昨日，廣州市國土房管局發布《2010年4月廣州市十區房地產交易登記情況通報》(下簡稱《通報》)。《通報》顯示，3月26日至4月25日廣州市一手住宅成交均價為11511元/平方米，環比仍上升6%，成交登記面積為53.66萬平方米，環比減少約14%。

　　中原地產項目經理黃韜認為，4月份量跌價升很正常。這主要是由于結構性因素造成，此次統計主要是對于4月初的樓市，而月初樓市仍很勢猛。《通報》中與新政出臺時間有重疊的，僅有10天時間。房產新政正發生作用，但要到5月底6月才能出影響，7月份樓市價格的變化會顯露出來。預計市場成交量會持續低迷，最終影響價格。

　　全市均價仍漲6%

　　4月廣州市一手住宅交易均價為11511元/平方米，同比上升44.3%，環比上升6.0%；交易登記面積為53.66萬平方米，同比減少35.5%，環比減少13.9%。二手住宅交易面積占總住宅交易登記面積的54.6%，共64.50萬平方米，同比減少8.6%，相比2010年3月成交量增加28.6%。

　　中心六區交易量減一成

　　根據《通報》，中心六區一手住宅均價達15598元/平方米，環比繼續上升，但升幅收窄。交易登記面積持續減少，為23.57萬平方米，同比減少51.0%，環比減少11.9%。新四區一手住宅均價為8310元/平方米，交易面積30.09萬平方米，成交量環比減少15.5%，成交面積占十區比重下降1個百分點。

　　蘿崗均價上升約九成

　　十區中除天河、黃埔、花都、南沙四區外，其余各區成交均價均出現不同幅度的上升。其中蘿崗區均價為13946元/平方米，環比上升約九成；交易面積為0.61萬平方米，環比減少七成五。

　　記者調查 一手樓降價12.9%

　　陽光家緣數據統計顯示，新政后30天4月16日~5月15日比較新政前30天3月17日~4月15日

　　雖然廣州市國土房管局發布的通報指廣州4月一手樓均價依然在上漲，但記者根據陽光家緣截取的數據發現，從“4·15”房產新政“開始實施后，4月16日到5月15日(30天)之內，廣州一手住宅網簽的價格相比3月17日~4月15日(30天)是下跌了12.9%的。

　　一手網簽均價約跌12.9%

　　在房產新政出臺前兩周，曾有改善型買家換房族被迫棄購，部分投資客開始恐慌性拋盤，一些已經簽了購房合同的買房者甚至不惜違約等。隨著時間的消化，廣州樓市總體表現比較淡靜。據網易房產截取陽光家緣數據顯示：4月16日~ 5月15日(30天)廣州一手住宅網簽成交5124套，均價10641元/平方米；3月17日~4月15日(30天)廣州一手住宅網簽成交6375套，均價12211元/平方米。

　　該數據顯示新政出臺后廣州一手住宅樓市成交套數萎縮約兩成，成交均價已經下跌約12.9%。

　　業界人士表示，新政出臺后從供應與成交的比來看，明顯是量在下降。易居中國華南副總經理梁永光介紹，“五一”假期所在一周的商品房成交共1348套，比前一周減少496套，成交面積為16.18萬平方米，環比前一周下降7%，僅為09年同一時期成交量的35%。其中商品住宅共成交1085套，成交面積14.53萬平方米，成交面積環比前一周下降了8.64%。

　　購房者稱感覺不到降價

　　不過，購房者對房產新政的預期仍很大，部分購房者認為網簽均價數據下降，但自己關注的樓盤樓價卻沒太大變化。陳小姐今年3月份開始看樓的，她在越秀區、白云區等中心城區看房較多，“沒感覺到降了，還是買不起”。

　　有銀行仍可貸三套房房貸

　　業界人士分析，鑒于此次政府調控樓市目的是抑制房價上漲，而不是要打壓樓價，加上廣州部分開發商目前資金充裕，降價套現的可能性并不強等因素，使得樓價走勢的不確定性加大，從而加強了買方的觀望心理。

