部分炒家自揭炒房手法

　　在采訪中，部分投資客對記者透露了他們多年來炒房的手法，最核心的就是運(yùn)用杠桿原理，以小博大，借助銀行貸款把投資放大。

　　胡小明：股市的杠桿太低了，就是你買多少股票，你就要投多少錢，那么就不像房子，像早期的房子，我投個5萬，10萬塊錢，可能就可以把一個70、80萬的房產(chǎn)買下來。這個買下來可能過不了多久房價上漲的話它就翻倍了，這個時候的收益率一下就放大十倍了。

　　深圳房地產(chǎn)投資客 余偉：比如說你一百萬至少可以買三套房子貸款的話，如果說你一套房子的話，你都一百萬都買不掉，那你怎么弄呢，然后貸款的利息的話，如果是相對，如果是打7折，那就是非常便宜的，才3%、4點(diǎn)多，那么現(xiàn)在通貨膨脹是非常厲害的，那包括你如果是8.5折也可以，或者是基準(zhǔn)利率也是可以的，那么它自有資金的回報率高了，這是比較簡單的問題了，除非有一些特別的盤它需要用現(xiàn)金來購買的，那就不一樣了。

　　這些投資客不論在初期還是后來，一直對銀行貸款情有獨(dú)鐘。即使手上有足夠的資金，他們也不會一次性交付全款，而是采用銀行貸款買房子。在貸款時，首付款比例越低，杠桿效應(yīng)就越大，自有資金的回報率就越高。2008年之后，買第一套房子時享受最優(yōu)惠的房貸，首付款兩成，還對利率7折優(yōu)惠。對于購買多套房子的就沒有這樣的優(yōu)惠房貸。但是，炒房客告訴記者，他們很多人買房時都享受了購買第一套房子的優(yōu)惠貸款。他們是怎么操作的呢？

　　胡小明：它是這樣子的，就是這里面有兩種方法，一種它是，因為它投資不一定全是深圳的，如果是全是深圳的目標(biāo)會比較大，因為像那種幾十套，上百套的那種客戶，我覺得比較少，像他們可能就是高一點(diǎn)，他一種操作方法就是異地的，銀行是，也不是說查不到，他不會去查，那么在深圳本地，他怎么操作呢？他有很多方法，比如說他拿別人的名字，親朋好友的，一般上了數(shù)量級的這種投資客，他有個抱團(tuán)，雖然資金不一定要集到一起，但是這有一個親朋好友一個團(tuán)隊，就是搞很多身份證，就這樣操作，為了能享受到購買第一套房子的優(yōu)惠貸款，炒房客就盯上了別人的身份證，但是，親朋好友數(shù)量有限，于是，深圳市場上甚至出現(xiàn)了炒房客找農(nóng)民工借用身份證的怪事。

　　鄒建民：他們就是從農(nóng)村里收取身份證來。

　　周學(xué)軍：在深圳有一種傳說，就是炒房客是用麻袋扛著身份證去買房子的，反正能收羅到的，跟它有關(guān)系的這么一些身份證到銀行去做貸款，最后他們是跟這個身份證的持有者簽一個協(xié)議，這個房子是我的，我只是用你的名義去貸了下款；但是銀行也默許他們的這種行為。

　　由于貸款時必須提供貸款人的收入證明，以證明其有還款能力。那么，這種為貸款而從各種渠道搜羅來的身份證，又是如何開具收入證明的呢？

　　鄒建民：中介就可以給你搞成了，一手的開發(fā)商肯定不會給你這么干。一手的，你自己找個人，在外面弄個收入證明就可以了，這個是公開的秘密了

　　一位長期做房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的知情者還透露了炒房客以零首付獲得住房貸款的手法。

　　深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)法律顧問 王相陽：比如說要買一套一百萬的房產(chǎn)，那么按照政策需要要交二十萬的首付，剩余的八十萬要用銀行按揭的方式來付款。那么這種操作手法，首先提高房價，把一百萬的房價提升到，比如說一百五十萬，那么一百五十萬，我要想達(dá)到零首付的目的，我必須要取得一百萬的直接貸款，可以再搞一個虛假的合同，因為我前面已經(jīng)付了五十萬，我再申請貸一百萬，銀行經(jīng)過評估，認(rèn)為這個房子確實也值一百五十萬，那么它就會貸一百萬給你，那就拿上這個一百萬直接付了房款，所以你就不用再付其他的首付了，這就是零首付。

　　原來，這些炒房客之所以能以小博大，牟取暴利，秘密就在于他們鉆政策空子，弄虛作假。難怪一旦嘗到了炒房的甜頭，他們都會對其他的投資渠道失去了興趣。這次，新的房貸政策將貸款門檻抬到了前所未有的高度，可以說打到了這些炒房客的痛處，那他們對此又怎么看待呢？

　　成為眾矢之的，炒家連連叫屈

　　記者采訪期間，各方一致認(rèn)為，這一輪中央樓市政策的調(diào)控重點(diǎn)就是樓市投資和投機(jī)行為，打擊目標(biāo)直指炒樓客。

　　國世平：就是說你持有房地產(chǎn)的成本要加大，這是最重要，這是根本上杜絕炒房子的這么一個根本的要求。

　　王世界：這一次它的精準(zhǔn)度也要遠(yuǎn)遠(yuǎn)地精準(zhǔn)于上一次。這一次主要是針對一些炒房客，尤其是針對多次購房的不合理的需求，以及外地購房者的這樣一個炒房行為。

