海南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士和經(jīng)濟學(xué)者就“新國十條”接受本報記者采訪時表示——

　　樓市新政對普通購房者影響不大

　　針對我國近期部分城市房價、地價出現(xiàn)過快上漲的勢頭、投機性購房再度活躍的現(xiàn)象，前日，國務(wù)院出臺《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲通知》(下稱“新國十條”)，再次重申嚴打“炒房”現(xiàn)象，對商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

　　昨日，記者對海南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)資深人士及經(jīng)濟學(xué)者進行采訪，請他們就“新國十條”對海南房地產(chǎn)市場以及普通購房者的影響進行解讀。據(jù)介紹，“新國十條”的主旨在嚴打炒房、為當?shù)貥鞘小皵D水”。對海南本地普通購房者影響不大。

　　1 地方政府須堅決遏制房價過快上漲

　　“新國十條”要求，各地區(qū)、各有關(guān)部門要切實履行穩(wěn)定房價和住房保障職責(zé)，必須充分認識房價過快上漲的危害性，認真落實中央確定的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，采取堅決的措施遏制房價過快上漲，促進民生改善和經(jīng)濟發(fā)展。

　　“從‘新國十條’的第一點要求可以看出，國家再次重申地方各級政府必須與中央‘步調(diào)一致’地采取具體調(diào)控手段，遏制房價過快上漲。”海南房地產(chǎn)業(yè)資深人士汪志軍說。

　　汪志軍認為，在之前的相關(guān)樓市政策公布以后，一部分地區(qū)的房價經(jīng)過短暫走低后，又重新迅速上揚，這里面可能出現(xiàn)一些地方政府遏制房價激增手腕不“強硬”的問題。此次“新國十條”強調(diào)各級政府必須遏制房價過快上漲。

　　2 明確責(zé)任 建立約談巡查和問責(zé)制度

　　“新國十條”要求各地區(qū)、各有關(guān)部門建立考核問責(zé)機制，明確指出，穩(wěn)定房價和住房保障工作實行省級人民政府負總責(zé)、城市人民政府抓落實的工作責(zé)任制，住建部、監(jiān)察部等部門要對省級人民政府的相關(guān)工作進行考核，加強監(jiān)督檢查，建立約談、巡查和問責(zé)制度。對穩(wěn)定房價、推進保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。

　　海南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)普遍認為，海南已經(jīng)在這一方面率先“試水”，起到了一些積極的示范作用。“實際上從去年末起，海南省有關(guān)部門就約談了一些大型房產(chǎn)投資企業(yè)負責(zé)人。”汪志軍表示，在過去一段時間內(nèi)，海南的房價增長速度“領(lǐng)跑”全國，隨后，海南省有關(guān)部門“試水”約談制度等，效果明顯。汪志軍認為，此次“新國十條”明確這些問責(zé)制度，實際上是在海南“試水”問責(zé)制度見效的基礎(chǔ)上，在全國加以推廣。

　　3 有的放矢 住房信貸政策將更加嚴格

　　“新國十條”要求實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高……

　　“這次的‘新國十條’要求商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。”汪志軍指出，該要求最能體現(xiàn)此次“國十條”的核心主旨：嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，目的就是為樓市“擠水”，對海南房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展大有裨益。

　　4 稅收部門 應(yīng)對樓市收益發(fā)揮調(diào)節(jié)作用

　　“新國十條”要求，財政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門要嚴格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。

　　“該要求的提出，實際上就是國家對外放出的一個‘風(fēng)聲’或者說是一個‘信號’，給高價房地產(chǎn)市場‘預(yù)冷’，提醒一些高價房地產(chǎn)項目要小心了。”海南知名經(jīng)濟學(xué)者王毅武教授說，該要求就是對部分定價過高、漲幅過快的樓盤開發(fā)商的一種“告誡”。

　　5 加大供給 對于居住用地增加總量供應(yīng)

　　另外，“新國十條”明令，國土資源部要指導(dǎo)督促各地及時制定并公布以住房為主的房地產(chǎn)供地計劃，并切實予以落實，增加住房用地的有效供應(yīng)。對房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。要依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。

