“我很奇怪，樓價在瘋狂上漲的時候，大家都在追漲，現(xiàn)在低谷時反而不出手了。”多年從事物業(yè)顧問的小曾感慨地說。

　　對于房地產(chǎn)而言，可謂漲也政策，跌也政策。近期，政策再次劍指“高溫”房價。

　　4月15日，銀行決定對首套、二套、三套及以上住房實行差別化信貸政策；4月17日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機性購房。

　　《每日經(jīng)濟新聞》房產(chǎn)周刊近日對新政出臺前后5日廣州樓市的成交情況進(jìn)行跟蹤，以廣州為樣本，揭示出政策調(diào)控下樓市短線的殺跌路線。

　　均價五天跌三成

　　從4月15日起，記者走訪廣州房地產(chǎn)市場發(fā)現(xiàn)，不少地產(chǎn)中介門口都張貼著很多二手房源出售信息，拋盤大幅增加。

　　采訪中，不少地產(chǎn)中介人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，此次政策來得確實有點措手不及，此前都沒有任何預(yù)示。此前，記者發(fā)現(xiàn)諸如合富輝煌、滿堂紅置業(yè)等大品牌地產(chǎn)中介發(fā)布的3月市場報告還表示，隨著“兩會”結(jié)束，市場對于政策的觀望期結(jié)束，剛性需求爆發(fā)，造成3月小陽春，預(yù)計二手房價格將在高位運行，保持后市樂觀。

　　就在上述報告發(fā)布不久，市場情況卻急轉(zhuǎn)直下。滿堂紅研究部高級主任肖文曉表示，從公司分店的情況可以了解到，目前的成交速度和成交量大大降低，來看樓的人也減少了2~4成。

　　記者發(fā)現(xiàn)，廣州焦點搜狐監(jiān)測自廣州市國土資源和房管局網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，以15日和17日的政策出臺為界，廣州市一手住宅網(wǎng)上簽約登記的均價呈現(xiàn)冰火兩重天，幾天時間樓市均價跌破萬元，截至4月20日，房價最低已低至8120元/平方米，下降最大幅度達(dá)29%。

　　4月14日，廣州市一手住宅網(wǎng)上簽約總成交169套，成交面積達(dá)17681平方米，成交的均價為11470元/平方米；15日，廣州市一手住宅網(wǎng)上簽約總成交175套，面積20126平方米，均價為10227元/平方米；16日，廣州市一手住宅網(wǎng)上簽約總成交260套，面積29967平方米，均價為10801元/平方米。

　　4月14日~16日，房價雖有下跌但仍在萬元以上，值得注意的是，15日差別化信貸政策出臺當(dāng)日，廣州樓市成交量已突破了2萬平方米，16號的成交量則逼近了3萬平方米；而隨著17日國務(wù)院直指投資、投機行為的政策出臺，廣州樓市的價格更應(yīng)聲跌至萬元以下。

　　4月17日，廣州市一手住宅網(wǎng)上簽約總成交216套，成交面積達(dá)24542平方米，成交的均價下滑到8839元/平方米；18日，廣州市一手住宅網(wǎng)上簽約總成交197套，成交面積達(dá)21093平方米，成交的均價為8268元/平方米。

　　截至4月20日，監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，廣州樓市均價一路下滑，19日，廣州一手住宅網(wǎng)上簽約成交均價僅為8120元/平方米；同時，根據(jù)搜狐焦點網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，從15號之后，價格在萬元以上的樓盤成交量不斷下滑；20日，廣州銷量排名前十的樓盤中，出售單價上萬元的樓盤僅有一個，而位于增城的某樓盤均價僅為3957元/平方米。

　　“主要是在投資性較強的區(qū)域業(yè)主放盤量大增”，合富輝煌集團首席分析師龍斌表示，在投資氛圍濃厚的區(qū)域，政策出臺造成了一些恐慌性的拋盤。

　　合富輝煌首席市場分析師黎文江認(rèn)為，未來市場預(yù)期樓市價格的調(diào)整將會和貸款利率的上浮相關(guān)，可以預(yù)計此次下調(diào)幅度可能為10%，可以彌補貸款利率上調(diào)帶來的影響。

　　陷入觀望期 成交或降三四成

　　“在新的政策出臺前，整個市場行情還延續(xù)著3月小陽春。”肖文曉說。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者從多家中介機構(gòu)了解到，二手市場上大約有六成的客戶都屬于首次置業(yè)者，今年3月，隨著一手住宅市場升溫，部分“剛需”客戶轉(zhuǎn)至二手市場，各地二手住宅市場的成交量節(jié)節(jié)攀升。滿堂紅地產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)顯示，3月份二手住宅成交宗數(shù)是2月份的6倍多，創(chuàng)下去年下半年以來成交量的新高，僅比2009年成交最旺的3月份少了大約兩成。

　　在價格方面，3月二手住宅成交均價為10288元/平方米，環(huán)比下跌3.2%，但是與去年同期相比上升了41.6%。值得注意的是，廣州二手住宅成交均價已經(jīng)連續(xù)兩月在萬元以上運行。

　　深圳方面，世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月8日~3月14日，二手房市場共成交2244套，與前周相比大幅增長了48.4%，一、二手房的成交量比例為0.16：1。該公司研究部表示，3月二手房成交量出現(xiàn)強勢反彈。

　　在15日的政策中，特別提出二套房貸款首付不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍。不少業(yè)內(nèi)人士就此認(rèn)為，該政策也扼殺了不少改善型購房需求。據(jù)悉，廣州市場上，首次置業(yè)的數(shù)量占了六成，改善型買家約占三成，剩下小部分才是投資炒家。

　　朱欣苑認(rèn)為，二套房首付和貸款利率的調(diào)整雖然對職業(yè)炒家的實際購買影響不大(因其以一次性付款居多)，但對其市場預(yù)期有較大沖擊。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，政策對改善型購房者和出于保值考慮的投資需求打擊較大，由于二套房首付款提高，部分購買力處于邊緣位置的買家無力出手，加劇了市場的觀望氣氛。

　　20日，記者獲悉廣州番禺區(qū)某樓盤甚至出現(xiàn)退房11套的情況，此后該公司負(fù)責(zé)人解釋為門牌號取錯；其后，廣州某開發(fā)商計劃于本周開售的住宅盤也延期推出。

　　記者發(fā)現(xiàn)，廣州珠江新城某公寓樓在3個月前的價格還在3萬元/平方米，并且供不應(yīng)求，而如今，該樓盤價格已經(jīng)整整下滑了5千元。

　　黎文江表示，“五一”之前，買賣雙方將會陷入觀望期。肖文曉也認(rèn)為，預(yù)計近期成交將下滑三四成。(記者 朱玲)