上海新江灣城地塊或拍出新低 北京出現價高者“失地”

　　土地成交趨冷的現象，是否能夠代表開發商已經對調控有所忌憚，對未來的全方位調控有所預見？還是僅僅由于供給量減少，抑或地方政府刻意營造的調控業績？業內人士認為，此輪土地趨冷與以往大不相同，其一定程度上確實說明開發商初現謹慎觀望的心態。而從目前調控趨勢來看，中央政府調控決心堅定，以價格為核心的全面調整期正在到來。

　　宏觀調控全面來襲，樓市所受沖擊正從住宅銷售市場向土地市場蔓延。記者從消息人士處獲悉，具有上海住宅用地風向標性質的區域新江灣城將于五一后確定C4地塊歸屬。在政府有意調控和開發商謹慎觀望雙重作用下，這一地塊很可能以1萬元樓板價的底價成交，相比一路之隔的C6地塊，成交樓板價或有50%以上大幅縮水。

　　另外，北京近日一幅位于房山的熱門地塊因為投標價格高于政府設定的4700元/每平方米樓板價上限，最終流標。

　　另據監測數據顯示，上周全國住宅用地僅成交3宗，環比減少67%；成交面積2.8萬平方米，環比減少93%。一線城市無一宗住宅用地供應和成交。土地市場在由熱到冷的通道中沉靜過渡。

　　上海熱門地塊或現價格“腰斬”

　　上海新江灣城，這個曾被稱為上海市中心最后一塊處女地的超大住宅板塊，從2005年出讓土地至今，屢創地王紀錄，也幾經地價起伏，成為上海土地市場走向的重要風向標。

　　在2005年至2007年的樓市大牛市中，新江灣城同步火爆。2005年初，新江灣城首塊地塊出讓，珠江投資經過激烈競拍以15.8893億元總價拿下C1地塊，折合樓板價5617元/平方米。彼時，僅5000余元的樓板價被市場驚呼為天價。第二年，經過176輪競買，華潤置地以15.41億元價格拿下新江灣城C2地塊，樓板價已經升至6676元/平方米。又過一年，新加坡仁恒置地再下一城，樓板價達到20000元/平方米。

　　直到2008年，受金融危機影響，新江灣城F地塊出讓，由于只有一家支付保證金并通過資質審查并報名競價的開發商，鐵獅門房地產基金毫無懸念地以底價67.5億元成交，折合樓板價僅為7502元/平方米。

　　戲劇性的是，在2009年樓市的報復性反彈中，新江灣城C6地塊出讓又現瘋狂。在與龍湖、中糧等巨頭激烈角逐后，中建地產以37.2億元的總價競得，樓板價從起拍的1.5萬元/平方米飆升至3.25萬元/平方米，成為當時內地最昂貴住宅用地。

　　隨著今年3月以來宏觀調控再起，新江灣城即將出讓的C4地塊又為市場所矚目。上海證券報從權威人士處獲悉，新江灣城C4地塊將于五一后公布掛牌結果，受開發商謹慎入市和地方國企暗地“勸退”競爭對手的雙重影響，該地塊很可能由上海某大型國企以唯一競買人身份底價成交。

　　而以掛牌起始價約11億元計算，其折合樓板價約1萬元/平方米，比一路之隔的新江灣城C6地塊樓板價減少一大半。

　　“在宏觀調控氣氛下，國企的努力勸退將更加有效。上輪C6地塊其實也存在意向企業的勸退流程，但由于市場太好，競爭對手實在不忍退出，導致價格畸高。這次如果加上人才公寓任務和公建成本等，開發商算一算，也未必就認準這是穩賺的便宜貨。”知情人士稱。

　　全方位調整即將到來

　　一位接近保利、萬科等大型房企的代理機構高層表示，在與龍頭房企的接觸中，一個非常鮮明的感受是，此前從未悲觀過的房企大佬初現謹慎姿態。“雖然他們并不認可這種硬性干預市場的做法，但開發商們確實感覺到了這輪政府的調控決心。從政策發力的精準程度來看，樓市可能面臨全方位調整。開發商的拿地戰略、銷售戰略、融資戰略等都將隨之調整。”該人士表示。

　　而恒大、龍湖等近日在長春、濟南大舉拿地，在專家看來也并不代表其樂觀看好后勢。“這些地塊在宏觀調控前已經協調商定，現在我們看到的只是簽字這一個流程。因此不能說恒大、龍湖等未改樂觀預期。”專家表示。

　　這一態度得到開發商的證實。4月23日，在濟南天橋區2010年春季房地產項目招商推介會上，龍湖地產與濟南天橋區達成了北湖片區和北湖南片區兩個項目共計近2500畝項目的合作意向，濟南被解讀為龍湖下一個擴張目標。但龍湖相關人士在隨后接受采訪時表示，目前項目還只是處于意向階段，并不代表真正拿地，且不需馬上支付地價款。在目前調整政策頻繁的背景下，面對近2500畝的地塊規模，龍湖還將謹慎對待。因此龍湖是否最終拿地尚未確定。

　　政策還將持續 北京率先發力

　　而在北京，26日，招拍掛機制微調后的首宗住宅用地出讓終因價格過高而流標。政府部門調控地價的決心再次顯現。當日拍賣的地塊位于北京房山區竇店鎮竇店村，建設面積為43241平方米，起拍價為7725萬元。據報道，在該地塊拍賣之前設定了4700元/每平方米樓面價的上限，而最終拍賣的價格為樓面價4718元/平方米。

　　北京中原地產李文杰向記者證實，這一地塊確實因此流標，并準備重新出讓。

　　今年兩會結束后，隨著新國十條的發布，中央從住宅消費貸款、開發企業融資及土地市場等幾方面收緊樓市政策，其打擊高房價的決心空前堅定。北京，因為此前的連續地王現象被視為重點調控城市，其地方政府的配合力度也堪稱表率。

　　3月19日，北京市國土資源局出臺抑制高地價的舉措，宣布暫停熱點地區高價土地的交易，以穩定土地市場。4月16日，北京國土局表示，將完善商品房住宅用地“招拍掛”方式，不再“價高者得”，而是更多地采用綜合評標方式，報價占比僅為25%。同時設定地價合理區間，如果超出區間，開發商即使報價再高，評標中也無法加分。

　　另據最新的權威消息，今天北京將出臺新國十條后首個地方調控細則，在其框架與國十條相仿的前提下，北京將設定更嚴格的執行細則，比如三套房和工作不滿一年的外地人購房貸款暫停等。另一個可能出臺的細則是，北京將以家庭為單位，對本地居民的購房套數做出限制。

　　“如果嚴格執行上述政策，北京房價將下跌30%。”北京中原地產總經理李文杰稱。(記者 于兵兵)