15日新“國(guó)四條”出臺(tái)時(shí)，有人將其視作中央調(diào)控樓市政策的“落靴”，可事實(shí)上，這就像是蜈蚣腳上的一只靴子落地了，隨后還有更多的“靴”要落下來(lái)。17日，更猛烈的調(diào)控政策出臺(tái)了，國(guó)務(wù)院發(fā)出通知指出，商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。這被人稱作新“國(guó)十條”的通知再度引發(fā)樓市震動(dòng)，有人坦言，這將是新一輪調(diào)控的開(kāi)始，這次調(diào)控政策可能是有史以來(lái)力度最大的一次。

　　中央調(diào)控“猛藥”不斷

　　18日杭州有樓盤

　　交出近期開(kāi)盤最差成績(jī)單

　　就在中央出臺(tái)調(diào)控政策組合拳的同時(shí)，杭州的房產(chǎn)市場(chǎng)也正經(jīng)歷著一個(gè)集中開(kāi)盤的旺季。上周末杭城就有12個(gè)樓盤開(kāi)盤，共推出近千套房源，從銷售情況以及購(gòu)房者的反應(yīng)來(lái)看，調(diào)控政策的出臺(tái)并沒(méi)有引發(fā)市場(chǎng)大的波動(dòng)。從透明樓市顯示的數(shù)據(jù)看，上周末兩天，杭州樓市的預(yù)定、成交成績(jī)都相當(dāng)不錯(cuò)，周六預(yù)定34套、成交729套，周日預(yù)定193套、成交389套(截至昨晚9點(diǎn))。

　　但從現(xiàn)場(chǎng)銷售來(lái)看，由于調(diào)控政策的“威懾”，各盤也難重現(xiàn)之前“日光”的風(fēng)光場(chǎng)景了。在新“國(guó)四條”出臺(tái)第二日，竹海水韻、公元沐橋和保利東灣等樓盤開(kāi)盤，預(yù)定率在85%左右，其中，竹海水韻和公元沐橋都已基本售罄。而新“國(guó)十條”出臺(tái)后第二天，也就是昨天，杭州有賀田尚城、海派風(fēng)景、元都新苑等樓盤開(kāi)盤，各盤銷售情況有了明顯差距。截至昨天下午4點(diǎn)左右，海派風(fēng)景共推的139套房源中，9號(hào)樓基本售罄，8號(hào)樓只預(yù)定了1/3；只推了100套房源的元都新苑倒是有97%的房源已被預(yù)定，僅1號(hào)樓幾套房源剩余；而賀田尚城到昨天下午4點(diǎn)，大概還有50%的余房。這樣的表現(xiàn)，對(duì)比之前一開(kāi)盤就“日光”的火爆局面，可以說(shuō)是最“差”成績(jī)單。

　　絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者表示，由于新政才出，細(xì)則也未出臺(tái)，加上雙休日的關(guān)系，市場(chǎng)反應(yīng)還不明顯，但中央調(diào)控的決心顯而易見(jiàn)，勢(shì)必會(huì)在短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)造成影響。現(xiàn)場(chǎng)也有購(gòu)房者已經(jīng)決定，因?yàn)槭赘冻蓴?shù)、貸款難度的提高以及未來(lái)政策繼續(xù)收緊的預(yù)期，暫時(shí)放棄買房的打算。

　　新政威懾作用明顯

　　開(kāi)發(fā)商靜觀政策走向

　　這次的調(diào)控新政被業(yè)內(nèi)視作“力度空前”，后續(xù)細(xì)則未出，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)已經(jīng)起到了很大的震懾作用。“如果這個(gè)政策坐實(shí)，溫州人炒房客會(huì)就此遭遇重創(chuàng)。”“樓市可能就此降溫、下行。”“短期內(nèi)房?jī)r(jià)可能會(huì)下跌。”……不少業(yè)內(nèi)人士做出了對(duì)后市走向不樂(lè)觀的判斷，一些近期正積極準(zhǔn)備開(kāi)盤的樓盤開(kāi)發(fā)商也放慢腳步，想根據(jù)政策走向以及市場(chǎng)反應(yīng)再做開(kāi)盤調(diào)整。

