五一樓市調查

　　一手樓成交量同比降七成 預計未來3個月樓價將現調整

　　昨日，中原地產發布“五一”期間的廣州樓市報告，報告稱，受新貨較少及調控新政尤其是其中多套房貸措施的影響，在“五一”3天假期里，全市十區一手住宅的實際成交量約為1200~1400 套，成交量僅為去年同期的三成左右，即便與2008年同期相比也有所下降。

　　房地產人士分析，無論是一手還是二手市場，在“五一”成交的買家中，自住者比例約為80%，顯示樓市依然存在支撐力。不過，預計樓價在未來3個月左右將出現調整。 　　

　　自住型買家占八成

　　中原地產的報告顯示，“五一”期間廣州一手住宅市場總體較平淡，大部分項目的客流情況均遠遜色于往年“五一”，僅有部分項目因舉辦迎世博、親子等主題活動而人氣較旺，但有意向的買家比例并不高，多是旺場不旺財，個別項目甚至難以旺場。一些僅有少量尾貨在售的項目更是門可羅雀。

　　同創卓越投資房地產顧問有限公司總經理趙卓文表示，目前廣州的投資型買家和自住型買家的比例為2：8左右，自住型買家對樓市仍有一定支撐力。

　　中原地產分析成交結果發現，“五一”期間的購房者，首次置業的比例比今年1~4月有所提高，部分改善型買家在新政下所受影響較大而推遲了購房，很多投資型買家近期也較少出手。滿堂紅研究部高級經理周峰說，在滿堂紅促成的成交中，二次置業的客戶占24%，首次置業占76%。

　　遠郊一手盤成贏家

　　自住者為主體決定了成交物業的類型。據中原地產的監測顯示，“五一”期間成交量最大的主要是 80~120 平方米、較適宜年輕首次置業者的自住型單位，而中大戶型單位的成交速度明顯減慢。

　　據搜狐焦點網統計數據，“五一”期間廣州樓市成交量居前10位的樓盤中，絕大部分都位于遠郊，其中增城市就有5個樓盤擠入前10位，均價在3974~8197元/平方米。

　　從成交情況來看，幾個在“五一”期間開售的新盤的成交量要好一些，大多取得100套以上業績，如花都雅居樂·花間集、中海錦榕灣、保利·春天里等幾個新盤，其成交量合計約占全市的三分之一左右。

　　受各項目均價上調影響以及成交產品中很大一部分是市區內有新貨推售的高端價位項目，“五一”期間各項目的售價與4月份基本持平。

　　開發商墊首付促銷

　　從優惠方式來看，本次“五一”期間廣州在售項目多采用額外折扣的優惠方式。除富力、保利、恒大有比較大的優惠活動，其余各大發展商并未推出較大幅度的折扣等優惠措施。另外，部分發展商專門推出了針對房貸新政的促銷手段，如祈福生活無限采用 “三成首付， 余款七成免息分期”的促銷方式，中海錦榕灣也推出了 “首付兩成，其余三成由開發商墊付，分5年還清”的方案吸引購房者。

　　“五一”期間，有新貨推售的項目優惠幅度大多較小，優惠幅度在9.5~9.8折之間，鮮見更大幅度的優惠，且很多項目的折扣優惠與“五一”前收籌階段沒有明顯變化。

　　不少項目延期推售

　　中原的統計數據顯示，4月24日至“五一”期間，廣州全市10區新推售商品住宅約4800套、58萬平方米，同比分別減少40%和35%；其中中心6區推售新貨約1500 套、19 萬平方米，同比分別減少68%和 62%。

　　自國十條發布以來，廣州區域市場表現差異明顯，中心城區因貨源稀缺，價格波動幅度不大，整體市場觀望為主，不少項目(如東山一品、嶺南新世界、穗和城、山水庭院等)均后延其推售時間，“五一”期間僅以咨詢登記為主。

　　而外圍市場的新貨供應量則明顯加大，其中花都、 番禺兩區的供應量占全市供應總量的34%和31%。

　　從新增供應的類型來看，絕大部分為舊盤新推，新盤的供應套數僅占全部新增供應量的28%左右。

　　核心地段房價回落空間有限

　　中原地產預期，在北京市出臺了樓市新政的相關細則后，“五一”之后其他城市在落實、細化中央相關措施方面將普遍從緊從嚴。從整體形勢看，二套及以上房貸的大幅收緊極可能只是本次調控的開始，5月2日央行年內第三次上調存款準備金率也只是其中的一項，還將會有其他的調控措施如加息等收緊流動性措施及稅費上調或新征稅種等措施在近期陸續出臺，房地產市場將面臨前所未有的從緊局面。

　　從廣州市場來看，在 “三少一高” (貨少、人少、錢少、價高)的形勢下，一手住宅市場可能在經過3個月左右的短期高位盤整后價格回落，近期市場走空跡象已經非常明顯。

　　不過，整體市場走勢不代表所有片區都一樣：由于亞運停工的影響和市區新增供應量不足的實際情況，廣州中心城區特別是核心地段的樓價回落空間相對有限。(賴偉行、林琳、陳芳)