份成交量下跌29.3%；2010年5月份北京二手房成交面積為1573723平方米，環(huán)比今年4月份成交面積下跌54.0%，同比去年5月份成交面積下跌18.8%。

　　其中，今年5月份北京二手住宅成交13545套，環(huán)比今年4月份成交下跌58.8%，同比去年5月份下跌31.4%；今年5月份北京二手住宅成交面積為1372243平方米，環(huán)比4月份成交面積下跌55.6%，同比去年5月份成交下跌22.6%。

　　“整個(gè)5月份北京市二手房的成交量，甚至還沒(méi)有去年底樓市成交高峰時(shí)一個(gè)星期內(nèi)成交量高。”對(duì)于剛剛過(guò)去的5月北京二手房成交瘋狂下跌的原因，安居客市場(chǎng)分析師指出，接連不斷的調(diào)控政策出臺(tái)持續(xù)發(fā)力，尤其是4月份國(guó)十條的出臺(tái)給市場(chǎng)成交帶來(lái)了巨大的影響，在政策重壓之下，北京二手房市場(chǎng)度過(guò)了一個(gè)“黑五月”的行情，購(gòu)房者腳步開始停滯，而投資者也在大舉拋盤，觀望情緒嚴(yán)重，使得北京二手房市場(chǎng)5月行情急轉(zhuǎn)直下，成交出現(xiàn)大幅下跌。

　　據(jù)安居客統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在北京5月份二手房成交量急劇下滑的同時(shí)，成交價(jià)格也出現(xiàn)了松動(dòng)，5月份北京二手房成交均價(jià)為18680元／平方米，相比4月份的20154元／平方米，降幅為7.3%。

　　投資客逃離

　　在政策打壓之下，嗅覺(jué)靈敏的投資客開始大舉拋盤，據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者了解，從4月中下旬以來(lái)，北京各大中介的住宅掛牌量急劇上升，有中介人士對(duì)本報(bào)記者表示，這說(shuō)明了市場(chǎng)中被投資客囤積的大量房源遭到拋售，由于前期住宅漲幅過(guò)高，已經(jīng)失去了投資價(jià)值，因此投資客拋售住宅也在情理之中。

　　然而，中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，以溫州投資客為代表的游資雖然已經(jīng)撤離了住宅市場(chǎng)，這部分資金卻并沒(méi)有大批涌入股市，而是轉(zhuǎn)向高端的豪宅別墅市場(chǎng)和部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　本報(bào)記者近日在位于北京市懷柔區(qū)萬(wàn)通地產(chǎn)投資的中式別墅項(xiàng)目蘇園售樓處看到，陸續(xù)有人來(lái)看項(xiàng)目，在場(chǎng)的一位來(lái)自浙江溫州的投資客告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者，由于住宅市場(chǎng)受到政府嚴(yán)厲打壓，他手中的10多套房源早在3月份就已經(jīng)拋售，雖然自己避過(guò)了風(fēng)險(xiǎn)，也賺到了不少錢，但現(xiàn)在卻為手中有資金找不到合適的投資項(xiàng)目而發(fā)愁。“住宅風(fēng)險(xiǎn)太大了，現(xiàn)在不敢想了。”在朋友的推薦下，這位投資客開始把目光瞄上了別墅市場(chǎng)。

　　據(jù)售樓部銷售人員介紹，來(lái)蘇園看房的人群多為投資客，且多數(shù)都是一次性付款。而這些投資客之所以看上蘇園項(xiàng)目，正是因?yàn)楝F(xiàn)在市場(chǎng)投資渠道狹窄，而別墅項(xiàng)目可以長(zhǎng)期持有并能保值增值。

　　“此次新政重在調(diào)控普通住宅。”中易安房地產(chǎn)擔(dān)保有限公司市場(chǎng)總監(jiān)徐東華表示，別墅市場(chǎng)的交易一直以來(lái)都比較平穩(wěn)，也沒(méi)有受此次調(diào)控的影響。

　　別墅價(jià)堅(jiān)挺

　　據(jù)了解，國(guó)家樓市調(diào)控新政出臺(tái)后，普通住宅受影響非常明顯，成交量陷入冰點(diǎn)、價(jià)格下滑，相比之下，別墅市場(chǎng)則顯得頗為平靜。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份北京別墅市場(chǎng)成交面積同比增長(zhǎng)60.92%、成交套數(shù)同比增長(zhǎng)52.17%，5月第一周，北京別墅成交均價(jià)相比前一周上漲了近2000元／平方米；上海市場(chǎng)成交量相比較為穩(wěn)定，但4月的成交絕對(duì)值高達(dá)1046套，成交均價(jià)同比上漲69.21%，高達(dá)31488元／平方米。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，因?yàn)閯e墅市場(chǎng)不同于普通住宅市場(chǎng)，在當(dāng)前房源總數(shù)少而且沒(méi)有新盤上市的前提下，合適的房源才是影響交易的主要因素。

　　北京別墅網(wǎng)總經(jīng)理劉銘認(rèn)為，高端別墅的增值速度比較緩慢，且占用資金較多，但擁有別墅和投資別墅的人本身抗風(fēng)險(xiǎn)能力就比較強(qiáng)，別墅保值性比較好，這就使得不少的資金大戶選擇投入其中，長(zhǎng)期持有，而非短期炒作，并且很難受外圍政策影響。

　　從近期推出市場(chǎng)的各代表項(xiàng)目來(lái)看，北京別墅市場(chǎng)的成交均價(jià)同比上漲75.78%，而5月第一周，成交均價(jià)則繼續(xù)上漲，為27513元／平方米，環(huán)比4月第四周上漲1805元／平方米，其中中式別墅打破北京別墅產(chǎn)品北美風(fēng)格和歐陸風(fēng)格的壟斷局面，銷售遙遙領(lǐng)先。

　　“別墅等豪宅項(xiàng)目一般定位特殊，圈層營(yíng)銷特色明顯，銷售量對(duì)價(jià)格變化的敏感性并不強(qiáng)。“業(yè)內(nèi)指出，高品質(zhì)的中式別墅受追捧，首先是因?yàn)檫@些項(xiàng)目占有稀缺自然資源，得天獨(dú)厚；其次，具備良好的人文環(huán)境、生活環(huán)境等良好軟環(huán)境。在未來(lái)的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)下，能抗跌、保值。