盡管中國樓價不斷上漲,但距離泡沫還為之甚遠。昨天,由北京大學房地產研究中心、僑鑫集團聯合主辦的《中國高端物業氣象報告》發布會,眾多經濟學家、地產專家為樓市把脈。中國企業聯合會執行副會長、北京大學房地產研究鑒定中心研究員孟曉蘇表示,抑制房價增長過快的方法是增加供應量,減少地王。他也認為,隨著城鎮化、工業化的發展,土地供應有限,房價仍然是長期上漲的。

　　中國樓市沒有泡沫

　　此次與會嘉賓表示,中國的樓市泡沫根本不存在。恰恰相反的是,樓市的上升時期才剛剛拉開序幕。

　　國金證券(600109,股吧)首席經濟學家金巖石表示,通過與日本相對比,中國樓市不僅遠遠沒有達到下跌的前夕,而正是處于上漲的前夕。

　　金巖石分析稱,日本在1960～1980年期間房價出現了高速增長,中國目前處于日本1960～1980前的階段,日本的高鐵是1960～1980年形成的,1984年日本提出建設國際金融中心。如果將日本經濟作為長周期可以看得到,從1950～1970年,土地價格推高房價,上漲了接近400倍,1970～1980土地價格上漲不到10%,房價調整前的最后六年,土地價格平均上漲只有7.6%,目前處于地價上漲的階段,因此中國正處于日本1960年末和1980年初這一期間的前夜。

　　房價長期上漲是必然

　　在房價上漲的情況下,遏制房價過快上漲的聲音成為主流。今年兩會上高房價者提出要抑制房價,但是兩會結束的第二天,央企紛紛拍下地王。兩會后的第二天,北京房價一公布又上漲了,北京四環路的房價達到3.1萬元/平方米。分析房價上漲的原因,孟曉蘇認為主要還是供應的原因,也有結構性的問題。

　　孟曉蘇表示,目前的情況下必須要做的是增加供應量,這就是增加供地,減少地王,政府要加快保障房的建設。此外,隨著城鎮化、工業化的發展,土地供應有限,房價仍然是長期上漲的。

　　與會專家認為,樓市突然在近幾年出現了強大的購買力,無不與通脹有關。金巖石分析,中國的經濟增長在過去二、三十年,最終的驅動力來源于貨幣,從1992年真正有中央銀行開始,廣義貨幣的印刷數量保持每年不低于23%的平均述評,經濟增長是在9%左右,23%-9%=14%,按照5年加權計算就會得出5年翻一番。

　　“貨幣出來了總要有去處,最簡單的就是讓它收回去,以貨幣為杠桿,經營杠桿率撬動了巨大的虛擬財富,實體和虛擬財富構成了新的杠桿原理,貨幣金融事實上是通過現代阿基米德杠桿撬動了巨大的虛擬財富,包含的就是高端物業,也就是說豪宅市場。”他進一步解釋。

　　此外,隨著戶籍制度淡化,財富增長,交通增長,使得人口流動成為一種趨勢,上海、北京、廣州等一線城市的價格還將上漲。金巖石預計,中國的豪宅價格都會大幅度增長,其中上海要超越30萬元/平方米,北京超越20萬元/平方米,廣州、深圳要超越10萬元/平方米。

　　建議:低收入者不應該買房

　　房價一路高歌,老百姓什么時候才能買上一套屬于自己的房子？在論壇上,有專家對此大潑冷水。他們認為,解決低收入住房問題的應該是政府,而不是開發商。

　　美籍華人、著名設計理論與設計史專家王受之表示,低收入家庭應找政府要住房,這并不是開發商的問題,比如新加坡和香港都有廉價屋村,這是政府的工作之一。對于一些剛大學畢業就想買房的年輕買家,他也不贊同其行為。

