全國性大降價拉開帷幕

　　對于本次政策引發的房價下調，我想率先降價的就應該是恒大或者碧桂園。這兩家公司是這幾年囤地多達5000萬平方米的大型房企。而2008年的調控中，全國降價最猛烈也是這兩家房企。

　　回想2008年，恒大地產資金鏈幾乎斷裂。這種慘痛的教訓才是這個房企這次之所以能夠反應如此迅速的原因。當時許多開發商根本不相信房價會下跌，然而此次調控力度遠較2008年更為猛烈。

　　在樓市需求逐漸低迷、政府即將大舉打擊囤地的時候，那些去年拿地最猛的房企將在這次調控中受傷最重。

　　相比之前的調控政策，提高首付和利率無疑是對樓市最立竿見影的手段，此前大部分第二套房利率都可以申請在8折以內，現在直接上浮10%，貸款利率一夜間上升1.5倍，購房成本大幅提高。更關鍵的是，第二套房貸直接提高到五成，第三套以上基本上無法貸款。

　　以我個人多年的房地產從業經驗判斷，樓市需求短期之內將蒸發至少三分之一，他們是直接因為首付提高而無法承擔首付款。與此同時，利率的提高將極大增加房產擁有成本，加上政府所釋放的明確信號，市場將很快由看漲轉為看跌，投資客將大幅退出樓市，需求將一夜之間蒸發。

　　眾所周知，如果沒有銀行貸款支持，中國樓市的投資和投機氛圍不可能如此濃厚。炒房者能以小博大的奧秘就在做高單價。他們從銀行套貸，首付僅需一成，用1000萬就可以控制1個億的房子，然后在短期內拉高房價出貨。

　　而如今炒房客短期之內借助銀行資金進行投資炒房將毫無指望，北京版的“京十二條”基本上使得外地炒房客已經無法借助銀行資金。5日出臺的政策，公積金也對第三套住宅下了封殺令。

　　如今樓市已經沒有繼續堅挺的希望，房地產企業會面臨巨大的營銷和業績壓力。以恒大為代表的囤地企業將率先展開降價策略。以往被上市公司視為圈錢利器的土地儲備，將成為巨大的負擔。

　　“冷卻期”將超過2008年

　　近期樓市調控政策“組合拳”的嚴厲程度大大超過以往，而且對于高房價和投機者的指向性非常明確。首先，二套房貸首付提高到五成、叫停三套房房貸在很大程度上打擊投機及投資性購房需求；其次，限制外地人購房及地方政府有權限制購買套數，令絕大多數自住及改善性購房者離場觀望。

　　提高首付和利率一直都是抑制房價過快增長的殺手锏。在2007年房地產最為瘋狂的漲價潮中，國家就是出臺了二套房首付40%，110%利率的新政。結果2007年底全國的房地產市場就急轉直下，直至2008年的世界金融危機雪上加霜。

　　根據以往的經驗來看，這種政策的影響力將持續半年到一年時間。除了提高買房門檻外，更能制造買賣雙方的觀望情緒，樓市轉冷將成為必然。而考慮到這次新政的力度之大，我個人認為房價走向將會和2007年底至2008年類似，先是成交低迷，而后開發商打折降價。

　　不過由于2009年房企銷售業績普遍大好，資金普遍充裕，因此這輪調整中開發商可以將價格“扛”得更久。預計在3個月到半年內，才會出現樓盤整體大幅打折降價的現象。降幅主要是今年新漲部分，房價整體可回落到2009年年底水平。而如通州、望京等今年房價漲幅過大的區域，下降空間甚至可達到40%。

　　2007年底的那次調整，因為金融危機的到來國家出臺的救市政策，樓市從2008年年中到2009年5月約經歷了8個月的降價期。而和那時相比，這一次調整的時間也應該更長，最短將持續到2011年的3、4月份。

　　不過需要看到的是，本輪的政策是突發性的，目的是逼出過分投資的投機客的資金，保證銀行貸款資質的良好。這會造成購房者“不敢買”，但旺盛的需求和購房意愿仍然存在。因此如果政府不能在“冷卻期”內出臺調整供求關系的根本性舉措，在政策松口之后市場很可能迎來又一次報復性反彈，情景與2009年類似。

　　“新國十條”或成房產業發展分水嶺

　　近來，樓市調控重拳頻出。繼將購買二套房首付比例提高到50%后，國務院又發出《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，此通知被業界稱為“新國十條”。本次政策調整從表面上看，中央政府的目的是遏制房價過快上漲。但“新國十條”更深層次的影響，也可以看作是政府調整房地產產業的“經濟角色”的開始。

　　一直以來，房地產都是作為中國經濟發展的支柱產業，通過大量的資金流入，拉動GDP的增長。這也就使得房產的投資價值越來越受到追捧，很多區域的新城規劃都被拿來炒作當作題材。

　　2010年第一季度全國房價出現有史以來最迅猛的增長。有統計數據顯示，全國房價在第一季度同比增長60%左右。在這樣的背景下，中央政府出臺“史上最嚴厲”的調控政策，招招擊中高房價要害。

　　而且本次“新國十條”明確提出“省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實的工作責任制”。在以往的歷次調控中，中央政府從沒有明確地方政府在房產調控中應承擔的責任。這也就造成了此前很多政策被地方政府架空，形成兩級政府的博弈，政策效果大打折扣。

　　這次通過引入問責機制，相信“新國十條”將在地方政府得到貫徹執行。從目前青島、北京等已經出臺的幾個“地方版”樓市新政看，其力度果然更大。由此可以看出中央政府的調控決心也是前所未有的。

　　之所以有如此大的調控力度和決心，我個人認為除了近期房價過快增長外，還有產業結構調整的深層次考慮。“兩會”期間由于今年整體經濟情況尚不明朗，國家沒有對樓市進行調整。而4月統計局公布的一季度經濟數據顯示，GDP增長同比增長11.9%，可見經濟已經確保回暖。

　　政府選擇在此時調控樓市，也傳達出一個信號：將弱化房地產對GDP增長的貢獻。如今國家產業結構都在面臨調整，投資資金正在向新的增長性產業轉移。此時出臺的“新國十條”，很可能是未來調整房地產產業地位的開始。 特約撰稿人 張涵