“你看沒看網(wǎng)上的房地產(chǎn)市場崩盤時間表？”“我這看了一年多的房子,房價是越看越高,一年前能買大臥室的錢現(xiàn)在只夠買個小衛(wèi)生間了!”“房價到底會不會降,什么時候能降？”最近一段時間,蝸居的人們頻繁發(fā)出類似的“天問”。

　　盡管國家頻頻就過熱的房地產(chǎn)市場出臺調(diào)控政策,但房地產(chǎn)市場還是似乎難以冷靜,而且大有“踏著春天的腳步再上層樓”的沖動。那么,中國的房地產(chǎn)市場會否迎來一個拐點？頻繁上漲的房價是否確屬剛性需求拉動,難以掉頭？

　 《證券日報》記者就此問題向部分房地產(chǎn)公司、中介公司詢問,多數(shù)公司打起“太極”,表示長期看房地產(chǎn)行業(yè)向好趨勢不會改變。而對于房價何時會降、降幅是多少等問題三緘其口。只有安居客CEO梁偉平先生預(yù)測2011年下半年房價能夠回歸理性,但這“理性”的房價又是個迷。

　　動用祖輩積蓄 還是透支孫輩購買力？

　　隨著2009年房地產(chǎn)市場回暖并持續(xù)高溫運(yùn)行至今,中國樓市“泡沫論”再次漫天飛揚(yáng)。在世聯(lián)地產(chǎn)(002285,股吧)首席分析師王海斌看來,按照泡沫價格超過價值的定義來判斷住宅價格并不準(zhǔn)確,畢竟住宅定價不同于一般商品的“成本+品牌”的定價模式。住宅的定價還包含周邊的配套設(shè)施,涉及經(jīng)濟(jì)、文化、綠化、交通等方面。如今大城市周邊郊區(qū)的房價已經(jīng)先于這些設(shè)施漲起來了,這在一定程度上透支了未來的上漲空間。

　　金地集團(tuán)(600383,股吧)表示,部分城市的房地產(chǎn)市場確實呈現(xiàn)出過熱的發(fā)展態(tài)勢,但是否出現(xiàn)泡沫還有待進(jìn)一步觀察。現(xiàn)在剛性需求正在慢慢釋放,過熱的狀態(tài)會導(dǎo)致整個市場發(fā)展不健康。政策的出臺也是為了讓一線城市的房地產(chǎn)市場降降溫、減減速,使發(fā)展趨于平緩,防止泡沫出現(xiàn)。

　　相比于王海斌和金地集團(tuán)對泡沫的和緩態(tài)度,梁偉平顯得十分堅決,他認(rèn)為一線城市肯定存在泡沫。去年這些城市的房價漲幅全年超過了30%,這是一個十分明顯的泡沫迅速吹大的過程。其次,這些城市的投資購房比例超過30%,部分樓盤甚至達(dá)到五成。投資客忽略了房產(chǎn)的真實價值,這是房產(chǎn)泡沫的集中體現(xiàn)。第三,傳統(tǒng)的房價收入比和租金回報年限等指標(biāo)已經(jīng)不能再用來衡量目前的房價,房價已經(jīng)背離其價值。

　　不過有人說我國的房價收入比不能參照國際慣例,因為我們可能是6個人供一套房子,有些甚至還動用了祖輩的積蓄。此言一出,隨聲附和者有之,嗤之以鼻者有之。反對者認(rèn)為,如果購房者動用了祖輩的積蓄,自己還要辛辛苦苦一輩子給銀行打工的話,按照現(xiàn)在的購買方式,這一代人就透支了他們孫輩的購買力。

　　調(diào)控終將見效 明年下半年房價回歸理性

　　金地集團(tuán)董事會辦公室一位工作人員聽到記者有關(guān)“房價何時迎來拐點”的提問,表示中國高速推進(jìn)的城市化進(jìn)程和日益增長的居民收入所催生的龐大市場需求,將長期推動我國房地產(chǎn)行業(yè)向好發(fā)展;但在過程中不可避免會出現(xiàn)波動,這屬于正常情況。可見,作為一家依靠房地產(chǎn)市場吃飯的企業(yè),這樣的回答表明金地集團(tuán)是“堅定看好派”。

