成交均價環比降近400元 房源環比翻番

　　昨天，北京市統計局與國家統計局北京調查總隊公布對15家房地產中介的調查數據顯示，4月北京二手房和租賃房的成交量環比均明顯下滑。此外，本市二手住宅可供銷售的房源十分充足。專家認為，房地產市場已向買方市場轉變，如果不是由于4月經適房集中轉簽商品房，4月北京樓市的交易量將更為蕭條。

　　-交易量數據

　　二手房4月成交量環比下降22%

　　4月份，15家被調查單位的二手住宅成交10330套，比上年同期增長13.1%；不過較上個月13268套的成交量大幅下降了22.1%，其中，二手商品房成交7019套；已購經適房成交達1369套。1-4月累計，15家被調查單位的二手住宅成交30886套，比上年同期增長12%，其中，二手商品房成交2萬多套，占全部成交量的七成。

　　租賃房成交量環比下降25%

　　4月份，15家被調查單位住宅租賃(包括普通出租和代理出租，下同)成交14992套、107萬平方米，成交套數和成交面積分別較上月下降24.2%和25.8%。1-4月累計，15家被調查單位住宅租賃成交54042套、399.5萬平方米。

　　分區域看，4月份城八區成交量排名前三位的朝陽區、海淀區和豐臺區當月分別成交4838套、2807套和1965套，三者成交量分別占全部成交量的32.3%、18.7%和13.1%，分別比上月下降25.8%、27.7%和23.7%

　　遠郊區縣成交量排名前三位的通州區、昌平區和大興區分別為814套、753套和575套，分別占全部成交量的5.4%、5%和3.8%，分別比上月下降11.7%、23.5%和30%。

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　　前后半月成交量差距顯現調控效果

　　北京中原三級市場研究總監張大偉：4月份成交量仍同比呈現增長主要有兩方面原因，第一，供應量上漲。4月期房供應量有所增加，達到35個，比3月份增加了7個。其次，末班車效應。最高峰出現在4月上半月，而4月下半月市場雖然開始收緊，但仍有部分需求趕末班車交易。

　　中經聯盟秘書長陳云峰：事實上，雖然總體成交量不小，但根據北京市房地產交易管理網站數據計算，以4月15日調控政策出臺日為限，前后半月的成交相差巨大。以期房住宅為例，4月15日之前，共成交6392套住宅，4月15日后(包括4月15日)，共成交3817套，前后半個月相差2575套，幅度達40.68%。前后半個月成交量的差距表明調控效果正在逐步顯現。此次調控不同于以往的調控，不僅房地產制度正在發生根本性的改變，而且房地產行業也在隨之發生根本改變。

　　-房源數據

　　可售二手房源環比翻番

　　4月份，北京二手住宅新增可供銷售房源149560套，比上月增長0.9倍；可供銷售房源與當月實際銷售套數比由上月的5.9∶1擴大到14.5∶1，為今年以來的最大值。

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　　供求關系逆轉買方市場初現

　　市統計局專家：4月可供房源與實際交易套數比擴大，反映出房地產市場已向買方市場轉變。北京房地產交易管理網的數據顯示，4月30日，本市二手房存量達到歷史最高，為21295套。

　　張大偉：調控政策逆轉了北京二手房市場，房源數量甚至超過了新增客戶數量。北京中原三級市場研究部的統計數據顯示，在4月15日以后的半個月里，二手房新增客戶需求下跌了八成。在回訪的8000個3月15日登記的購房客戶中，明確表態短期內不再看房的比例達到75%。

　　-成交價數據

　　二手房：4月均價環比降391元

　　4月當月，15家被調查單位二手住宅成交均價為15238元/平方米，比3月下降了391元/平方米。1-4月累計，15家被調查單位二手住宅成交均價為15228元/平方米。

　　城八區中，4月份西城區二手住宅交易均價最高，為25071元/平方米，比上月上漲1095元/平方米；崇文區二手住宅交易均價為22346元/平方米，比上月上漲3482元/平方米，漲幅為城八區最高。

　　租賃房：價格環比基本持平

　　4月份，15家被調查單位成交的住宅租賃均價為2869元/套/月，比上月微漲0.1%(詳見圖2)。

　　分居室看，4月份15家被調查單位一居室、二居室、三居室和其他戶型租賃均價分別為2382元/套/月、2878元/套/月、3996元/套/月和5287元/套/月；分房屋類型看，普通住宅租賃均價為2688元/套/月，高檔住宅為4800元/套/月。

　　>>解讀

　　“經轉商”拉低交易均價

　　市統計局專家：4月經濟適用房集中轉簽商品房導致當月經濟適用房成交比重增加，從而拉低了全市二手住宅的交易均價。如果單看二手商品房，4月份二手商品房成交均價為16728元/平方米，比上月增長7.4%，價格仍處于增長態勢。

　　中原三級市場研究部總監張大偉：4月份主要是數千套經適房的交易拉低了均價，而在5月上旬，二手房價格已非常明顯地出現了5%左右的下跌。

　　5月成交量將降六成以上

　　張大偉：由于成交量傳導到價格需要一定的時間，因此調控政策的影響在4月數據上體現得不是很明顯。預計投資性住房需求將在5月銷聲匿跡，之前占市場總成交量四成的投資客離場，大量剛性需求也會轉為觀望，這將使得5月樓市成交量下降六成以上。成交量下來之后，交易價格也會相應下降。

　　市場將有一個月觀望期

　　我愛我家副總經理胡景暉：二手房市場要看新房市場的走勢，目前成交量的確有下滑跡象，但成交價格卻沒有大的變化，現在大家都在觀望，市場上將會有一個月左右的觀望期。

　　-特別關注

　　二手房買方違約比例占七成

　　除了北京市統計部門的數據，外圍的一些數據也可顯示出本市房地產市場當下的狀況。中原地產三級市場研究部數據顯示，2009年以來，北京二手房市場違約案例中有九成都是房主因房價上漲過快、售價過低而違約，但在4月15日以后，非常明顯地出現了買房客戶違約的現象，目前這一比例已達到了七成。買方違約的理由有八成為“銀行首付提高，無力籌足首付”。

　　>>支招

　　買房重點考慮地段

　　張大偉：買方違約增加反映了市場已進入明顯的觀望期。買方違約現象很快會從二手房市場擴散到新房市場，退房潮已經在很多近期銷售的新樓盤中開始醞釀，預計將在5月份達到頂峰。我認為，樓市很難在2012年以前回暖，建議購房者謹慎置業，特別是在前期漲幅過大的望京等區域。對于剛性需求者來說，地段仍是選擇房屋的重要考慮因素，四環內的二手房因為有地段優勢，依然是剛性需求在調整期的最好選擇。(記者馬文婷 吳尚楠)