繼4月14日國務(wù)院常務(wù)會議研究部署遏制部分城市房價過快上漲，包括二套房貸執(zhí)行五成首付、貸款利率1.1倍在內(nèi)的新“國四條”政策措施之后，17日，國務(wù)院再次下發(fā)“要求高房價地區(qū)可停發(fā)第三套及以上房貸”的通知�？陀^地說，近期推出的一系列調(diào)控房價“組合拳”已向市場發(fā)出了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的最強(qiáng)音，并再次掀起了樓市是否即將出現(xiàn)拐點(diǎn)的業(yè)界爭論。更有人士大膽預(yù)測，新政將大大影響投機(jī)者的市場預(yù)期，高房價將不可持續(xù)，很有可能出現(xiàn)20%%以上的跌幅。

　　近年最為嚴(yán)厲的調(diào)控新政

　　或?qū)⒁�發(fā)樓市拐點(diǎn)

　　“這是近年來最為嚴(yán)厲的調(diào)控樓市、打壓房價的政策！”多位業(yè)內(nèi)人士如此評價上周連續(xù)出臺的房貸政策的出手力度。記者采訪了解到，自從去年12月9日國務(wù)院常務(wù)會議提出“抑制部分城市房價過快上漲”的調(diào)控措施之后，包括大連在內(nèi)的全國樓市始終處于市場與政策的激烈博弈之中，而“兩會”前后各地頻頻刷新的“地王”紀(jì)錄，以及3月份一二線城市房地產(chǎn)交易的價量齊升，表明市場化的商品房似乎不太聽政策的話，在政策調(diào)控幾乎處于尷尬的失效局面的情況下，調(diào)控政策力度不斷加大，并再次重拳出手直指炒房和投機(jī)性購房行為就不足為奇。

　　對此，我市專業(yè)的房地產(chǎn)調(diào)研機(jī)構(gòu)———指南針地產(chǎn)市場部負(fù)責(zé)人袁曉姬表示，2009年，中國房地產(chǎn)市場完成了一次“漂亮的轉(zhuǎn)身”，以大連為例，全年房價的漲幅為18%%。盡管2010年大連樓市的潛在供應(yīng)充足，但春季房交會期間樓盤報價出現(xiàn)上千元的“跳空”高開，已令部分購房者產(chǎn)生了恐慌情緒，在有效供應(yīng)尚未明朗的情況下，如果政策再不出手，房價漲幅將趨于失控。

　　而記者采訪了解到，與以往“光打雷不下雨”的調(diào)控效果相比，本次疾風(fēng)暴雨式的地產(chǎn)新政策，或許會引發(fā)樓市新的拐點(diǎn)。采訪中，我市某國有商業(yè)銀行房貸部人士認(rèn)為，“金融政策對房地產(chǎn)市場的影響最為直接，不斷抬高的房貸門檻會為樓市起到迅速的降溫作用。”從目前來看，我市各商業(yè)銀行正在嚴(yán)格實(shí)行首付3成以上的一套房貸政策，而本周起，首付5成以上的二套房貸政策也會被各銀行陸續(xù)執(zhí)行。

　　政策打壓效應(yīng)初步顯現(xiàn)

　　購房者急搭房貸優(yōu)惠“末班車”

　　昨日，記者從我市多家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)了解到，在“二套房”新政公布的短短幾天時間內(nèi)，市場已產(chǎn)生了強(qiáng)烈的反應(yīng)。一方面，相當(dāng)一部分二套房買家為了能趕上二手房貸政策優(yōu)惠的“末班車”，迫切地希望早日成交；另一方面，與春季房交會期間的“坐地漲價”的從容心態(tài)形成鮮明對比，賣家由于對后續(xù)調(diào)控新政的忌憚，開始主動地降低價格預(yù)期，部分房源報價已出現(xiàn)了小幅下調(diào)。

　　采訪中，市內(nèi)一家股份制銀行的理財規(guī)劃師給記者算了一筆賬，目前，大連中心城區(qū)大多數(shù)商品房的總價款都在100萬元以上，如果按照百萬整數(shù)計(jì)算，首付五成的按揭貸款為50萬元，貸款年限為20年，采用等額本息方式還款的話，此次調(diào)整后執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%%，購房者的實(shí)際利率將達(dá)到6.53%%，“利率從打八折到調(diào)整為1.1倍后，月還款需要多支付500多元利息，額外增加的總還款將超過12萬元，再加上首付比例的提高，將大大增加購房成本�！笨梢灶A(yù)期，在新政策正式落地之后，三套房貸的“停供”將令投機(jī)客逐步退出市場，而剛性需求和改善性需求的購房者將陷入觀望。

　　非理性價格泡沫將被擠出

　　本次新政將對大連樓市產(chǎn)生怎樣的震動和后續(xù)效應(yīng)？對此，業(yè)內(nèi)人士分析，由于本輪調(diào)控政策不再是“隔靴搔癢”，矛頭直指投機(jī)性炒房群體，如果執(zhí)行有力，將對市場產(chǎn)生強(qiáng)烈影響。

　　對于大連樓市來說，雖然短期內(nèi)不足以引發(fā)如2008年遽然冷縮的樓市拐點(diǎn)，但足以擠壓掉自去年以來非理性上漲的價格泡沫，如果持續(xù)觀望引發(fā)成交量的下滑，價格必然會出現(xiàn)一定程度的調(diào)整。畢竟，本次政策的強(qiáng)勢出臺已充分表達(dá)了政府調(diào)控的決心，隨著各項(xiàng)細(xì)化措施的落地執(zhí)行，將對平穩(wěn)大連房價起著至關(guān)重要的作用。

　　同時，大連樓市的運(yùn)行也有其自身的支撐因素，包括負(fù)利率時代下投資需求的釋放，市政改造所產(chǎn)生的安置需求，以及外來購買力對樓市的推動等。采訪中，指南針地產(chǎn)分析師重點(diǎn)談到了通脹預(yù)期下的房地產(chǎn)需求，以今年3月份2.4%%的 C P I同比漲幅為例，對比2.25%%的一年期定期存款利率，意味著實(shí)際利率為負(fù)，在貨幣購買力下降甚至貶值的情況下，包括不動產(chǎn)、黃金、珠寶等實(shí)物形式存在的資產(chǎn)將因通脹的杠桿作用，其實(shí)際價值得以快速上升。另外，大連城市定位的升級，以及外地購買力的不斷涌入，將對城市中心區(qū)樓市產(chǎn)生支撐作用，上述現(xiàn)象都是評判大連樓市今后走勢的重要參考因素。(孫廣洋)