近期樓市降價(jià)、打折聲此起彼伏，到底是真降還是噱頭？在今日國(guó)務(wù)院樓市調(diào)控新政出臺(tái)“滿月”之際，樓市走向也逐漸明朗。從近期本市商品住宅成交數(shù)據(jù)來看，不僅成交量明顯下降，成交價(jià)格明顯回落，每平方米的下跌幅度也達(dá)到了近千元。昨日記者采訪了專家、開發(fā)商及中介三方，請(qǐng)他們從自身角度感受樓市變化。

　　房?jī)r(jià)

　　關(guān)鍵詞

　　新政出臺(tái)后降價(jià)沒有？

　　開發(fā)商：好房子基本沒降

　　“天津新房的價(jià)格確實(shí)下降了。”天津中新濱城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理傅曉冬表示，房?jī)r(jià)的下降和房屋供應(yīng)類型有關(guān)。“這段時(shí)間比較活躍的、上市量大的主要是環(huán)城四區(qū)的房子，還有一些限價(jià)商品房，這些房子價(jià)格相對(duì)低。因此，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)比調(diào)控前是下降的。但目前和平區(qū)、南開區(qū)等黃金地段的項(xiàng)目，除了部分開發(fā)商推出了優(yōu)惠促銷，沒有大批量的打折和降價(jià)。”

　　專家：市內(nèi)六區(qū)僅降3.4%

　　天津市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)研究委員會(huì)主任委員、天津市房地產(chǎn)研究會(huì)副秘書長(zhǎng)劉玉錄則表示，從4月19日至5月3日，根據(jù)房管局公布的數(shù)據(jù)測(cè)算，新房?jī)r(jià)格環(huán)比累計(jì)下降了6%，其中，市內(nèi)六區(qū)的新房環(huán)比累計(jì)下降了3.4%。

　　“新房有一些促銷行為，二手房掛牌價(jià)也有松動(dòng)，應(yīng)該說看到了一些積極的效果。與以往相比，此次政府調(diào)控的決心更大。”天津理工大學(xué)管理學(xué)院教授潘永明表示。

　　中介：非理性漲價(jià)停漲？

　　我愛我家企劃總監(jiān)陳萌認(rèn)為：“直觀感覺房?jī)r(jià)是降了，但事實(shí)上更準(zhǔn)確地說是停漲。部分區(qū)域業(yè)主掛牌價(jià)下調(diào)10萬(wàn)-20萬(wàn)元的情況都是有的，但這些區(qū)域此前屬于非理性漲價(jià)，現(xiàn)在的回落只是使價(jià)格回到今年春節(jié)后的水平。”

　　陳萌表示，二手房市場(chǎng)價(jià)格區(qū)域差別明顯，高端板塊業(yè)主掛牌價(jià)普遍出現(xiàn)微調(diào)，降幅較大的都是此前就嚴(yán)重脫離市場(chǎng)價(jià)的地區(qū)，比如老城廂、南市、梅江板塊以及環(huán)城四區(qū)中的西青和津南。

　　心態(tài)

　　關(guān)鍵詞

　　觀望情緒何時(shí)會(huì)消散？

　　開發(fā)商：預(yù)計(jì)年底會(huì)變化

　　傅曉冬表示，買房人的心態(tài)是“追漲不追落”，現(xiàn)在剛開始有大開發(fā)商說要降價(jià)的苗頭，如果其他開發(fā)商、在房地產(chǎn)市場(chǎng)占權(quán)重較大的開發(fā)企業(yè)，在一段時(shí)間內(nèi)保持穩(wěn)定的銷量、開發(fā)進(jìn)度等，那么一段時(shí)間后，觀望情緒不會(huì)持續(xù)太長(zhǎng)。“預(yù)計(jì)到今年年底，市場(chǎng)氛圍就會(huì)出現(xiàn)變化。”傅曉冬表示。

　　專家：要看地方細(xì)則如何

　　“其實(shí)現(xiàn)在大家都在看政府的態(tài)度，政府對(duì)新政執(zhí)行到位，房?jī)r(jià)得到控制，炒房因素成為市場(chǎng)最小因素時(shí)，觀望情緒就會(huì)比較快地結(jié)束。”潘永明說，“北京的地方細(xì)則是比較到位的，廣州就比較溫和。”劉玉錄也表示，地方政府的細(xì)則對(duì)市場(chǎng)觀望時(shí)間長(zhǎng)短、觀望人群的多少起到?jīng)Q定作用。

　　中介：觀望還會(huì)有第二輪

　　陳萌預(yù)計(jì)，目前市場(chǎng)出現(xiàn)的觀望情緒短期內(nèi)不會(huì)結(jié)束。“目前的觀望不是由房?jī)r(jià)的下降引起的，是由于政策的不明朗。出于對(duì)中央政策出臺(tái)后的觀望，和對(duì)地方細(xì)則的盼望，購(gòu)房者遲遲不肯出手。”他表示，政策出來后的1至3個(gè)月一般都會(huì)是一個(gè)觀望期。“此后成交量的下挫會(huì)引起價(jià)格波動(dòng)，由于購(gòu)房人總是買漲不買落，因此價(jià)格波動(dòng)后還會(huì)有第二輪觀望。”