　　“因?yàn)樾抡�的關(guān)系，下一批房源準(zhǔn)備上調(diào)價(jià)格的動(dòng)作也停止了。”一位開(kāi)發(fā)商坦言，三日來(lái)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的舉措密集推出后，開(kāi)盤節(jié)奏和定價(jià)策略都有所調(diào)整。據(jù)了解，近期杭州還有西溪風(fēng)情、遠(yuǎn)洋公館、金都·高爾夫藝墅、廣宇·上東城、冠宇·雋園、萬(wàn)科·陽(yáng)光天際等10個(gè)樓盤開(kāi)盤，其中一些開(kāi)發(fā)商表示，由于后續(xù)的調(diào)控政策不明朗，也無(wú)法預(yù)測(cè)屆時(shí)的市場(chǎng)反應(yīng)，所以只能采取按兵不動(dòng)的策略。“如果市場(chǎng)反應(yīng)不會(huì)過(guò)于下行，我們會(huì)照常開(kāi)盤；如果到時(shí)市場(chǎng)不好，我們會(huì)考慮繼續(xù)蓄客，推遲開(kāi)盤，畢竟目前公司還不缺資金。”

　　二手樓市對(duì)政策反應(yīng)最快 一兩月來(lái)首現(xiàn)房東小幅下調(diào)房?jī)r(jià)

　　昨天，經(jīng)紀(jì)人小沈一天內(nèi)接了三個(gè)房東的電話，全部是下調(diào)房子掛牌價(jià)格的。其中，一位房東一天內(nèi)，連續(xù)兩次下調(diào)掛牌價(jià)格。這套位于文一路的房子，先是從掛價(jià)315萬(wàn)元下調(diào)到312萬(wàn)元，不到三小時(shí)，房東又打來(lái)電話，說(shuō)是房子價(jià)格再降到310萬(wàn)元。調(diào)完價(jià)后，這位房東還誠(chéng)心地向小沈表示：如果有人看中房子，價(jià)格好商量。

　　上周四，繼國(guó)務(wù)院出臺(tái)“新國(guó)四條”后，上周六，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的“新國(guó)十條”又重磅出擊。短短幾天，近一兩個(gè)月來(lái)處于賣方市場(chǎng)的樓市，出現(xiàn)了驚天大逆轉(zhuǎn)，陸續(xù)出臺(tái)的房產(chǎn)政策給當(dāng)下瘋漲的樓市，澆了盆冷水。有業(yè)內(nèi)人士直言：房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭將暫告段落。

　　上周末，活躍在一線的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人劉峰強(qiáng)烈感受到樓市的這一逆轉(zhuǎn)。上周六，他成交了一套淺水灣城市花園的二手房，房東掛牌價(jià)格是305萬(wàn)元，最后299萬(wàn)元成交。這是一個(gè)多月來(lái)，劉峰遇到的首次二手房降價(jià)成交案例。令他更吃驚的是，一位習(xí)慣坐地起價(jià)的房東，昨天竟然主動(dòng)找到他，表示愿意以最初的掛牌價(jià)格出售房子。

　　“沒(méi)想到房東心態(tài)變化這么快，信心急劇下降。房產(chǎn)新政才出來(lái)一兩天，有些反應(yīng)快的賣家感覺(jué)到市場(chǎng)苗頭不對(duì)了，趕快降價(jià)賣房。不過(guò)，新政真正大面積影響市場(chǎng)，應(yīng)該在下周(本周)。”劉峰認(rèn)為。

　　限制外地人購(gòu)房將對(duì)樓市震蕩最大 近兩天二手房日成交量下滑一半

　　“下周開(kāi)始，估計(jì)市場(chǎng)上會(huì)出現(xiàn)房東降價(jià)，大量二手房交易‘爆單’的情況，這些單子要么是買家看空后市毀約，要么是原有的首付條件跟新政策不符。”劉峰預(yù)測(cè)。

　　實(shí)際上，上周末的樓市已受到了房產(chǎn)新政的影響，二手房成交量急劇下滑。記者查詢了杭州透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)：上周六，杭城二手房成交了102套；昨天，二手房?jī)H成交了96套。這兩天二手房成交量跟之前日均成交200套左右相比，減少了近一半。

　　昨天記者采訪中發(fā)現(xiàn)，大部分房產(chǎn)中介人士認(rèn)為：新“國(guó)四條”關(guān)于“二套房首付五成、利率為基準(zhǔn)的1.1倍”對(duì)市場(chǎng)影響并不大。因?yàn)槟壳埃�二套房貸已經(jīng)實(shí)行首付四成，利率為基準(zhǔn)的1.1倍。新政要求二套房貸首付增加一成，對(duì)于在前一波賺得盆滿缽滿的炒房者來(lái)說(shuō)，負(fù)擔(dān)不大。而緊接著上周六出臺(tái)的新“國(guó)十條”中提出“對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。”這條限制了外地人購(gòu)房，將震蕩樓市。