　　日前，廣州市房管局提前透風表示，穗版新政對三套房貸是否停放等不做限制，決定權交由金融監管部門和各商業銀行自定。在被評價為“溫和”的穗版新政風向透風后，目前廣州樓市仍比較平靜，未有出現太大變化。

　　業界人士透露，由于廣州政府不自定三套房是否停放貸款，目前不同銀行間執行上有小差別，部分銀行仍可根據情況貸款，但首付和利率都要相應提高。因此要購三套房的，可以多咨詢幾家銀行作比較。

　　后市判斷 “風向標”亞運城或推遲上市

　　原本定在今年7月份上市銷售的亞運城商品住宅項目，業內人士表示可能會推遲上市。據媒體報道，此前雅居樂曾表示，這批房源最快將在今年7月份入市。但在4月23日廣州房博會上，亞運城項目甚為低調，僅配置了一個沙盤項目展示，至于何時進入市場銷售，價格定位如何，三家開發商都表示不太清楚。

　　據合富輝煌首席市場分析師黎文江猜測，由于當前市場成交低迷，該房源出售可能被推遲，七八月份還不一定能夠入市。如果亞運城項目七八月份上市，價格可能將低于預期。

　　廣州市房地產專家吳定金認為，亞運城項目的供應量非常大，本身對樓市走向有“風向標”意義。如果亞運城項目上市后，成交火爆且房價可賣得很高，那么市場就會因此獲得信心，跟風而上；但如果亞運城項目開售后成交慘淡且價格不高，那么市場就會隨之掉頭。

　　現在亞運城推遲上市，將使得市場更加不會輕舉妄動，廣州樓市在11月份之前預計將比較平穩。因為今年因為亞運原因，本身供應量也不是特別大，最快明年上半年才會有較大的供應量。在供應量較小的情況下，市場本身競爭也不是特別大，開發商最關鍵的就是定好開盤價。

　　二手市場 部分小型中介或陸續關閉

　　一手住宅市場觀望氣氛濃厚，多方力量在繼續搏弈，廣州的二手市場又將如何？有業內人士認為，二手樓市成交量萎縮，未來兩三個月內，中介行業的洗牌現象會進一步加劇。

　　滿堂紅地產研究部高級經理周峰表示，房產新政后大部分潛在客戶希望樓價能在調控措施的作用下向下調整，以達到符合客戶自身出資預算的水平；而絕大部分小業主也在密切關注其持有物業周邊的一手新盤定價動向，假若一手樓價繼續高企，二手房業主便不會在售價上作出太大讓步。

　　以今年4月15日作為臨界點，前后各提取相同天數的廣州市主要區域二手住宅看樓成功率的對比情況。

　　總體來看，新政之前，地產經紀平均帶客看樓11次便有可能促成1宗買賣交易，而新政之后經紀要帶客看樓17次以上，才有機會促成1宗交易。

　　周峰認為，“4·15”房貸政策旨在打壓投機炒樓需求，但改善型需求也同時被“誤傷”，導致看樓、入市的客戶數量快速減少。二手樓市成交量萎縮，影響最大的是地產中介行業，可以肯定在未來兩三個月內，中介行業的洗牌現象會進一步加劇，2009年迅速發展起來的部分小型中介，將可能因經營乏力而陸續關閉。

　　小業主寧轉租不降價出售

　　此外，周峰透露，4月16日至5月15日(30天)的買賣成交量比3月17日至4月15日(30天)減少四成,租賃成交量增加7%。

　　周峰認為，今年五六月份的買賣市場肯定會繼續趨“淡”，租售并舉已成為近期小業主的“權宜之計”，畢竟物業租金也處于上升通道內，可以保證業主在未售出物業前仍舊有較穩定的收益。與此同時，實客外移將成為主線，目前的“實客”包括拆遷、結婚等類型。 (田桂丹)