　　王受之認為,如果現在將房價拉下去,賣便宜的房屋,房價將產生什么影響？印度尼西亞房屋價格50年沒有改變過,汕頭和普寧一些地區的房屋也才是1200元/平方米。而作為廣州、上海、北京這樣的中心大城市,就要有跟城市品格相符合的樓盤,好城市要有好的住宅。“城市應該是分層和分區的,如購買商品既有奢侈品、也有普通的。購買豬肉也要分好與壞。”

　　投資豪宅主要看其抗跌性

　　目前,在廣州、上海、北京等城市出現了不少豪宅,不僅面積越做越大,價格也在節節攀升。什么才是真正的豪宅？與會嘉賓認為,從面積、從價格上都不應該作為豪宅的平定標準,真正的豪宅必須是占據高度稀缺的土地資源。

　　“真正的豪宅,不僅貴,而且抗跌性最強。”

　　金巖石以美國為例,剛剛結束的次貸危機,讓美國整體房價下跌了30%,但是豪宅區不跌反而逆勢上漲。1997～2002年是香港豪宅價格暴跌的過程,但是從2002年到現在,香港的城市均價上漲了130%～150%,豪宅價格上漲超過了200%,

　　“北京、上海、廣州、天津、重慶是新的中國門戶中心城市,廣州是唯一的非直轄市,2009年經濟總量排在全國第三,達到了9113億元。”

　　因此,有專家認為,廣州是值得投資和值得關注的城市。

　　穗豪宅首季均價跌逾五成

　　信息時報訊 今年第一季度,廣州豪宅市場呈現量價齊降的現象。

　　據仲量聯行統計數據顯示,首季度豪宅市場新推套數為409套,銷售套數為495套,環比分別下跌79%和58%。

　　相關人士分析,由于1、2月份樓市新政策不明朗,買家和發展商觀望氣氛濃厚,導致整體豪宅新推貨量和成交量均下跌。

　　預計2010年全年豪宅新推貨量約為5000套,比去年下降23%。同時,由于政府加大保障性住房土地供應,對豪宅市場未來供應量減少的憂慮上升。

　　“低收入家庭應找政府要住房,這并不是開發商的問題。”

　　“抑制房價增長過快的方法是增加供應量,減少地王。”

　　“中國樓市不僅遠遠沒有達到下跌的前夕,而正是處于上漲的前夕。”

　　觀點PK:樓市泡沫大原因在土地

　　而在日前的博鰲亞洲論壇上,SOHO中國有限公司董事長潘石屹則承認目前房地產市場有泡沫。他認為,中國的住宅較之于寫字樓、商業地產來說泡沫要大得多。而樓市泡沫大的原因在于土地。如果未來供應土地減少,就給市場房價還要漲的信號,而在當今中國建房子不缺人、鋼材、水泥,就缺地,故治理房地產市場要從治理土地市場著手。

　　談及對房地產調控的建議,潘石屹表示不收物業稅很難抑制房價。此外,他還稱未來不會搶保障性住房用地。

　　70%廉租房可抑房價漲

　　香港瑞安集團主席羅康瑞在博鰲論壇上表示,政府應建廉租房提供給中低收入者。可效仿香港、新加坡,政府定一個比例應該為多少人提供便宜的保障性住房或廉租房。但同時羅康瑞認為如果政府把70%比例土地用來做廉租房的話,房地產價格是不會上去的,他坦承:“如果有這樣多的房供應,價格沒有辦法上去。”羅康瑞同時認為今年之內政府要新建300萬套保障性住房,還有295萬套要重建,這接近600萬套房子還是不夠,政府要這些方面還要加大力度做。

　　調整城市結構解決住房問題

　　在博鰲論壇上,建設部政策研究中心主任陳淮不贊成中國城市建高容積率住宅。陳淮認為,過去十年中城市資源投入主要是北京上海廣州深圳等沿海大城市,有主觀客觀兩方面,比如北京要開奧運會,上海要開世博會。他認為下一個十年,加快二三線城市、中小城市發展,調整中國的城市結構,才能最終解決中國住房問題。

　　陳淮認為如征物業稅,短期內會對房價有影響。