　　王毅武說，“從這一條要求可以看出，國家對民生保障房產(chǎn)項目的開發(fā)，會給予更多的優(yōu)惠政策。”

　　6 調(diào)控配置 優(yōu)先供應(yīng)保障性住房用地

　　中小型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量70%。

　　“新國十條”提出，應(yīng)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，各地要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設(shè)數(shù)量和比例。其中，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)……房價過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品住房供應(yīng)。

　　汪志軍表示，雖然硬性要求保障性住房等的開發(fā)比例，其主旨意圖是好的，想盡可能多地解決百姓住房問題，然而這一比例如何界定，仍存在“因地制宜”的問題。拿海南這個經(jīng)濟薄弱的省來說，旅游產(chǎn)業(yè)及相前配套產(chǎn)業(yè)是本省的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，也是地區(qū)經(jīng)濟收入的主要來源之一，如果過多削弱旅游地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)的開發(fā)比例，會影響經(jīng)濟收益，進而可能會影響投入到保障性住房等安居工程上的資金總量。

　　7 硬性規(guī)定 確保完成保障性住房任務(wù)

　　為加快保障性安居工程建設(shè)，“新國十條”要求，要確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)。住建部要與各省級人民政府簽訂住房保障工作目標責(zé)任書，落實工作責(zé)任……住建部要會同有關(guān)部門抓緊制定2010-2012年保障性住房建設(shè)規(guī)劃，并在2010年7月底前向全社會公布。

　　“這是一個強制性的要求，目的就是要確保各地安居工程建設(shè)必須到位。”王毅武認為，過去一年中，由于種種原因，一些地區(qū)的保障性住房、棚戶區(qū)改造住房沒能及時“達標”，因此在該要求中，明確了這一硬性規(guī)定，旨在維護政府的公信力，繼續(xù)讓老百姓保持信心。

　　8 加強監(jiān)管 嚴查土地閑置及炒地行為

　　“新國十條”還提出，加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管，加大專項整治和清理力度，嚴格依法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規(guī)行為的企業(yè)新購置土地。對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證監(jiān)部門暫停批準其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。

　　“以上要求都是在強調(diào)，對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控，各級政府要做到‘必須有作為、不能不監(jiān)管、不能亂作為’。”王毅武指出，這或許是中央針對一些地區(qū)政府存在“打自己小算盤”的情況，再次作出的明確要求，旨在要求各級地方政府，尤其是一些房價過快上漲的地區(qū)政府，必須拿出行之有效的手段加以調(diào)控。

　　9 加大處罰 捂盤惜售等行為將受嚴處

　　在加強市場監(jiān)管的同時，“新國十條”還要求加大交易秩序監(jiān)管力度。對取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。住建部門要對已發(fā)放預(yù)售許可證的商品住房項目進行清理，對存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要加大曝光和處罰力度，問題嚴重的要取消經(jīng)營資格，對存在違法違規(guī)行為的要追究相關(guān)人員的責(zé)任。

　　“該要求還指出，各地人民政府要對本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為進行一次檢查，及時糾正和嚴肅處理違法違規(guī)行為，檢查處理結(jié)果要于2010年6月底之前報國務(wù)院。”王毅武表示，該要求旨在嚴打開發(fā)商“趁亂打劫”式的開發(fā)和盈利。

　　完善制度 及時披露房地產(chǎn)市場信息

　　“新國十條”最后提出，要完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。各地要及時向社會公布住房建設(shè)計劃和住房用地年度供應(yīng)計劃。住建部要加快個人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)。統(tǒng)計部門要研究發(fā)布能夠反映不同區(qū)位、不同類型住房價格變動的信息。

　　“總的來看，‘新國十條’的頒布，對穩(wěn)定海南房地產(chǎn)市場，促其健康發(fā)展有積極的作用，可以較好地‘擠出’海南樓市當中的‘泡沫’。不過對于潛在購房者來說，影響不大。”王毅武認為，該要求目的就是要讓老百姓有知情權(quán)，讓老百姓能夠起到監(jiān)督政府作為的作用。 記者 崔曉