　　專家看法：

　　供求雙方短期內(nèi)將進(jìn)入博弈期 新政執(zhí)行力度如何決定最終調(diào)控效果

　　此番新“國(guó)十條”以及新“國(guó)四條”緊接著先后出臺(tái)，其對(duì)樓市的調(diào)控嚴(yán)厲程度可謂空前。“這應(yīng)該說(shuō)是樓市非常時(shí)期的非常措施，從中也可以看出中央政府遏制高房?jī)r(jià)的決心非常明確。”資深房產(chǎn)評(píng)論人丁建剛?cè)绱嗽u(píng)價(jià)調(diào)控新政。

　　對(duì)于后市，丁建剛判斷稱：“杭州樓市短期內(nèi)將進(jìn)入一個(gè)考驗(yàn)和觀望期，交易量的下降是肯定的，但也不會(huì)冷到像2008年年底時(shí)那樣的冰凍狀態(tài)。預(yù)計(jì)接下去的市場(chǎng)仍然會(huì)有一定的成交量在走，當(dāng)中主要是沒(méi)怎么受到新政影響的這部分人群，包括首套購(gòu)房者，以及二套房的改善型自住購(gòu)買人群，像后者雖然利率有所上調(diào)，但因?yàn)槭亲宰⌒枨螅�在�?jīng)濟(jì)條件允許的情況下，看到喜歡的房子可能也就買了。”

　　“這次調(diào)控旨在改變樓市的供需狀況，矛頭直指投資、投機(jī)性需求，同時(shí)也涉及了一部分改善性需求，應(yīng)該說(shuō)在需求這一方面大力擰緊了水龍頭；另一方面，新政中也提及開(kāi)發(fā)商要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部銷售房源，也就是打擊捂盤的意思，希望在供應(yīng)上也有一定的放量；因此，如果政策真正能夠得到全面貫徹落實(shí)，那么肯定會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大的影響，達(dá)到平抑房?jī)r(jià)的效果。”雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳分析。

　　至于房?jī)r(jià)，丁建剛認(rèn)為接下去將再次進(jìn)入開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的博弈期，短期內(nèi)房?jī)r(jià)明顯下行的可能性不大。“最可能出現(xiàn)的情況是成交量減少，但仍然比較穩(wěn)定，購(gòu)房者再要買房會(huì)從容很多，開(kāi)發(fā)商則可能會(huì)推出一定的優(yōu)惠措施來(lái)促銷，同時(shí)也將放慢推盤步驟。”他認(rèn)為這背后的原因有二：首先，開(kāi)發(fā)商們的資金狀況要明顯好于2008年時(shí)的捉襟見(jiàn)肘，就算市場(chǎng)冰凍沒(méi)有成交量，支撐個(gè)半年也沒(méi)有問(wèn)題；其次，目前市場(chǎng)的可售存量不多，住宅甚至只有四千套，再加上開(kāi)發(fā)商會(huì)放慢推盤，短期內(nèi)市場(chǎng)的供應(yīng)量將保持在一個(gè)比較低的水平上。

　　“此次新政對(duì)樓市能調(diào)控幾何，關(guān)鍵還是看最終的執(zhí)行力度，以及新政的持續(xù)時(shí)間。”浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)趙杭生則認(rèn)為，目前細(xì)則尚未出臺(tái)，新政中的一些原則性政策概念模糊，難以界定，最終能否達(dá)到預(yù)期的調(diào)控效果還有待觀察。

　　讀者提問(wèn)：新政下，我們的這些問(wèn)題如何解決？

　　新政連續(xù)出臺(tái)后，不少讀者通過(guò)電話、網(wǎng)絡(luò)提出了不少實(shí)際問(wèn)題。

　　詹先生：新“國(guó)十條”里提出，對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款，那么蕭山、余杭的納稅系統(tǒng)是跟杭州主城區(qū)分開(kāi)的，是不是意味著今后杭州主城區(qū)的人到余杭、蕭山買房就拿不到貸款了？

　　林女士：我最近剛剛買了一套房，是第三套住房，也支付了五成的首付，如果按照新政執(zhí)行，銀行不批給我貸款，我能不能退房？因?yàn)閲?guó)家政策原因?qū)е碌倪`約，還要付違約金嗎？

　　李先生：新政里提到的“商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)”怎么界定？杭州算嗎？

　　陳先生：新政明顯對(duì)異地購(gòu)房貸款進(jìn)行控制，我想知道這會(huì)不會(huì)影響杭州的購(gòu)房入戶政策？今后我們外地人想在杭州購(gòu)房入戶是不是只有全額付清一條路？(記者 金萍 陳賁 王筱璐）