地產政策無疑是當下最吸引眼球的焦點。

　　“新國十條”的威力尚未盡顯，新一輪更為嚴厲的地產新政似乎已經破繭待出。

　　據《上海證券報》13日報道，上海日前召開有各區政府和相關主管部門領導參加的通氣會，緊鑼密鼓地討論上海樓市調控細則，其中包括房產稅征收辦法，擬征0.8%的房產稅。

　　然而耐人尋味的是，就在房地產市場風聲鶴唳草木皆兵、堪稱“史上最嚴厲”房地產調控政策火熱推行的當口，海口等地房價卻逆市領漲。

　　國家統計局最新發布的4月樓市數據顯示，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲12.8%，其中海口、三亞新建房屋住宅銷售價格分別以 64.3%、58.2%的漲幅領跑全國。這是今年以來，海南這兩個城市連續4個月占據全國房價漲幅排名的第一和第二位。

　　“地產調控沒有切中要害，消費者被政策了。”一位地產政策專家對中國商報記者如是分析。

　　消費者“被政策”

　　“房地產市場的政策一輪緊過一輪，但我們看到效果顯然遠沒有達到政策制定者的期待。”日前，國家行政學院一位知名教授在接受中國商報記者采訪時認為，目前一輪緊過一輪的政策無一不是針對購房者，通過設置種種門檻來限制購房。

　　這位要求記者不具名的專家舉例說：“北京的‘新十二條’政策旨在通過限制消費者的購買，人不去買房，從而讓房價回落。政策的出發點毋庸贅言，但這種期待卻很天真。”該專家分析，“老百姓并不是高房價的背后推手，而地產調控政策頻頻針對處在買方市場的老百姓，這顯然并沒有切中市場的真正要害，調控的力度自然有限。”

　　該專家的分析并非空穴來風，前述國家統計局最新發布的4月樓市數據已經證實了分析。在政府頻頻出招遏制房價的同時，全國70個大中城市房屋銷售價格卻同比上漲12.8%，已經給地產政策寫下了一個耐人尋味的注腳。

　　為什么在樓市嚴密調控下，樓市價格并未因此走軟？“買房子的人并不是樓市的推手，調控樓市的政策卻是針對這些買房子的人，沒有切中要害。”國家行政學院專家批評說，“這種頭痛醫腳的做法，就導致了開發商力撐上漲，撐到政策調控效力喪失和房價恢復穩定上漲的時候。所以政策被消融，房價并沒有應聲而落，調控效果不明顯。”

　　中國社科院土地與房地產研究室主任李景國也認為，中國房地產市場秩序仍較為混亂，房地產調控手段不能切中要害，“在高房價下，部分真實需求已經被逐漸擠出市場，而為規避通貨膨脹的投資需求以及為獲得炒房利潤的投機性需求逐漸增多。對投機者而言，房地產市場已成為一種暴富的手段和一些人攫取財富的捷徑，特別是在全國幾大熱點城市，房地產更成為富人投資的天堂。投資與投機需求增多造成市場供求緊張，推動房價不斷上漲，相當部分自住需求被擠出市場。”李景國說。

　　事實上，中國商報記者此前采訪溫州中小企業發展促進會會長周德文的時候，他坦言溫州人看好樓市的潛力和未來，“當前政策只是暫時性的，不會影響到樓市的長遠發展。投資房產溫州人不會拋出手中的房子。”

　　以炒房團聞名的溫州人發出這樣的聲音，有兩大核心原因：“地產經濟支撐著國家整體經濟的發展，聯動了所有的行業，房地產市場巨大震蕩也容易引發一個國家金融危機與經濟危機，因此國家不會讓地產萎靡下去，樓市的未來和前景是光明的。另一方面，早在地產開始調控之前，溫州人早已完成了對樓市的投資。”周德文這樣解釋。

　　這意味著，主要針對房地產投機的政策調整，板子最終打到了真正需要購房居住的人的身上，“被政策”的最終只有消費者。

　　不過，著名地產專家易憲容表示，新一輪房地產調控才剛剛開始，千萬不要低估調控的市場影響，也不要錯誤估計政策的力度，以為新“國十條”還會像以前那樣無功而返，導致房地產調控變成又一次“空調”。因為，從這次嚴厲的房地產調控的主要內容來看，調控目標是相當明確的，就是要從根本上遏制住房地產投機炒作，就是要堅決遏制高房價。

　　5月5日，住建部政策研究中心副主任王玨林在2010年中國房地產高峰論壇上表態，“如果這次調控效果出不來，我覺得政府肯定不會放松。”

　　稅制改革呼之欲出

　　　與坊間對頻出的地產新政的討論如火如荼相呼應的是，新一輪更為嚴厲的地產新政——房產稅似乎已經呼之欲出。

　　據透露，被討論多年的房產稅或在房地產市場當前面臨的非常時機借機破繭——上海最快將在5月公布房產稅細則，稅率0.8%。

　　分析人士認為，此房產稅正是此前備受爭議的物業稅的一個翻版，上海醞釀的此套政策組合拳，目的同樣是加大房地產持有環節成本，遏制投機需求。

　　但如同此前4月30日北京版“新十二條”出臺引發大討論一樣，上海擬征房產稅再次掀起軒然大波，上海亦被立馬推向輿論的風口浪尖。

　　在《房產稅暫行條例》第五條免繳房產稅房產中，“個人所有非營業用的房產”被明確寫入，這意味著房產稅征收對象僅限于經營性物業，對個人所有非營業用房產免稅。

　　而此次上海方案，將把普通居民持有多套住宅解釋為經營行為。這相當于擴大了房產稅的征收范圍，將目前免繳房產稅的普通居民，納入了征收的范圍。

　　據此，財政部財政科學研究所副所長劉尚希認為，“國務院頒布的條例已規定，對個人所有的非營業用房產免征房產稅。上海有權對普通住宅開征房產稅嗎？”他一直主張，樓市調控慎用房產稅。

　　不過，前述國家行政學院教授認為，房產稅如果出臺，被政策的還是購房人。“樓市高價，政府責無旁貸。”

　　“各地方政府成立土地交易中心，把土地交易中心作為惟一的土地市場和土地交易的專門機構，從而形成土地一級市場的政府壟斷和區域土地集中統一管理的格局，”上述國家行政學院專家指出，政府是高房價的推手，地產調整政策應該針對這一源頭而立，而不是買房的消費者。

　　中央黨校教授周天勇指出，土地供應量不足、壟斷性供應土地、政府房地產財政和對房產投機及其多套房持有不征稅等造成了時下的高房價格局。

　　周列出的解決方案就是實行土地改革。“目前與地方政府有關的這種拍賣出讓方式，應當徹底改革了。所有的土地，無論集體還是國有，無論政府收購后儲備的還是破產轉產要進行出讓的，在轉讓時，可以直接由自然人和法人提交交易所經常性掛牌，用地商可以到交易所隨時找地選地，交易可以隨時進行。”

　　在周天勇看來，消除了政府賣地的壟斷性供地格局，房價才能回到市場理性。

　　吳 偉 本報記者 汪 挺