總價(jià)200萬(wàn)元，一個(gè)年收入10萬(wàn)元的“金領(lǐng)”，20年不吃不喝不用，也僅夠買(mǎi)一套房。一個(gè)月收入5000元的白領(lǐng)，10年不吃不喝不用，也僅夠交一個(gè)首期。但今年前三個(gè)月，總價(jià)200萬(wàn)元的住宅成交量，占到廣州整體成交量的50%以上。

　　“兩會(huì)”聲討，土地調(diào)控，信貸收緊，3月的廣州樓市卻反其道而行之，再現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升之勢(shì)。雖然廣州市國(guó)土房管局的數(shù)據(jù)還未公布，但代理銷(xiāo)售廣州一手樓盤(pán)超過(guò)八成的中介代理商合富輝煌、中原地產(chǎn)等相關(guān)負(fù)責(zé)人均表示，雖然有點(diǎn)出人意料，但3月廣州住宅成交量、成交價(jià)大幅上升已是事實(shí)。根據(jù)陽(yáng)光家緣的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月廣州樓市成交面積和金額環(huán)比大漲六成以上。中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，3月的最后一周，廣州住宅成交量環(huán)比增幅超八成，回暖態(tài)勢(shì)強(qiáng)勁。受一手市場(chǎng)帶動(dòng)，3月二手市場(chǎng)成交也上漲五成以上。

　　時(shí)下，珠江新城的房?jī)r(jià)邁向3萬(wàn)元/平方米，海珠區(qū)大盤(pán)早已沖破2萬(wàn)元/平方米，就連以前被視為“偏僻”的番禺熱門(mén)樓盤(pán)的售價(jià)也已經(jīng)越過(guò)2萬(wàn)元/平方米的門(mén)檻……高房?jī)r(jià)下，到底誰(shuí)在買(mǎi)單？合富輝煌首席分析師黎文江指出，從去年下半年以來(lái)，廣州市中心區(qū)“富人買(mǎi)房”的現(xiàn)象已十分明顯，像珠江新城、荔灣老城等區(qū)域的樓市，基本已成為“有錢(qián)人的游戲”。

　　市場(chǎng)現(xiàn)象

　　200萬(wàn)元房，成交超五成

　　套均總價(jià)200萬(wàn)元，一個(gè)年收入10萬(wàn)元的廣州“金領(lǐng)”，20年不吃不喝不用，也僅夠買(mǎi)一套房。總價(jià)200萬(wàn)元，按三成首期計(jì)算，一開(kāi)始就得交60萬(wàn)元，一個(gè)月收入5000元的廣州白領(lǐng)，10年不吃不喝不用，也僅夠交一個(gè)首期。看起來(lái)，200萬(wàn)元的總價(jià)的確是“太貴”了。但中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，在廣州中心六區(qū)，套均總價(jià)超過(guò)200萬(wàn)元的房子，不是物以“稀”為貴，而是已經(jīng)成為多數(shù)，成為常態(tài)。今年前三個(gè)月，總價(jià)200萬(wàn)元的住宅成交量，占到廣州整體成交量的50%以上。總價(jià)300萬(wàn)元以上的則占到20%以上。什么人在買(mǎi)這些房？中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜指出，越是手里有很多的房子的人，越成為現(xiàn)在買(mǎi)房的主力，而那些人生第一次買(mǎi)房的真正“用家”，倒是無(wú)房可買(mǎi)，這正是目前的樓市真相。“改善型、多次置業(yè)型、投資型買(mǎi)家，占到目前成交的70%以上，是他們?cè)谥�撐著現(xiàn)在的高房?jī)r(jià)。”黃韜說(shuō)，在銷(xiāo)售一線，他差不多每天都能碰到手上已經(jīng)持有四五套房產(chǎn)的買(mǎi)家。

　　代理了廣州近七成一手樓盤(pán)的合富輝煌，在2010年前，要求對(duì)總價(jià)200萬(wàn)元以上的“豪宅”進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年升級(jí)了，改為統(tǒng)計(jì)總價(jià)300萬(wàn)元以上的成交數(shù)字。據(jù)該公司的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年頭兩個(gè)月，廣州總價(jià)超過(guò)300萬(wàn)元的房產(chǎn)成交達(dá)4655套，而同期供應(yīng)量?jī)H為5517套，成交率高達(dá)84%，可見(jiàn)300萬(wàn)元的房子根本不愁賣(mài)。與全市總成交相比，300萬(wàn)元的住宅成交量占比16%。相關(guān)人員表示，3月份的成交還未統(tǒng)計(jì)出來(lái)，但可以肯定300萬(wàn)元的房產(chǎn)成交會(huì)比前兩個(gè)月的平均數(shù)高出很多。