　　安居客CEO梁偉平也對中國城市化進(jìn)程津津樂道,認(rèn)為房地產(chǎn)市場在未來很長一段時間內(nèi)會有不錯的發(fā)展。他認(rèn)為,現(xiàn)在房價雖然比較高,但只要政府調(diào)控得力,能夠?qū)崿F(xiàn)房價軟著陸。他預(yù)計,大概在明年下半年的時候,房價能夠?qū)崿F(xiàn)理性回歸。

　　新一輪房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控歷時已4個多月,力度之強(qiáng)前所未有。越來越多的部委加入這場調(diào)控的“戰(zhàn)斗”中。繼國土部、住建部、財政部等之后,近日,國家發(fā)改委也發(fā)出了調(diào)控聲音。發(fā)改委稱,要大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè),進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控,增加普通商品住房的有效供給,支持普通自住和改善性住房消費(fèi),大力整頓房地產(chǎn)市場秩序。

　　“目前房地產(chǎn)'生態(tài)系統(tǒng)’確實有些太熱了,”王海斌稱,“一系列調(diào)控政策的出臺就是為了讓它回到正常溫度。”

　　上述金地集團(tuán)工作人員也表示,房價過快上漲意味著市場不是在以穩(wěn)定的狀態(tài)運(yùn)行,可能蘊(yùn)涵較大的風(fēng)險。政府從去年末以來,陸續(xù)出臺了相關(guān)調(diào)控政策,就是要把市場調(diào)整到穩(wěn)定健康的發(fā)展軌道;隨著相關(guān)政策的進(jìn)一步落實,房地產(chǎn)市場最終會回歸到理性。

　　三地方政府各出“妙計” 抑制投機(jī)炒作

　　對于房地產(chǎn)市場調(diào)控,中央令出,地方相繼跟隨。國資委要求78戶央企退出房地產(chǎn)行業(yè)。日前,這78戶企業(yè)已經(jīng)全部上交了退出方案,比原定時間提前了兩天。

　　住建部副部長仇保興近日表示,要求房地產(chǎn)企業(yè)加快普通商品房的建設(shè),增加中低價位、中小套型普通商品房供應(yīng),同時要積極參與保障性住房和政策性住房的建設(shè)。

　　“國十一條”中明確指出,此次房地產(chǎn)市場調(diào)控要“落實地方各級人民政府責(zé)任”,要求地方政府加大工作力度,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　現(xiàn)在,地方政府已經(jīng)積極行動起來了。

　　在保障性住房建設(shè)上,成都市的承諾分量十分重。該市近日向社會承諾:敞開供應(yīng)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房,并不斷提高廉租房租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn),降低保障性住房準(zhǔn)入門檻,以實現(xiàn)“應(yīng)保盡保”。

　　廣州市則在今年重新推出限價房用地,計劃至少供應(yīng)用地40萬平方米,建筑面積72萬平方米,建成后可供應(yīng)限價房約10000套。

　　天津市今年將建設(shè)650萬平方米、8.5萬套保障性住房,其中包括限價商品住房150萬平方米、2萬套。

　　房地產(chǎn)生病 藥方打架

　　加稅還是減稅？

　　近幾日,市場風(fēng)傳,京、滬、深、渝四市將試點開征住房保有稅。基本方案是,按照購房時合同價的七折,再按1.2%至1.5%征收,對存量房和增量房一并征收,但將從購房套數(shù)、戶型大小等方面來區(qū)別自住需求與投資需求——若自住需求,則可免稅。此舉被認(rèn)為是開征物業(yè)稅的先聲,也是為了抑制房地產(chǎn)投資、投機(jī)需求,有利于房市退燒。

