“國十條”后,北京樓市迎來了傳統“紅五月”,但是今年的“紅五月”明顯表現出了開發商的一頭“紅火”。

　　4月17日,國務院發出了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,提出了10項調控舉措,業內稱之為“新國十條”。此通知從嚴格實行差別化信貸,增加土地供應、改革土地出讓模式,發揮稅收調節作用、加快制定稅收政策,加強市場監管完善信息披露制度等幾方面入手,提出了10項具體調控政策,全國各地樓市瘋漲勢頭得到遏制。就北京而言,新政出臺后,新舊房交易量出現了明顯變化,下跌四成左右。購房者觀望情緒濃厚,對于房價下跌預期加強。

　　面對新政下的購房者情緒低迷,開發商方面卻不減少推盤熱情。亞豪機構、中原地產的統計數據顯示,今年5月,京城將有50多個項目入市銷售。其中有近八成為老項目,大部分為地段比較好、前期銷售率已經比較高的項目。開發商加緊推盤速度以期減少新政的影響。而新項目則因為大部分地處郊區,且拿地時成本較高,而放棄在市場不明朗的5月份開盤。

　　盡管5月樓市開盤價格繼續上揚,但是市場已經明顯出現了“價高和寡”的局面。中原地產預計,5月交易量將出現五成左右的下調。

　　高價盤上演5月出逃

　　因為4月中旬以后的一系列政策使得很多開發商開始擔憂后市,很多高價盤明顯加快了開盤的步伐。在5月份,長安8號、紅璽臺、萬科(000002,股吧)藍山、銀河灣等超過4萬元/平方米單價的項目開始入市。就5月份整體入市項目而言,其中48%的預開盤項目超過3萬元/平方米。在已經基本確定開盤價格的39個老項目中有19個項目均價超過3萬元/平方米。根據中原地產的統計,由于高價盤的大量上市,拉動了市場的整體開盤價格,5月整體開盤均價達到了28520元/平方米,相比在4月中上旬北京商品房開盤均價為21058元/平方米,上漲了35%。

　　而今年5月新項目入市節奏明顯放緩,其中首次開盤的純新盤項目8個,如輝煌·云上、興創·D標、新里·西斯萊公館、金隅花石匠、潤楓·欣尚等。

　　亞豪機構副總經理高姍認為,5月份開盤項目量明顯增加,但是首次開盤的純新盤項目卻比較少。這說明在調控政策亮相之后,市場出現了多種聲音,不僅是購房者出現了觀望情緒,就連開發商也對市場預期產生了分歧。有的開發商比較樂觀,而有的開發商則比較謹慎。

　　從5月份計劃開盤的樓盤情況來看,老項目后期開盤中有相當一部分是地段較好、品質較高的稀缺項目,如太陽公元、紅山世家等,此外有的項目是品牌地產商開發,如萬科藍山、珠江摩爾國際中心等。由于這些項目在品質、品牌方面具備的先天優勢,市場認知度較高,且前期經過市場推廣有了一定量的客戶積累,因此盡管樓市大環境較為動蕩,但這些項目仍然有信心推盤銷售。相比之下,純新盤由于缺少了前期的鋪墊,人氣積累較少,加之純新盤所處位置以遠郊區域為主,多于樓市高峰期拿地,土地成本等綜合成本較高,因此在當前環境下不敢貿然開盤。但是,有一些熱點新城的樓盤還是選擇了在此時入市,如位于大興黃村的興創·D標、新里·西斯萊公館和地處通州新城的金隅花石匠等樓盤。能夠在市場面臨下行風險時推出新樓盤,一方面是源于對區域市場潛力的看好,另一方面也是源于對自身產品品質的高度自信。

　　對于新政后房價為何出現走高的勢頭,業內人士認為,首先是政策風險導致的樓市預期發生變化。中端置業群體普遍采取觀望態度,高端客群資金雄厚,受政策影響較小。此外,一旦樓市走弱,高端物業的保值避險功能也使得這類產品近期成為樓市投資客的關注對象。因此,針對這類客群的多個高端公寓、別墅樓盤集中計劃在5月上市,包括均價達7.5萬元/平方米的長安8號、均價達6.8萬元/平方米的首創禧瑞都、均價5萬元/平方米的陽光上東等。這些高端項目均在很大程度上拉高了5月開盤項目的整體價格。其次,盡管受到政策影響,樓盤銷售速度減慢,但開發商手握重金,仍具備短期內力撐房價不落的能力。市場將在一段時間內進入供需博弈的階段。此外,5月,新盤上市量偏少也是市場整體均價走高的原因之一。在樓市下行的預期下,新盤上市為求得銷量往往采取市場定價法,即樓盤定價低于周邊在售項目的價格,而老項目后期經歷多輪價格上調已至高位,因此,5月純新盤上市量不足也在一定程度上促成了整體均價保持高位。

　　6月樓市將迎來打折降價風

　　盡管5月份項目開盤價格持續走高,但是中原地產認為,交易量將出現五成左右的下跌。并預測住宅價格降幅將有30%左右的空間,價格將向2009年年中左右看齊。重點降價區域將是外圍和邊緣地區以及以前熱點區域,并且下降幅度會比較大,如通州、燕郊等邊緣地區。尤其是大面積、高總價的房屋將受到較大影響。并預計6月份樓市將出現打折降價風潮。

　　新政出臺后,樓市交易量下挫趨勢已經十分明顯。統計顯示,自4月17日調控政策出臺之后,京城日均成交量明顯下滑。數據顯示,4月17日之后,日均成交期房商品住房僅為207套,相比4月17日之前的日均成交套數339套,降幅達到38.9%,接近四成。在中央的調控政策組合拳打出后,京城樓市成交明顯遇冷。

　　回顧新政出臺前,最為明顯的就是郊區盤價格的快速上漲,出現了中心城區與郊區新城的樓盤價格倒掛,而在5月份這一現象還將持續。

　　亞豪機構調查數據顯示,5月即將開盤的項目中,一些新城區域的項目價格甚至超過的了市區的項目售價,如通州、大興、昌平等新城區域的樓盤擬售單價處于2萬—3萬元/平方米區間,而位于三環周邊西區國際公寓、7克拉等項目擬售單價卻低于2.8萬元/平方米。

　　對此,亞豪機構副總經理高姍分析指出,在京城住宅郊區化不斷加強的背景下,城市近郊區及新城區域毫無疑問成為了主流區域,但在城市規劃利好的大背景下,加劇了部分新城的房地產泡沫化現象。以通州新城為例,在市政府政策重點傾斜之后,關注度極大提高,導致了該區域房價快速上漲,以至于出現了部分項目短短幾個月上漲近萬元的現象。樓盤價格不是建立在區域面貌得到實際改善基礎之上,而是預期利好造成的房價暴漲。這種非理性的房價漲速提前透支了區域價值的上升空間,也為政策調控下的價格回歸埋下了伏筆。

　　中原地產認為,隨著政策影響的加劇,新城的交易量將出現大幅度的下滑,同時也將成為北京樓市打折降價風潮的開始點。 賴大臣