　　深層剖析

　　政策溫和，外來(lái)購(gòu)買(mǎi)力增

　　為何3月樓價(jià)再升？合富輝煌的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，有錢(qián)人功不可沒(méi)：去年12月，總價(jià)300萬(wàn)元以上的房產(chǎn)僅成交648套，相比今年頭兩個(gè)月的平均數(shù)2328套，數(shù)量相差七成。而300萬(wàn)元以上的房產(chǎn)占全市總成交量的比例，今年1月超過(guò)16%，去年1月僅占8%。一年時(shí)間，300萬(wàn)級(jí)的住宅成交占比大幅提高了一倍。與此同時(shí)，200萬(wàn)元住宅的成交在去年1月只占總成交量的10%，到了今年1月上升至占比32%，一年時(shí)間，占比急升220%！

　　“主導(dǎo)目前市場(chǎng)的買(mǎi)房人，手里不差錢(qián)，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，買(mǎi)不買(mǎi)不是問(wèn)題，什么時(shí)候買(mǎi)才是問(wèn)題。”中原地產(chǎn)黃韜分析指出，“兩會(huì)”后政策溫和，北京三塊“地王”出現(xiàn)，廣州中心城區(qū)無(wú)地可供，很多有錢(qián)的買(mǎi)家決定“不等了”，結(jié)束觀望，再次出手。這些富人來(lái)自什么地方？黃韜指出，200萬(wàn)元以上的產(chǎn)品，20%是外來(lái)購(gòu)買(mǎi)力消化，而到了300萬(wàn)元以上的房產(chǎn)，各國(guó)各地包括北京、上海等地的購(gòu)買(mǎi)力占到了50%以上。北京大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)研究中心韓世同認(rèn)為，在南京等地已經(jīng)出現(xiàn)的“溫州炒房團(tuán)”、“內(nèi)蒙炒房團(tuán)”目前在廣州還看不到有什么動(dòng)作。但據(jù)觀察，目前豪宅買(mǎi)家中，廣州常住人口購(gòu)買(mǎi)的比例正在降低，來(lái)自珠三角的佛山、東莞等地買(mǎi)家在增加，如花都的一些豪宅盤(pán)，外來(lái)購(gòu)買(mǎi)力超過(guò)50%。

　　前景預(yù)測(cè)

　　豪宅占比仍會(huì)越來(lái)越高

　　“開(kāi)發(fā)商流行做豪宅，200萬(wàn)元以上的房產(chǎn)成交占全市總成交量的比例越來(lái)越高的趨勢(shì)，在一兩年內(nèi)還會(huì)延續(xù)。”黎文江指出，這主要是開(kāi)發(fā)商為了通過(guò)提高單價(jià)來(lái)彌補(bǔ)供應(yīng)量的不足。開(kāi)發(fā)商嗅覺(jué)靈敏，知道近一兩年廣州住宅供應(yīng)量不足，因此像珠江新城，普遍都在容積率不可變的情況下，把樓層建高，做“頂級(jí)”豪宅。科學(xué)城地王也是拔高樓層，使每層都能做出“超豪”大戶(hù)型。“開(kāi)發(fā)商不是做慈善事業(yè)的，也不是給政府打工的，這兩年做一些‘違反常理’的事情，也是因應(yīng)市場(chǎng)需要。”黎文江指出，去年房?jī)r(jià)漲得太快，大部分人對(duì)廣州房?jī)r(jià)進(jìn)入“萬(wàn)元時(shí)代”還來(lái)不及適應(yīng)，接受起來(lái)需要時(shí)間，但開(kāi)發(fā)商不可能降低價(jià)格去迎合消費(fèi)者，更多的選擇是拉高房?jī)r(jià)，讓均價(jià)長(zhǎng)時(shí)間保持在高位，讓買(mǎi)家去逐漸適應(yīng)“萬(wàn)元房”。

　　黃韜認(rèn)為，今年接下來(lái)的時(shí)間，高房?jī)r(jià)要跌下去不容易，但再瘋漲已不可能。“價(jià)升量跌的話，政府可能不會(huì)再出政策，但如果價(jià)量齊漲，上面肯定要壓，還會(huì)有政策出來(lái)。”黃韜認(rèn)為，政府的目的不是為了反轉(zhuǎn)，而是要保持穩(wěn)定。趙亞洲