　　加稅藥方不是始于此時。多年前,一些研究人員就提出,可以通過物業(yè)稅來調(diào)控房價。其機(jī)理是,物業(yè)稅增加投機(jī)、投資購房者的持有成本,進(jìn)而遏制這部分購房需求。此外,物業(yè)稅開征初期的心理意義可能更大于實際意義,消費(fèi)者對房價的預(yù)期會發(fā)生變化。在房價一飛沖天的今天,早征早主動,早征早見效。同理,今年全國兩會期間,有政協(xié)委員提出,國家應(yīng)該征住房空置稅。

　　對此,建設(shè)部政策研究中心主任陳淮不屑一顧。他在接受記者專訪時表示,住房保有環(huán)節(jié)的稅收跟調(diào)節(jié)房價沒有本質(zhì)聯(lián)系。以物業(yè)稅為例。物業(yè)稅的作用有三:一,促進(jìn)存量資源利用效率提高,不讓房子閑置;二,調(diào)整中央和地方財稅關(guān)系。不動產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收是地方政府的主要收入,國際上大多如此,對于分稅制下的中國財政有特別意義;三,有利于社會公平,窮人和富人在占有資源上的不公平,通過稅負(fù)關(guān)系加以調(diào)整—富人占優(yōu)質(zhì)資源也可以,多繳稅。

　　“唯獨沒有媒體說的調(diào)整房價的那一條。”陳淮說,如果開征物業(yè)稅等,短期內(nèi)對房價會造成波動,但那是預(yù)言的“自我實現(xiàn)”而已,并非它真有這個功能。“是不是有一天我們房地產(chǎn)不熱了,甚至下跌了,我們就把物業(yè)稅取消呢？這是不可能的。市場經(jīng)濟(jì)下,有資產(chǎn)就要征稅。做好準(zhǔn)備吧。”

　　任志強(qiáng)則認(rèn)為,要想降房價,非但不能加稅,反而應(yīng)該減稅。他說,如提高利率和稅收恰恰會增加房價的成本和消費(fèi)的成本,恰恰不能讓供給增加和房價平穩(wěn)或下降。“與其將大量的資金用于保障,不如用減息、減租、減稅和加大供給的方式,讓更多的人能從市場中解決住房問題。當(dāng)供給大量增加時,又怎么會有天價地出現(xiàn)呢,誰還敢囤地和捂盤？價格自然就平衡了。”

　　這種看法也有頗多人贊同。兩會期間就有代表指出,物業(yè)稅也好,空置稅也好,在當(dāng)前的市場都是失靈的,因為現(xiàn)行市場格局下,房地產(chǎn)的各項稅費(fèi)均由購房者承擔(dān),開征的物業(yè)稅、空置稅固然會增加房地產(chǎn)投資和保有成本,但也使房價水漲船高,根本達(dá)不到調(diào)控的目的。

　　令人驚訝的是,潘石屹對物業(yè)稅一直是熱烈的擁護(hù)者。在博鰲論壇上,他宣稱,從長遠(yuǎn)來看,要適當(dāng)?shù)爻雠_物業(yè)稅,可以增加業(yè)主持有房子的壓力。如果有物業(yè)稅,持有這個物業(yè)都有成本,就會擠壓出一部分的房子丟到市場去,另外沒有房子的人可以買到房子。

　　“我了解其他國家的政策都是物業(yè)稅,英國、法國、美國都是的。我覺得第一套房子不應(yīng)該收,就從第二、第三套房子收。還有一個好處是,增收物業(yè)稅可以減少貧富兩級深化,比如說兩個人10年前是一樣的,他買了房子,另外一個沒買房子,他越來越有錢了。”

　　在博鰲地產(chǎn)專場論壇上,潘石屹稱,這幾年北京市兩會期間,他都以人大代表身份提開征物業(yè)稅建議。唯此建議沒有人附和、聯(lián)名。“別人說,政府把錢賺了一道,開放商賺了一道,現(xiàn)在又要收錢,不簽。問題是,不搞物業(yè)稅,房價怎么降下來？”

　　主持人、中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平當(dāng)即回應(yīng)說:“潘總,SOHO去年毛利高達(dá)52%,如果你們開發(fā)商少賺一點,也可以將房價降下來。”

　　潘石屹:“那我就說到這,不說了。” （作者： 李木子）