海南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士和經(jīng)濟(jì)學(xué)者就“新國(guó)十條”接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示——

　　樓市新政對(duì)普通購(gòu)房者影響不大

　　針對(duì)我國(guó)近期部分城市房?jī)r(jià)、地價(jià)出現(xiàn)過(guò)快上漲的勢(shì)頭、投機(jī)性購(gòu)房再度活躍的現(xiàn)象，前日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲通知》(下稱(chēng)“新國(guó)十條”)，再次重申嚴(yán)打“炒房”現(xiàn)象，對(duì)商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。

　　昨日，記者對(duì)海南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)資深人士及經(jīng)濟(jì)學(xué)者進(jìn)行采訪，請(qǐng)他們就“新國(guó)十條”對(duì)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)以及普通購(gòu)房者的影響進(jìn)行解讀。據(jù)介紹，“新國(guó)十條”的主旨在嚴(yán)打炒房、為當(dāng)?shù)貥鞘小皵D水”。對(duì)海南本地普通購(gòu)房者影響不大。

　　1 地方政府須堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲

　　“新國(guó)十條”要求，各地區(qū)、各有關(guān)部門(mén)要切實(shí)履行穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障職責(zé)，必須充分認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的危害性，認(rèn)真落實(shí)中央確定的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，采取堅(jiān)決的措施遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)民生改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　“從‘新國(guó)十條’的第一點(diǎn)要求可以看出，國(guó)家再次重申地方各級(jí)政府必須與中央‘步調(diào)一致’地采取具體調(diào)控手段，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。”海南房地產(chǎn)業(yè)資深人士汪志軍說(shuō)。

　　汪志軍認(rèn)為，在之前的相關(guān)樓市政策公布以后，一部分地區(qū)的房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)短暫走低后，又重新迅速上揚(yáng)，這里面可能出現(xiàn)一些地方政府遏制房?jī)r(jià)激增手腕不“強(qiáng)硬”的問(wèn)題。此次“新國(guó)十條”強(qiáng)調(diào)各級(jí)政府必須遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

　　2 明確責(zé)任 建立約談巡查和問(wèn)責(zé)制度

　　“新國(guó)十條”要求各地區(qū)、各有關(guān)部門(mén)建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制，明確指出，穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作實(shí)行省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制，住建部、監(jiān)察部等部門(mén)要對(duì)省級(jí)人民政府的相關(guān)工作進(jìn)行考核，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，建立約談、巡查和問(wèn)責(zé)制度。對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。

　　海南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，海南已經(jīng)在這一方面率先“試水”，起到了一些積極的示范作用。“實(shí)際上從去年末起，海南省有關(guān)部門(mén)就約談了一些大型房產(chǎn)投資企業(yè)負(fù)責(zé)人。”汪志軍表示，在過(guò)去一段時(shí)間內(nèi)，海南的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度“領(lǐng)跑”全國(guó)，隨后，海南省有關(guān)部門(mén)“試水”約談制度等，效果明顯。汪志軍認(rèn)為，此次“新國(guó)十條”明確這些問(wèn)責(zé)制度，實(shí)際上是在海南“試水”問(wèn)責(zé)制度見(jiàn)效的基礎(chǔ)上，在全國(guó)加以推廣。

　　3 有的放矢 住房信貸政策將更加嚴(yán)格

　　“新國(guó)十條”要求實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高……

　　“這次的‘新國(guó)十條’要求商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款。”汪志軍指出，該要求最能體現(xiàn)此次“國(guó)十條”的核心主旨：嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房，目的就是為樓市“擠水”，對(duì)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展大有裨益。

　　4 稅收部門(mén) 應(yīng)對(duì)樓市收益發(fā)揮調(diào)節(jié)作用

　　“新國(guó)十條”要求，財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門(mén)要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。

　　“該要求的提出，實(shí)際上就是國(guó)家對(duì)外放出的一個(gè)‘風(fēng)聲’或者說(shuō)是一個(gè)‘信號(hào)’，給高價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)‘預(yù)冷’，提醒一些高價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目要小心了。”海南知名經(jīng)濟(jì)學(xué)者王毅武教授說(shuō)，該要求就是對(duì)部分定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商的一種“告誡”。

　　5 加大供給 對(duì)于居住用地增加總量供應(yīng)

　　另外，“新國(guó)十條”明令，國(guó)土資源部要指導(dǎo)督促各地及時(shí)制定并公布以住房為主的房地產(chǎn)供地計(jì)劃，并切實(shí)予以落實(shí)，增加住房用地的有效供應(yīng)。對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。要依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對(duì)收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。

　　王毅武說(shuō)，“從這一條要求可以看出，國(guó)家對(duì)民生保障房產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，會(huì)給予更多的優(yōu)惠政策。”

