在一連串的房地產調控新政之后,樓市買賣雙方陷入膠著狀態。整個五一假期,樓市蕭條一片,買方集體觀望,賣方咬住房價不想松口。但與此同時,隨著各地樓市政策細則的出臺及房地產持有環節稅的呼之欲出,一些現象表明,房地產商已經開始多方尋求對策,調整開發、銷售策略……

　　樓市供不應求、賣方主導市場的局面正在被嚴厲新政迅速扭轉,從目前開發商的加緊推盤和購房者的觀望情緒來看,5月市場滯銷的現象會更加嚴重,這也成為業內預期樓市終將出現較大面積降價促銷的主要原因。

　　　在一線城市樓市蕭條的同時,二線城市的假日樓市也普遍遇冷,以5月3日的一手房交易情況看,除了重慶成交222套,其他城市如杭州81套、蘇州45套、寧波33套……均表明新政后的各地樓市都面臨窘境。

　　購房者:降價還不到位

　　對購房者來說,假日樓市行情似乎更堅定了他們觀望的決心。

　　以舉辦房展的上海為例,樓盤打折較少、企穩居多。由于多數樓盤尚未新推房源,所以對于問及銷售價格這樣的“機密”問題時,工作人員往往含糊其詞,有些則以介紹當下板塊行情及將周邊在售樓盤拿來做比較。“目前很多開發商采用相似樓盤'比較定價法’,在市場行情好的時候極易造成樓盤競相漲價的局面,而市場行情不好時,在周邊樓盤價格保持不變的情況下,也可以形成區域價格依然堅挺的景象。”漢宇地產的分析師直言。

　　有參觀者也向記者表示,現場樓盤優惠促銷倒是有,但多是9.5折、9.7折,還有開盤當天每平方米減200元這樣的象征性優惠,說明開發商還只是在試探。“房展是一個買賣雙方相互觀察的窗口,但基于政策未盡,如上海的地方細則尚未公布,還有房產稅等預期加強,交易持續冷淡的局面在房展后立即緩解的可能性不大。”中原地產的分析師表示。

　　即便樓盤價格出現“跳水”,眼下購房者也未必買賬。如假期內深圳樓市爆出部分樓盤價格大跌,5月2日借房展開盤的高發第五大道均價為24000元/平方米,與此前公布的30000元/平方米單價相比直降20%;同日開盤的龍華潛龍曼海寧曾擬定價27000-28000元/平方米,但最終報價為24000元/平方米。可是盡管如此,開盤現場人氣仍頗為低迷。在業內看來,與去年樓市迅速回暖、不少購房者不惜追漲類似,在價格開始松動的情況下,市場反而有買漲不買跌乃至希望殺跌的心態。

　　開發商:維持資金鏈是關鍵

　　購房者的盼跌心理也給開發商帶來巨大壓力。“政策出臺以后,開發商出現了兩個陣營:如綠地、保利等過去一年里大規模擴張的開發商,加大了推盤和促銷力度,以保證資金回籠、避免在建項目和貸款出現斷檔,同時此類開發商還可能會暫停新項目的開工和拿地,同時放緩在建工程的速度以減少資金投入壓力;而那些地方小國企和中小開發商,由于在建工程和可售房源都相對較少,加上政策調控期間采取保守策略、不敢輕易投資,在見到樓市銷售不暢的情況下也就不再推新。”中國房產信息集團分析師如此描繪。

　　目前的貨幣環境對開發商的確相當不利。除了收緊個貸,央行今年以來第三次上調準備金率,大型金融機構的準備金率將升至17%,據估算將“凍結”銀行近3200億元的資金。此外,在此次準備金率上調的前一天,央行上海總部還下發了“2010年上海市信貸投向指引”,其中明確要求嚴格控制新開工項目貸款,但會重點保證在建、續建項目的貸款需求。“今年以來,想要銀行新批開發貸款已經非常困難,而且越是大開發商,資金鏈繃得越是緊,因為其往往四處投資項目,去年看到形勢好又拿了不少地,可是在購房者和銀行都'不給面子’的情況下,他們又會作出何種選擇呢？”有上海的開發商欲言又止。

　　市場人士已經開始預期銀根緊縮可能加速開發商放棄觀望,市場內會出現大面積降價。目前從售樓處的表現來看,開發商已經在努力和銀行溝通協調,以“搶救”客源。如原先一些投資客聚集的區域已經出現了較多的退房現象,一些開發商就迅速聯系介紹中小銀行、外資銀行,為客戶爭取的貸款條件;也存在讓客戶以企業名義購買,以資產抵押申請經營型貸款的情況;甚至開發商直接免息代墊兩到三成首付,客戶可以兩至三年之后還清。并且在幫助客戶應付貸款的同時,再給出2%至3%的房價優惠,總算拉攏到了一些客戶回到售樓處簽約。 李和裕