專家認為,開發商腐敗等深層次問題不解決,調控就難以取得滿意效果。“有些開發商為什么那么囂張,他把一些政府官員吃準了。例如廣州有些樓盤為什么規劃老改來改去呢?這里面有沒有貓膩在里面呢?”

　　要在一劑猛藥之后,從行業的發展著手,出臺房地產行業長期規劃,給市場各方穩定的發展預期

　　在房地產新政策出臺一個多月后,記者走訪廣州、深圳多家樓盤、中介和專家后發現,這里的房價開始有所松動,但由于樓市調控已經進入“深水區”,這些背后的矛盾如果得不到梳理,房價依然可能出現“調控后反彈”的現象。專家建議,要在一劑猛藥之后,從行業的發展著手,出臺房地產行業長期規劃,給市場各方穩定的發展預期。

　　樓市成交下降價格開始松動

　　新政策出臺一個多月后,廣州天鵝灣。售樓部人員告訴記者:“這一套三房每平方米2.4萬元,而上個月的價格是每平方米2.6萬元。”

　　調控的冷風已經給此前瘋狂的樓市降了溫。記者從網易地產追蹤陽光家緣的數據了解到,5月1日至5月25日廣州一手房日均成交量128.24套,成交價為每平方米10728.32元,分別比四月下降34.2%、3.5%。根據廣州市國土房管局的統計數據,新政策出臺簽約面積同比減少68.1%,環比減少了33.5%。

　　合富置業首席市場分析師龍斌說,根據觀測,新政策出臺以來,成交量的確有下降,但不同地段出現了不同的情況,有些地段周邊環境、配套設施不錯,物業在消費者心中價位較高,所以受影響不大。

　　隨著市民觀望情緒的上升,二手房市場成交慘淡。廣州大觀南路永誠地產物業顧問梁偉棋說:“客戶觀望的多了,新政策打壓了很多第二套改善型住房的客戶。去年一家門店一個月的成交量大概是5-7單,最近少了,幾乎沒有。”

　　中大北門藍色康園分店滿堂紅見業顧問陳先生說:“從新政策出臺之后,看房的少了三成以上,成交量明顯下滑”。

　　中山大學嶺南學院金融系副教授蔡榮鑫說:“對樓價的調控作用還很難講,估計會像2008年一樣,將有一些房地產中介公司經營不下去了。”

　　房地產調控進入“深水區”

　　近期北京、深圳、廣州房地產調控細則先后出臺,業內分析人士認為,各地的調控力度并不一樣,有其合理性,也有市民認為,一些地區調控細則偏溫和,削弱了調控的震懾力。

　　中原地產市場總監李粵湘說,相對其他一線城市如北京、上海、深圳,廣州房價還有一段較大的差距,根據樓盤中介觀察,廣州購房的人群多以自住為主。同時,廣州為迎接亞運會做了很多準備,配套設施越來越齊全,房價下跌的可能性不大。

　　廣州市國土房管局有關負責人表示,廣州暫未規定限購措施,主要是新政策以來,廣州樓市成交量已出現較大幅度萎縮,市場觀望氣氛濃厚。房價雖仍在高位,但漲勢已得到遏制,預期隨著成交的持續低迷,房價將出現下跌。如果房價還繼續上漲,可能會出臺限購或者其他措施。

　　溫和的細則讓部分市民有些失望。廣州搜狐焦點房產網做了一個調查,對于廣州細則,網民普遍認為太溫和,持這一觀點的網民達到了99.36%。

　　暨南大學經濟學院博導杜金岷認為,當前調控效果要觀察3至6個月才能下結論。但需要注意的是,房地產調控已經進入“深水區”,背后的深層次問題如果不解決,調控就難以取得滿意效果。

　　首先,各級政府利益分配不夠合理。杜金岷說:“地方政府的財源相對偏緊,地方政府要發展,考核的是GDP,怎么做呢?那就發揮‘主觀能動性’了,最能用的就是土地,這是體制造成的。在多種壓力下,一些地方政府和房地產商形成了利益共同體。據說西部有些地方賣地收入占到政府收入的70%。”

　　其次,開發商的腐敗問題要提到解決日程上。杜金岷說:“有些開發商為什么那么囂張,他把一些政府官員吃準了。例如廣州有些樓盤為什么規劃老改來改去呢?這里面有沒有貓膩在里面呢?”

　　中山大學嶺南學院金融系主任陸軍說,經濟適用房建一兩百平方米,深圳經濟適用房里的人開寶馬,類似的事情要有個處理結果,對違規違法問題要“廣而告之,嚴肅處理”,而不是“不了了之,金錢話事”。

　　第三,房地產與子女教育等問題掛鉤,助推了房地產市場的火熱。龍斌認為,學位戶籍是社會問題而不是市場問題。租房的人在絕大部分城市不具有學位,學位房的價格被推高,因此很多剛性需求不是純粹的房地產問題。李粵湘說,房子上寄托了太多的內容,買房是一種安全保障的需求。

　　猛藥過后要多出軟措施“長期調理”

　　專家認為,當前房地產調控政策主要是為了改變預期,為樓價高漲的快車踩剎車。但在這一劑猛藥之后,需從行業的發展著手,出臺房地產行業長期規劃,給市場穩定的發展預期。

　　——房價的內在自我穩定機制亟待建立。蔡榮鑫說,中國的房價事實上缺乏一個內在的自我穩定機制,要努力構造房地產市場的內在穩定機制,比如可以要求地方政府必須每年將一定比例的土地轉讓收益以及房地產稅費收入投入到廉租房、經適房等住房建設中去。

　　陸軍認為,要積極地引導人們轉變傳統觀念,租房也是一種可取的方式,同時保障性住房的建設需要強化。商品房可以通過市場調節,保障性住房要政府來調節。保障性住房建起來后,就可能間接地抑制房地產價格。

　　——出臺一攬子的房地產戰略發展規劃,實現樓市穩定健康發展。杜金岷說,從短期來說,是要改變樓市瘋漲的勢頭。改變預期一是通過行政手段,把政府的決心講出來,辦法總比問題多。二是讓老百姓對保障房有希望,至少在房價漲的時候還有保障,不會風餐露宿。

　　“從長期來說,最好把房地產政策當作整體戰略來做,應像新興產業規劃一樣,拿出來一攬子的政策,形成好的預期,而目前緊迫的局面下非常需要這種東西。這個叫軟措施,有時候軟措施比硬措施好,能夠讓老百姓看到希望,明白政府所為,那老百姓就不會跟政府去抱怨。如果給老百姓預期,我沒錢,我住經濟適用房,更差的住廉租房,先租著,那就不怕了。”杜金岷說。

　　——引導投資,讓投資朝著實體經濟、資本市場走。陸軍、杜金岷等專家認為,疏通投資渠道對于解決房地產問題意義重大。在實體經濟方面,開放政策要落到實處。例如溫州炒房團,他們水平又不是很高,這么多的錢怎么投資呢?想來想去還是投資房地產最保險。最近中央鼓勵和引導民間資本進入一些壟斷行業,具有積極意義。但以電信業為例,民營老板不一定懂,所以一個完善的、穩定的資本市場建設十分重要,那才是資金的最大蓄水池。 (記者黃玫　陳夢醒　謝春李)