　　成為眾矢之的，一些樓市投資者連連叫屈。他們認(rèn)為自己只是普通的投資者，即使炒房，和莊家比起來，他們也是小巫見大巫。

　　胡小明：真正的炒房，就是人為的拉高，然后出貨。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，莊家炒房慣用的一個手段就是自己掛盤賣房自己再偷偷買下來，拉動房價上升到高位后再拋售，讓別人跟風(fēng)接盤。

　　王相陽：有大量的炒家他們手上確實有很多套的房產(chǎn)，那么在普通掛牌銷售的過程中往往是存在著，把自己的房產(chǎn)用其他的這種方式，或者用自己親戚的名義老婆孩子的名義，然后把它迅速的買下來，這樣就導(dǎo)致了市場上的一個信息，在房價和房銷售的數(shù)量上面對市場有一個誤導(dǎo)，很顯然讓別人感覺到這個房子你看，上午掛的牌，下午馬上就銷售了，那明天掛的牌后天就銷售了，所以對其他的消費(fèi)者來說有了一個錯誤的引導(dǎo)。

　　這些炒房客認(rèn)為，和他們這些跟風(fēng)炒作的散兵游勇相比，那些機(jī)構(gòu)投資者和開發(fā)商才真正是左右市場的莊家。也許，這些炒房客的說法未必準(zhǔn)確，但我想了解他們的真實想法，至少能讓我們更好地把握政策走向，提高命中精度。

　　政策有的放矢，能否持久是關(guān)鍵。

　　鄒建民：這次的政策是對癥下藥了，但是力度怎么樣或者執(zhí)行力度怎么樣，看看能不能執(zhí)行到位，有沒有人在鉆空子，能不能讓他們鉆到空子都需要防范的。

　　有關(guān)專家也表示了類似的看法，認(rèn)為樓市新政抓住房貸政策做文章，是切中了要害，打中了蛇的七寸。

　　國世平：現(xiàn)在我們中央采取這個政策還是不能溫和的貨幣政策，因為在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家財政政策是沒有效的，貨幣政策是比較有效的，在我們國家是貨幣政策沒有效的，財政政策來的更猛烈，但是我們現(xiàn)在采取的，是貨幣政策。

　　那么，這次的貨幣政策與以往樓市調(diào)控的財政政策在效果上會有什么不同呢？國世平教授用了一個擠泡沫的比喻。

　　國世平教授：第一種情況我們不管，再采取政策房地產(chǎn)泡沫自然破滅，這就是一個國家的災(zāi)難，美國迪拜就是這樣，那么第二個就是現(xiàn)在把它擠破，現(xiàn)在擠破當(dāng)然成本比較高，那么我們最希望的是現(xiàn)在把它扎破，慢慢的扎，讓它慢慢掉下去沒有一個反彈的可能，我們一般采取政策，都是把它強(qiáng)壓到水里面手一松開反彈越高，我們再壓下去又反彈高，你氣沒把它放出去泡沫沒放出去，所以這一次一定要采取一個像針扎的慢慢地把它掉下去，我覺得是最重要的。

　　國世平教授認(rèn)為，避免調(diào)控過后再反彈，關(guān)鍵在于政策的持續(xù)性。

　　國世平教授：為什么我們每一次反彈的力度越來越高，就是這個政策的持續(xù)性，一定要持續(xù)到3到4年讓這種投機(jī)客真正的見血，他就知道這樣的話風(fēng)險很高，買房子不一定賺錢，我們現(xiàn)在給他的一個認(rèn)識，就是說買了房子一定是賺錢的這就很危險。

　　眼下樓市正處于新政出臺之后的混沌期，說它混沌，因為不少人就像節(jié)目中的那幾位炒房客一樣，仍然對調(diào)控的結(jié)果抱著幻想，期待著再出現(xiàn)一次越調(diào)控越漲的現(xiàn)象。他們在觀望之余，對昔日的暴利還是眷戀不已。怎么才能走出這種混沌，讓政策預(yù)期變成實際的效果，避免新一輪調(diào)控變成又一個狼來了的故事？除了剛才國世平教授提到的保持政策延續(xù)性，我想整個住房制度的設(shè)計也必須同步跟進(jìn)。我們面對的房地產(chǎn)市場是一個需求面、供應(yīng)面和政策面緊密交織在一起的復(fù)雜系統(tǒng)，它牽動著金融、土地、財政稅收、社會民生各個層面的敏感神經(jīng)。房價高燒不退只是這個系統(tǒng)生病之后的表面現(xiàn)象，它的病根在于滯后的住房保障制度，在于過于依賴土地和房地產(chǎn)的發(fā)展方式，在于開發(fā)商和炒房客空手套白狼的融資方式，在于利潤與風(fēng)險不成比例的贏利模式。調(diào)控新政的第一刀指向了炒房者，我們期待接下來的幾刀能指向更深的病灶。只有拿出關(guān)公刮骨療毒的勇氣，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展才能期待。否則，即便調(diào)控的次數(shù)再多也無法達(dá)到目標(biāo)。(主編：鄢聞余 編導(dǎo)：劉煜晨 攝像：樊建恩）