昨日本報報道的“5m2小廚房報價28萬”一文在讀者中引起強烈反響，很多人對驚現如此“瘋狂的小廚房”很震驚，像這樣“瘋狂”的學區房還有多少呢？昨日，記者兵分多路調查本市熱點區域學區房現狀。調查發現，目前學區房均價比同區域非學區房均價每平方米高出1000元至2000元不等。位于和平區中心地區幾所熱門小學集中的區域，已成為本市學區房均價最高的地段，部分區域單價超過了4萬元。

　　學區房·怪現象

　　現象一

　　同一地段學區房單價貴過別墅

　　“目前，全市最貴的學區房非和平區實驗小學片的房源莫屬！”在和平區一家二手房中介公司，經紀人龔小姐說：“學區房業主的報價都在每平方米4萬元以上，最近剛剛成交一套，30平方米的房子賣了125萬元。”見到前來咨詢的家長吃驚的表情，龔小姐說：“您覺得貴？這里的房價可是年年看漲。去年我們也覺得4萬是‘天價’了，可今年就變成‘均價’了。”

　　“學區房源很搶手，想要就得快下手！”見到幾位來咨詢的家長有些猶豫，龔小姐說：“我們現在手頭有一套忠厚里的公產房，可就一間，25平方米，四樓，房齡20年以上，房主標價110萬，你們看行不行？”之后，龔小姐拿起桌上的計算器飛快地按了幾下，“單價4.4萬元。”

　　現場幾位家長立刻驚呼：“貴得離譜啊！”

　　雖然如此，但仍有家長表示想抓緊時間去看房，生怕被其他家長搶走。

　　龔小姐告訴記者，她每天都要接待很多來找學區房的家長，特別是二十多平方米的小戶型最搶手，但這類房源少之又少。面積稍大點兒的，家長就很難承受，因為總價過高。“這樣的房子(學區房)雖然面積小、房齡長，有的還很破舊，但是它比周邊的別墅都貴。西康路附近的別墅項目不過30000多元每平方米，而我們這邊的房子的單價基本都突破了4萬。”

　　現象二

　　為擠學區房賣大房買“拆間”

　　在市中心“名校”學區片，如果想以總價低于80萬元的價格買到一處“落戶口的位置”，基本上只有“拆間”可以選擇。據岳陽道小學、實驗小學附近幾家中介公司工作人員介紹，這一區域內有一些房齡20年以上的公產或企業產房。在舊體制下，一套單元往往會按照臥室的數量分給不同的住戶，“拆間”便由此而來，隨著近年來本市居住水平的整體提升，“拆間”已所剩不多。

　　不過，中介公司的工作人員稱，如今為了能買到學區房，確實有家長不惜賣掉自己住的房子，重新擠進狹小的“拆間”生活。

　　記者跟隨一中介公司的工作人員來到貴州路附近某老小區，盡管樓體外立面進行了重新粉刷，但其“滄桑”依然難以掩飾。其介紹的“拆間”是一套兩居室拆開的，主房面積約13平方米。正對主房的是不到4平方米的廚房，隔壁是洗手間，洗手間只有1.5平方米，可容一人轉身，淋浴噴頭掛在墻壁上，洗澡與如廁在同一位置。

　　據介紹，所謂拆間，就是房主只擁有13平方米主房的產權，而套型內的門廳、廚房和洗手間需要與另一拆間的“鄰居”共用，兩家分別向產權單位按月繳納租金，非常類似時下大學畢業生常采取的“合租”模式。而就是這樣一間臥室，售價標到了38萬元，折合單價約3萬元/平方米。

　　中介聲音 學區房再漲也有人買

　　其實，學區房如此火爆的局面，也是從近幾年才開始的。

　　某中介公司經紀人小許稱，他見證了學區房從2007年以來逐漸熱賣的全過程。“隨著城區拆遷的不斷擴大，正在銳減的學區房源在一定程度上導致了目前名校學區房奇貨可居的局面。”小許說，今年進入4月以來，學區房價格已經較3月份又上漲了近30%。