　　6 調(diào)控配置 優(yōu)先供應(yīng)保障性住房用地

　　中小型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量70%。

　　“新國(guó)十條”提出，應(yīng)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，各地要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設(shè)數(shù)量和比例。其中，保障性住房、棚戶(hù)區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)……房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng)。

　　汪志軍表示，雖然硬性要求保障性住房等的開(kāi)發(fā)比例，其主旨意圖是好的，想盡可能多地解決百姓住房問(wèn)題，然而這一比例如何界定，仍存在“因地制宜”的問(wèn)題。拿海南這個(gè)經(jīng)濟(jì)薄弱的省來(lái)說(shuō)，旅游產(chǎn)業(yè)及相前配套產(chǎn)業(yè)是本省的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，也是地區(qū)經(jīng)濟(jì)收入的主要來(lái)源之一，如果過(guò)多削弱旅游地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)比例，會(huì)影響經(jīng)濟(jì)收益，進(jìn)而可能會(huì)影響投入到保障性住房等安居工程上的資金總量。

　　7 硬性規(guī)定 確保完成保障性住房任務(wù)

　　為加快保障性安居工程建設(shè)，“新國(guó)十條”要求，要確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套、各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造住房280萬(wàn)套的工作任務(wù)。住建部要與各省級(jí)人民政府簽訂住房保障工作目標(biāo)責(zé)任書(shū)，落實(shí)工作責(zé)任……住建部要會(huì)同有關(guān)部門(mén)抓緊制定2010-2012年保障性住房建設(shè)規(guī)劃，并在2010年7月底前向全社會(huì)公布。

　　“這是一個(gè)強(qiáng)制性的要求，目的就是要確保各地安居工程建設(shè)必須到位。”王毅武認(rèn)為，過(guò)去一年中，由于種種原因，一些地區(qū)的保障性住房、棚戶(hù)區(qū)改造住房沒(méi)能及時(shí)“達(dá)標(biāo)”，因此在該要求中，明確了這一硬性規(guī)定，旨在維護(hù)政府的公信力，繼續(xù)讓老百姓保持信心。

　　8 加強(qiáng)監(jiān)管 嚴(yán)查土地閑置及炒地行為

　　“新國(guó)十條”還提出，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管，加大專(zhuān)項(xiàng)整治和清理力度，嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規(guī)行為的企業(yè)新購(gòu)置土地。對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門(mén)暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。

　　“以上要求都是在強(qiáng)調(diào)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，各級(jí)政府要做到‘必須有作為、不能不監(jiān)管、不能亂作為’。”王毅武指出，這或許是中央針對(duì)一些地區(qū)政府存在“打自己小算盤(pán)”的情況，再次作出的明確要求，旨在要求各級(jí)地方政府，尤其是一些房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的地區(qū)政府，必須拿出行之有效的手段加以調(diào)控。

　　9 加大處罰 捂盤(pán)惜售等行為將受?chē)?yán)處

　　在加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管的同時(shí)，“新國(guó)十條”還要求加大交易秩序監(jiān)管力度。對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷(xiāo)售備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部銷(xiāo)售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。住建部門(mén)要對(duì)已發(fā)放預(yù)售許可證的商品住房項(xiàng)目進(jìn)行清理，對(duì)存在捂盤(pán)惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要加大曝光和處罰力度，問(wèn)題嚴(yán)重的要取消經(jīng)營(yíng)資格，對(duì)存在違法違規(guī)行為的要追究相關(guān)人員的責(zé)任。

　　“該要求還指出，各地人民政府要對(duì)本地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行一次檢查，及時(shí)糾正和嚴(yán)肅處理違法違規(guī)行為，檢查處理結(jié)果要于2010年6月底之前報(bào)國(guó)務(wù)院。”王毅武表示，該要求旨在嚴(yán)打開(kāi)發(fā)商“趁亂打劫”式的開(kāi)發(fā)和盈利。

　　完善制度 及時(shí)披露房地產(chǎn)市場(chǎng)信息

　　“新國(guó)十條”最后提出，要完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度。各地要及時(shí)向社會(huì)公布住房建設(shè)計(jì)劃和住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃。住建部要加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)。統(tǒng)計(jì)部門(mén)要研究發(fā)布能夠反映不同區(qū)位、不同類(lèi)型住房?jī)r(jià)格變動(dòng)的信息。

　　“總的來(lái)看，‘新國(guó)十條’的頒布，對(duì)穩(wěn)定海南房地產(chǎn)市場(chǎng)，促其健康發(fā)展有積極的作用，可以較好地‘?dāng)D出’海南樓市當(dāng)中的‘泡沫’。不過(guò)對(duì)于潛在購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，影響不大。”王毅武認(rèn)為，該要求目的就是要讓老百姓有知情權(quán)，讓老百姓能夠起到監(jiān)督政府作為的作用。 記者 崔曉