春困秋乏夏打盹，用這句話來形容目前的樓市，可謂再貼切不過。因為被調控新政撞了一下腰，整個五一小長假，主城商品房成交僅775套，比去年同期下降64%。

　　據網上房地產的統計，截至5月3日下午5時，整個五一期間在網上簽約成交的商品房，5月1日為318套，2日為192套，3日為265套，合計成交面積61461平方米，成交金額約3.6億，成交均價(建面)5857元/平方米。

　　去年五一，由于恰逢樓市見底后回升階段，樓市成交放量明顯，五一節當天成交865套，2日467套，3日849套，合計成交2181套。這一比較，就有了同比下降64%的數據。

　　記者走訪了多個樓盤的售房部，發現購房者因對后市降價預期較高，目前觀望情緒非常濃厚，“等等看再買”成為購房者的普遍心態。

　　從時間看，今年五一進入新政出臺半月后的時間之窗，市場反映表明新政影響已經出現。部分開發商已明顯感覺出，相當一部分購房者改變了馬上購房的計劃，這其中包括首次購房和改善性購房的群體。鑒于此，今年五一期間，有開盤推售新房源計劃的開發商很少，大多都選擇避開這一尷尬時段。

　　高了賣不脫 低了賺頭少

　　一手房定價有點惱火

　　新政出臺后，一手房銷售出現分化走勢——部分樓盤銷售出現停滯，半個月賣房不到30%；部分樓盤遭遇搶房，當天就消化100%……

　　眼下的樓市，一手房市場目前還是開發商自主定價。于是，在特殊的政策消化期內，開發商們不得不面對一系列的定價難題：在市場預期被逆轉的市況下，新盤價格怎么確定？如果銷售停滯，降不降價？如果降價，遭遇老客戶退房等糾紛如何解決？這些問題，當下正不斷地考驗著開發商的智慧。

　　銷售陷停滯

　　半月賣房僅27%

　　“五一送禮，精選15套特惠房，優惠200元/平方米。”新牌坊附近某公園小戶型樓盤開盤兩周后，五一期間推出了營銷舉措。

　　該樓盤在房交會期間推出新房源352套，均價超過8300元/平方米。相對于8300元的均價，200元的讓利還不到2.5%，而置業顧問告訴記者，特惠房還只限于部分較大的戶型，絕大部分房源基本維持原價。由于其看房者的心理預期普遍在7500元以下，失落的購房者在開盤現場就發出噓聲。開盤當天賣出一成多房源后，樓盤的銷售陷入停滯。記者昨日看到，352套房源目前只賣出96套，還剩下73%的房源待字閨中。

　　據記者了解，周圍的樓盤，目前已經飆升至9000元/平方米，不過目前大部分都面臨銷售停滯的困局。

　　價格成困局

　　開發商難言降價

　　位于某條濱江路上的一家大盤，五一期間也推出了優惠。滿足其優惠條件者，最高折扣幅度為3.5%，但大多數購房者只能享受到2%左右。這樣的折扣對于購房者很難產生實質的誘惑。

　　絕大部分房企目前還是選擇按兵不動。開發商為何不愿大幅降價？業內人士認為，掌握一手房的開發商因為資金尚足，不會主動降價。一手房量減價不減的情況，意味著市場觀望和相持的狀態基本成型。

　　亦有業內人士表示，2008年樓市深度調整時期，部分率先降價的開發商曾經遇到業主退房等糾紛，這讓開發商眼下不敢輕易降價。

　　如何定價格

　　成為開發商藝術

　　萬科朗潤園五一期間推出了精裝高層新房源，開盤當日便基本售罄。昨日記者來到售房現場，上百人正在完善購房手續。

　　“去年10月，萬科推出的精裝高層，價格為6600元。”現場一位購房者告訴記者，經過大半年，其他樓盤漲幅驚人，但萬科這回只賣6800元/平方米，讓購房者有些喜出望外。

　　這樣干的不止萬科一家。

　　中交麗景在新政出臺一周后亮相，相對周邊樓盤已經接近7000元/平方米的價格，其開盤均價在5600元/平方米左右，600多套房被一搶而光甚至有購房者為搶房打架。融匯半島的洋房在同一時間開盤，均價7500元/平方米，當日消化達到100%。

　　賣得好的雖然風光無限，但有的開發商也在遺憾，后悔定價太低使得利潤流失。

　　開盤定高害怕滯銷，開盤定低擔心損利。如何定價，已給開發商帶來不小的壓力。

　　零到訪 零電話 零成交

　　二手房成交快休克

　　本報訊 與一手房相比，二手房市場對政策反應則更加敏感，成交萎縮的態勢更為明顯，零來電、零來訪、零成交的休克狀態在部分中介逐漸突出。

　　“三天中，只有3日上午接到一組客戶。”松樹橋旺信二手房中介經理李國正告訴記者，新政出臺后，他們的生意越來越難做，節日期間人氣更是跌入冰點。

　　李國正分析，由于銀行收緊信貸，原來可以只交三成首付款的二手房，現在都變成了近四成。而占二手房交易最高比例的初次置業者，首付一般都只拿得出10~12萬，“往往就是多出來的這點首付款，難住了購房者。”除此之外，購房者的降價預期，也加重了二手房市場的觀望氣氛，“客戶就認定房價要降，不想急著買。”

　　在松樹橋地區，眾多中介店里，記者看到的，都是門可羅雀和置業顧問無所事事的情況。據了解，不少店鋪最近出現一天內零到訪、零電話、零成交的頻率越來越密，置業顧問們都感受到了不小的壓力。

　　美聯物業總經理繆鴻裕告訴記者，新政出臺后，他們的看房量、電話咨詢量下跌了近60%，節日期間也基本維持這一格局。而節前北京地方樓市調控政策的出臺，以及節日期間存款準備金率的上調，無疑給了部分投資客當頭棒喝。眼下，大多數購房者都認為政府調控行為并未結束，這使得觀望情緒加重。

　　“這樣的格局估計還要持續兩個月以上。”繆鴻裕表示，目前賣方已開始放貨，但要打破膠著的格局，可能要到7月份以后。

　　本組稿件由記者 陳富勇 采寫