　　政策

　　關(guān)鍵詞

　　哪些制度能刺激市場(chǎng)？

　　開發(fā)商：增加保障房投入

　　傅曉冬表示，單純地從財(cái)政政策上、購(gòu)買政策上發(fā)力并不一定能達(dá)到最終目的。“保障性住房的供應(yīng)增多對(duì)緩解住房壓力、平抑房?jī)r(jià)會(huì)有好處，但我認(rèn)為保障房的建設(shè)等方面還需要拿出一些更行之有效的辦法，比如財(cái)政投入的增加等。”

　　專家：出臺(tái)制度抑制炒房

　　“如果想真正解決高房?jī)r(jià)問題，必須要解決制度問題。”劉玉錄提出，可以出臺(tái)住宅保障類制度。例如，如果家庭購(gòu)買首套用于自住的普通房屋，應(yīng)確保其首付和利率無論在市場(chǎng)處于何種態(tài)勢(shì)時(shí)，都保持較低的水平；還應(yīng)該固定保障房的資金來源中，中央和地方的比例；同時(shí)，保障性住房的土地出讓制度應(yīng)有別于普通商品房。“房產(chǎn)稅也應(yīng)該盡快出臺(tái)，這個(gè)稅只是針對(duì)投資、投機(jī)型的購(gòu)房人，因此不會(huì)加重一般居民的負(fù)擔(dān)。”

　　中介：政策落地才是核心

　　陳萌認(rèn)為，相比出臺(tái)新政策而言，現(xiàn)階段更重要的是對(duì)于中央政策的地方落地。“國(guó)家政策的核心是‘引導(dǎo)住房合理消費(fèi)’，主要是遏制炒房行為。”他表示，“改善型住房還需要更合理的劃分。我們對(duì)我愛我家5月1日至10日的成交進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，仍然有36%屬于改善型，如果政策落實(shí)不科學(xué)，大面積抑制改善型需求，肯定不利于市場(chǎng)發(fā)展。”

　　走勢(shì)

　　關(guān)鍵詞

　　下半年房?jī)r(jià)有何變化？

　　開發(fā)商：整體價(jià)格會(huì)下行

　　傅曉冬表示：“中心城區(qū)的新房?jī)r(jià)格可能會(huì)‘低開高走’，而環(huán)城四區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)縣的樓盤因?yàn)閷?duì)政策更敏感，開盤時(shí)可能會(huì)采取更為慎重的策略，價(jià)格不會(huì)很高，同時(shí)會(huì)根據(jù)實(shí)際銷量不斷調(diào)整銷售價(jià)格。總體價(jià)格方面，由于今年下半年保障性住房上市量較大，因此，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)下行趨勢(shì)，但不會(huì)有大的動(dòng)蕩。”傅曉冬表示。

　　專家：后續(xù)政策左右走勢(shì)

　　“下半年樓市的走勢(shì)主要取決于后續(xù)政策。”劉玉錄表示。在他看來，如果此前的政策在后期被嚴(yán)格執(zhí)行，下半年在交易量持續(xù)下降后，價(jià)格就會(huì)出現(xiàn)絕對(duì)下降，而不是“增幅的下降”。

　　中介：部分地區(qū)大幅調(diào)整

　　陳萌判斷：“下半年成交量的下挫是必然的，而價(jià)格在不同板塊會(huì)有不同調(diào)整，不排除部分地區(qū)大幅度調(diào)整的可能，部分之前價(jià)格快速攀升的地區(qū)可能下浮10%-15%。”

　　市場(chǎng)現(xiàn)狀 量減六成價(jià)跌千元

　　“新國(guó)十條”調(diào)控政策出臺(tái)后，本市商品住宅成交量與成交均價(jià)均呈逐周下降的走勢(shì)。中國(guó)指數(shù)研究院天津分院統(tǒng)計(jì)顯示，5月4日至9日，本市商品住宅共成交1106套，面積11.61萬(wàn)平方米，均價(jià)8894元/平方米；與新政出臺(tái)前兩周相比，面積下降了56.5%，均價(jià)每平方米下降了919元(新政出臺(tái)前兩周，本市商品住宅周均成交面積為26.685萬(wàn)平方米，均價(jià)9813元/平方米)。

　　中國(guó)指數(shù)研究院天津分院總經(jīng)理蔣云峰告訴記者，4月14日樓市新政出臺(tái)后，市場(chǎng)立即出現(xiàn)明顯反應(yīng)，每周成交量都有幾百套的下降，成交價(jià)格也有幾百元的回落。

　　近一個(gè)月天津房地產(chǎn)交易統(tǒng)計(jì)(中房指數(shù)提供)

　　日期　 套數(shù) 環(huán)比上周 均價(jià)(元/平方米) 環(huán)比上周

　　4月12日-18日 268229.75% 9630　　 -0.36%

　　4月19日-25日 2547 -5.03%　9141　　 -5.08%

　　4月26日-5月3日 1681 -34.00% 9088　　 -0.57%

　　5月4日-9日 1106 -34.21% 8894　　 -2.14%(記者 許佳 姚華 苗娜)