　　小許從2006年就開始從事二手房的銷售工作，而他的“主業務”便是學區房。“我賣了4年的房子，其中90%都是學區房。”在小許看來，是“學區房源的有限”“家長望子成龍的心態”炒熱了學區房。可以說，近幾年，學區房一直是中介公司的“招牌菜”，價格也是一路走高。

　　“學區房根本不會受國家限制房貸等政策影響。因為買學區房的人，目的都很簡單，就是為了孩子能上好學校，所以不管市場上房價怎么變化，該買的時候還是要買的。即使經濟條件差些的家庭，也會為了孩子，不惜血本，咬牙買下學區房。”小許說，以和平某熱門小學附近的一套13平方米“拆間”為例，現在標價39.5萬元，較前幾天房交會上的39萬元的報價又漲了5000元。

　　小許稱，根據不同需求，他將購買高價學區房的人劃分為兩類：一類是以居住為目的而購買學區房的，他們看中的是房子的均價、房子戶型以及小區環境。“他們購買的學區房均價相對較低，在12000元/平方米至15000元/平方米之間。戶型面積也比較適中，一般在40平方米至80平方米之間。小孩入學報名后，他們便會搬到學區房里居住，等孩子放假的時候，就搬回原住處。然后再將學區房出租。”另一類則是單純為了給孩子落戶而購房的。他們看中的是房子的總價格，而不是均價。這類購房者不在乎房型和小區環境，甚至有些房子可能是拆間、獨廚。“他們一般都不會去看房的，房子只要能落戶，讓孩子順利入學就行。通常，在小孩上一二年級的時候這些購房者就會將房子倒手出售。前兩天有一位女士在我這買了一間10平方米的拆間，看都不去看房就付了30萬元房款。這套房子在她之前已經倒了6回了。”

　　學區房·觀點

　　需求拉動學區房價格走高

　　相關資料顯示，在市內六區“名校”學區片中，均價最高的區域為和平區熱門小學片區，已達3萬元/平方米，部分區域單價超過4萬元。而市內六區范圍內，學區房均價為1.7—1.8萬元/平方米，較同區域非學區房普遍高出兩三成。

　　我愛我家企劃總監陳萌表示，當前，本市不同區域的學區房，供需情況、均價走勢呈現出不同特點。如有的地區的學區房供不應求，價格也相對較高；有的地區的學區房與周邊的非學區房相比，房價相差不大。

　　目前和平區、南開區、河西區以及河北區熱門小學周邊的學區房均價比附近非學區房均價每平方米普遍高出了1000—2000元，部分熱點區域甚至高出了10000元以上。陳萌分析，支撐起學區房高價的是巨大需求。學區房供需比基本維持在1:8以上，而和平區最熱門的幾所小學附近熱點區域的供需比超過了1:10，也就是說，一套學區房出售，至少會有10個人愿意購買。普通商品房的供需比通常為1:2以下，最搶手的普通商品房供需比也不會超過1:3。因此，需求的強力拉動讓學區房價格一路走高。

　　區位因素決定學區房價格

　　南開大學經濟學博士劉玉錄表示，學區房價格與物業本身質量、房齡甚至面積等不成比例，唯一能夠決定其價格的只是區位因素。“對學區房的投資已經不是一項房產投資，而是對人力資本的投資。學區房定價=不動產價值+區位教育資源價值，由于轉手容易，保值增值能力強，因此在總房價中不動產的價值所占比例很低，因此它的定價基本就是區位教育資源價值。”　

　　劉玉錄分析，購房人在投資學區房時購買的不是物業本身，而是戶籍，更明確地說購買的是“入學權”。“家長實際上是雙重投資，一是對孩子的教育投資，二是房產投資。”

　　“天價”學區房是現行教育資源配置格局與戶籍制度結合的產物。一方面，本市優秀小學比較集中于和平、河西、南開區。另一方面，本市戶籍制度為“戶口隨房走”，有房才有戶口。因此，像和平區的一些優秀小學，處于市中心位置，很少有新的地產項目供應，而這一區域又是全市教育資源最好的區域，是否擁有周邊戶籍成為入學的關鍵，這張“入場券”自然成為市場上炙手可熱的稀缺商品，溢價就不奇怪了。(記者 苗娜 實習生 杜敏)